Аналитический обзор цен на рынке частных домов г. Алматы (ноябрь 2009 г.)

В ноябре на рынке частных домов наблюдается изменение тренда в динамике средневзвешенной стоимости по городу, к прошлому месяцу темп снижения составил 6,3% (1516 у.е./кв.м).

При этом ценовой показатель сегмента «дорогого» жилья сократился на 10,5% до уровня 2588 у.е./кв.м, а в сегменте «дешевого», напротив, вырос на 1,1% до 804 у.е./кв.м. Количество предложений выставленных к продаже домов за месяц уменьшилось на 18,1% и составило 785 объектов.

Состояние рынка по районам

Лидером по количеству предложения является Медеуский район, на его долю приходится 28%. Далее следуют Ауэзовский и Турксибский районы – 24% и 18% соответственно. Удельный вес Бостандыкского и Жетысуйского районов составляет 14% и 11%. Минимум предложения традиционно пришелся на Алмалинский район – 5%. В данном месяце снижение количества предложения в сегменте частных домов прослеживается во всех районах города (таблица 1).

Таблица 1.

Изменение структуры предложения по районам

Районы

Кол-во

частных

домов

в октябре

2009 года,

шт.

Кол-во

частных

домов

в ноябре

2009 года,

шт.

Изменение

%

шт.

Алмалинский

48

38

-19,72

-10

Ауэзовский

222

186

-16,23

-36

Бостандыкский

147

111

-24,94

-36

Жетысуйский

101

87

-13,74

-14

Медеуский

277

223

-19,49

-54

Турксибский

162

137

-15,10

-25

По городу

957

785

-18,05

-172

Структура рынка, в зависимости от формата дома, в данном месяце распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 5-комнатное жилье – 20%, а минимум – на 2-комнатное – 7% (таблица 2). При этом спад предложения зафиксирован на все форматы частных домов.

Таблица 2.

Изменение структуры предложения по количеству комнат

Кол-во комнат

Кол-во

частных

домов

в октябре

2009 года,

шт.

Кол-во

частных

домов

в ноябре

2009 года,

шт.

Изменение

%

шт.

2-комнатные

57

53

-7,87

-4

3-комнатные

144

118

-18,58

-26

4-комнатные

158

131

-16,80

-27

5-комнатные

206

164

-20,44

-42

6-комнатные

138

108

-21,77

-30

7-комнатные

120

83

-30,83

-37

8-комнатные

и выше

134

128

-4,36

-6

По городу

957

785

-18,05

-172

Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на шесть основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложения составляет 70%), каркасно-камышитовые (13%), деревянные (6%), монолитные (6%), панельные (4%) и саманные 1%. Структура предложения по типу постройки дома представлена в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение структуры предложения по типу постройки

Тип строения

Кол-во

частных

домов

в октябре

2009 года,

шт.

Кол-во

частных

домов

в ноябре

2009 года,

шт.

Изменение

%

шт.

Деревянные

66

50

-24,15

-16

Каркасно-камышитовые

121

99

-17,77

-22

Кирпичные

669

551

-17,64

-118

Монолитные

48

45

-7,23

-3

Панельные

47

34

-27,27

-13

Саманные

6

5

-18,06

-1

По городу

957

785

-18,05

-172

Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная средняя цена предложения зафиксирована в центре города Бостандыкского района – 2045 у.е./кв.м, а минимальная – в Турксибском – 1023 у.е./кв.м. За истекший период ценовые показатели в районах изменились разнонаправленно: спад цен прослеживается в Медеуском, Жетысуйском и Бостандыкском – на 16,6%, 4% и 2,2% соответственно, а в Алмалинском, Ауэзовском, напротив, наблюдается рост на 5,2% и 2,7%. В Турксибском районе средняя цена предложения за месяц не изменилась (таблица 4).

Таблица 4.

Изменение средней цены предложения по районам

Районы

Ценовой

показатель

в октябре

2009 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

в ноябре

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е./кв.м.

Алмалинский

1258

1323

+5,20

+65

Ауэзовский

1333

1369

+2,73

+36

Бостандыкский

2091

2045

-2,18

-46

Жетысуйский

1071

1029

-3,99

-42

Медеуский

2275

1898

-16,57

-377

Турксибский

1023

1023

0,00

0

По городу

1618

1516

-6,29

-102

Наиболее «дорогими» домами в данном месяце являются 8-комнатные и выше, стоимость которых в ноябре сократилась на 2% и составила 1856 у.е./кв.м, а самыми «дешевыми» – 2-комнатные – 1209 у.е./кв.м (-2,8%). Спад средних цен прослеживается на все форматы домов, кроме 3-комнатных, где рост средней стоимости составил 2,6% (таблица 5).

Таблица 5.

Изменение средней цены предложения по количеству комнат

Кол-во комнат

Ценовой

показатель

в октябре

2009 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

в ноябре

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е./кв.м.

2-комнатные

1244

1209

-2,80

-35

3-комнатные

1282

1315

+2,55

+33

4-комнатные

1484

1371

-7,58

-113

5-комнатные

1569

1466

-6,53

-103

6-комнатные

1830

1615

-11,73

-215

7-комнатные

1871

1658

-11,38

-213

8-комнатные и выше

1893

1856

-2,00

-37

По городу

1618

1516

-6,29

-102

Средняя стоимость предложения, в зависимости от типа постройки дома, представлена на диаграммах 18-23 и в таблице 6. Наиболее «дорогим» строением является кирпичное, стоимость квадратного метра здесь за месяц сократилась на 10,9% и составила 1634 у.е., а наиболее «дешевым» – панельное – 10386 у.е. (+4,6%).

Таблица 6.

Изменение средней цены предложения по типу постройки

Тип строения

Ценовой

показатель

в октябре

2009 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

в ноябре

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е./кв.м.

Деревянные

1277

1230

-3,69

-47

Каркасно-камышитовые

1221

1203

-1,46

-18

Кирпичные

1835

1634

-10,93

-201

Монолитные

1654

1409

-14,82

-245

Панельные

1039

1086

+4,55

+47

Саманные

1295

1406

+8,61

+111

По городу

1618

1516

-6,29

-102

Индекс расслоения

Индекс расслоения в ноябре зафиксирован на отметке 3,22, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, значительно сузился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% от общей базы домов.

Наибольший индекс расслоения в городе прослеживается в Медеуском районе – 3,93, а минимальный – в Турксибском – 2,41 (диаграмма 25).

В разрезе от формата дома, индекс расслоения также имеет большой разброс. Так, максимум пришелся на 8-комнатные дома и выше – 4,11, а минимум – на 5-комнатные – 2,85.

Ценовой показатель по городу в секторе максимальных цен сократился на 10,5% до уровня 2588 у.е./кв.м, а в секторе минимальных цен, напротив, вырос на 1,1% до отметки 804 у.е./кв.м (таблицы 7-8).

Основное влияние на снижение средних цен в сегменте «дорогого» жилья оказал Медеуский район, цена которого в данном сегменте жилья сократилась на 28,3%. В Бостандыкском и Турксибском районах дома подешевели на 7,7% и 3,5% соответственно, а в остальных районах города прослеживается рост средних цен предложения.

В сегменте эконом-класса рост ценовых показателей зафиксирован во всех районах города, кроме Жетысуйского и Ауэзовского, где спад составил 8,6% и 2,7% соответственно. За месяц максимально выросла средняя цена предложения в Бостандыкском районе – на 6,5%, а минимально – в Турксибском – 1,6%.

Таблица 7.

Изменение верхних ценовых показателей по районам

Районы

Индекс

расслоения

в ноябре

Ценовой

показатель

в октябре

2009 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

в ноябре

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е./кв.м.

Алмалинский

2,76

2149

2202

+2,50

+53

Ауэзовский

3,14

2202

2274

+3,27

+72

Бостандыкский

3,12

3675

3391

-7,74

-284

Жетысуйский

2,52

1635

1665

+1,86

+30

Медеуский

3,93

4789

3434

-28,30

-1355

Турксибский

2,41

1615

1559

-3,46

-56

По городу

3,22

2893

2588

-10,51

-305

Таблица 8.

Изменение нижних ценовых показателей по районам

Районы

Ценовой

показатель

в октябре

2009 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

в ноябре

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е./кв.м.

Алмалинский

764

798

+4,46

+34

Ауэзовский

743

723

-2,69

-20

Бостандыкский

1021

1087

+6,48

+66

Жетысуйский

724

661

-8,61

-63

Медеуский

839

874

+4,10

+35

Турксибский

636

646

+1,58

+10

По городу

795

804

+1,11

+9

Выводы и прогнозы

Итак, ноябрь ознаменовался изменением тренда в динамике средневзвешенной цены предложения. Традиционное осеннее оживление на рынке частных домов сменилось снижением ценовых показателей во всех сегментах. Также в дальнейшей перспективе тенденция сокращения средних цен «дешевого» жилья сохраняется. За исследуемый период снижение цен на дома эконом-класса составило 27,4%, а в секторе элит-класса – 7,8%.

С учетом нынешних темпов падения цен можно предположить, что в ближайшее время изменение средней стоимости по городу составит 5-10%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков