Аналитический обзор цен на рынке частных домов г. Алматы (апрель 2010 г.)

В апреле по городу на рынке частных домов в динамике средневзвешенной стоимости повышательный тренд сменился на противоположный.

К прошлому месяцу темп снижения составил 3,9% (1595 у.е./кв.м). При этом ценовые показатели сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья также сократились на 8,8% и 0,2% соответственно. Количество предложений выставленных к продаже домов за месяц увеличилось на 15,3% и составило 1571 объект.

Состояние рынка по районам

Лидером по количеству предложений является Медеуский район, на его долю приходится 28%, далее следует Ауэзовский – 23%. Удельный вес Бостандыкского и Турксибского районов составляет 17% и 15% соответственно, Жетысуйского – 12%. Минимум предложения традиционно пришелся на Алмалинский район – 5%.

В данном месяце значительный рост количества предложений в сегменте частных домов прослеживается в Жетысуйском районе - на 73%, а минимальный рост наблюдается в Бостандыкском районе на 2% (таблица 1).

Таблица 1.

Изменение структуры предложения по районам

Районы

Кол-во
частных
домов
в марте
2010 года,
шт.

Кол-во
частных
домов
в апреле
2010 года,
шт.

Кол-во
частных
домов
относ., %

Темп
прироста к
предыдущему месяцу

%

шт.

Алмалинский

53

73

4,63

+36,25

+20

Ауэзовский

321

363

23,11

+13,20

+42

Бостандыкский

264

269

17,15

+2,15

+5

Жетысуйский

109

189

12,05

+73,17

+80

Медеуский

407

434

27,61

+6,64

+27

Турксибский

212

240

15,30

+13,36

+28

По городу

1362

1571

100,00

+15,30

+209

Структура рынка, в зависимости от формата дома, в данном месяце распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 5-комнатное жилье – 23%, а минимум – на 2-комнатное – 4%. При этом рост предложения зафиксирован на все форматы частных домов: максимальный – на 2-комнатные – на 32%, а минимальный – на 8-комнатные и выше.

Таблица 2.

Изменение структуры предложения по количеству комнат

Кол-во комнат

Кол-во
частных
домов
в марте
2010 года,
шт.

Кол-во
частных
домов
в апреле
2010 года,
шт.

Кол-во
частных
домов
относ., %

Темп
прироста к
предыдущему месяцу

%

шт.

2-комнатные

53

71

4,50

+32,50

+18

3-комнатные

169

193

12,25

+13,68

+24

4-комнатные

236

282

17,97

+19,63

+46

5-комнатные

305

349

22,22

+14,43

+44

6-комнатные

218

245

15,62

+12,37

+27

7-комнатные

158

204

13,01

+29,60

+46

8-комнатные
и выше

223

227

14,43

+1,80

+3

По городу

1362

1571

100,00

+15,30

+209

Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на шесть основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложения составляет 74%), каркасно-камышитовые (13%), деревянные (6%), монолитные (4%), панельные (3%) и саманные (0,5%). Структура предложения по типу постройки дома представлена на диаграмме 4 и в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение структуры предложения по типу постройки

Тип строения

Кол-во
частных
домов
в марте
2010 года,
шт.

Кол-во
частных
домов
в апреле
2010 года,
шт.

Кол-во
частных
домов
относ., %

Темп
прироста к
предыдущему месяцу

%

шт.

Деревянные

65

94

5,96

+28

+43,37

Каркасно-камышитовые

146

197

12,52

+51

+35,01

Кирпичные

1057

1 152

73,34

+95

+8,95

Монолитные

50

67

4,27

+17

+34,90

Панельные

41

54

3,44

+13

+30,65

Саманные

3

8

0,48

+5

+150,00

По городу

1362

1571

100,00

+15,30

+209

Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная средняя цена предложения зафиксирована в центре города в Медеуском районе – 2028 у.е./кв.м (-7,1% к прошлому месяцу), а минимальная – в Турксибском – 1027 у.е./кв.м. Можно отметить значительный рост ценового показателя в Жетысуйском районе - на 27,8%, связанный в основном с увеличением предложения в сегменте элитного жилья. За истекший период средние ценовые показатели в остальных районах города цены не изменились, то есть изменение средних цен предложения находится в пределах статистической погрешности (таблица 4).

Таблица 4.

Изменение средней цены предложения по районам

Районы

Ценовой
показатель
в марте
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
в апреле
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
%

Погрешность,
у.е./кв.м

Погрешность,
%

Алмалинский

1344

1324

-20

-1,55

+/-147

+/-11,00

Ауэзовский

1259

1261

+2

+0,15

+/-51

+/-4,07

Бостандыкский

2118

2027

-91

-4,26

+/-110

+/-5,30

Жетысуйский

1138

1455

+317

+27,78

+/-109

+/-8,39

Медеуский

2183

2028

-155

-7,13

+/-116

+/-5,51

Турксибский

1043

1027

-16

-1,50

+/-47

+/-4,51

По городу

1660

1595

-65

-3,90

+/-49

+/-3,02

               

Наиболее «дорогими» домами в данном месяце являются 7-комнатные, стоимость которых в апреле составила 1852 у.е./кв.м, а самыми «дешевыми» – 3-комнатные – 1257 у.е./кв.м. Спад средних цен за месяц прослеживается на 2- и 8-комнатные дома на 12% и 10,3% соответственно. На остальные форматы домов изменение средней стоимости находится в пределах статистической погрешности выборки (таблица 5).

Таблица 5.

Изменение средней цены предложения по количеству комнат

Кол-во комнат

Ценовой
показатель
в марте
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
в апреле
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
%

Погрешность,
у.е./кв.м

Погрешность,
%

2-комнатные

1499

1319

-180

-11,96

+/-171

+/-11,96

3-комнатные

1259

1257

-2

-0,18

+/-80

+/-6,37

4-комнатные

1401

1380

-21

-1,46

+/-81

+/-5,79

5-комнатные

1633

1706

+73

+4,50

+/-96

+/-5,75

6-комнатные

1693

1601

-92

-5,43

+/-121

+/-7,33

7-комнатные

2009

1852

-157

-7,80

+/-171

+/-8,76

8-комнатные
и выше

2034

1824

-210

-10,34

+/-158

+/-8,17

По городу

1660

1595

-65

-3,90

+/-49

+/-3,02

Средняя стоимость предложения, в зависимости от типа постройки дома, представлена на диаграммах 18-23 и в таблице 6. Наиболее «дорогим» строением в данном месяце является монолитное, стоимость квадратного метра здесь за месяц составила 1721 у.е., а наиболее «дешевым» – саманное – 1092 у.е. Спад средних цен предложения наблюдается на кирпичные дома – 3,7% и саманные – 34,9%.

Таблица 6.

Изменение средней цены предложения по типу постройки

Тип строения

Ценовой
показатель
в марте
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
в апреле
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
%

Погрешность,
у.е./кв.м

Погрешность,
%

Деревянные

1638

1530

-108

-6,59

190

11,95

Каркасно-камышитовые

1242

1245

3

0,26

82

6,59

Кирпичные

1741

1676

-65

-3,73

59

3,45

Монолитные

1599

1721

122

7,64

264

16,04

Панельные

1151

1138

-12

-1,08

134

11,74

Саманные

1677

1092

-585

-34,88

246

19,59

По городу

1660

1595

-65

-3,90

+/-49

+/-3,02

Индекс расслоения

Индекс расслоения в апреле зафиксирован на отметке 3,22, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, значительно сузился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% от общей базы домов.

Наибольший индекс расслоения в городе прослеживается в Медеуском районе – 4,04, а минимальный – в Турксибском – 2,35.

В разрезе от формата дома, индекс расслоения также имеет большой разброс. Так, максимум пришелся на 8-комнатные дома и выше – 3,97, а минимум – на 2-комнатные – 2,59.

Ценовой показатель по городу в секторе максимальных цен сократился на 8,8% до уровня 2584 у.е./кв.м, а в секторе минимальных цен – на 0,2% (804 у.е./кв.м) (таблицы 7-8).

Основное влияние на спад средних цен в сегменте «дорогого» жилья оказал Медеуский район, средняя цена которого сократилась на 12,1%.

В сегменте эконом-класса спад ценовых показателей зафиксирован во всех районах города, кроме Жетысуйского, Ауэзовского и Медеуского, где рост цен составил 12,4%, 4,3% и 3,5% соответственно. За месяц максимально сократилась средняя цена предложения в Турксибском районе – на 5,6%, а минимально – в Алмалинском – 4,1%.

Таблица 7.

Изменение верхних ценовых показателей по районам

Районы

Индекс
расслоения
в текущем
месяце

Ценовой
показатель
в марте
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
в апреле
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
%

Алмалинский

2,96

2183

2069

-114

-5,23

Ауэзовский

2,71

1964

1923

-41

-2,08

Бостандыкский

3,28

3557

3345

-212

-5,96

Жетысуйский

2,62

1886

1840

-46

-2,45

Медеуский

4,04

4084

3591

-493

-12,06

Турксибский

2,35

1512

1503

-9

-0,61

По городу

3,22

2833

2584

-249

-8,76

Таблица 8.

Изменение нижних ценовых показателей по районам

Районы

Ценовой
показатель
в марте
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
в апреле
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
%

Алмалинский

728

698

-30

-4,06

Ауэзовский

680

709

+30

+4,34

Бостандыкский

1072

1020

-52

-4,82

Жетысуйский

624

701

+78

+12,44

Медеуский

859

889

+30

+3,52

Турксибский

676

639

-38

-5,55

По городу

805

804

-2

-0,20

Выводы и прогнозы

Итак, в апреле тенденция роста в динамике средневзвешенной цены предложения сохраняется. Снижение в данном сегменте рынка закончилось в апреле 2009 года, и с этого момента рынок уже отыграл 40,9%. Цены в «дорогом» сегменте жилья поднялись на уровень ноября 2008 года. А в сегменте «дешевого» жилья продолжает наблюдаться ценовая стагнация.

За исследуемый период снижение цен на дома эконом-класса составило 27,5%, а в секторе элит-класса – 8%.

С учетом нынешних темпов падения цен можно предположить, что в ближайшее время изменение средней стоимости по городу составит 3-6%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков