Аналитический обзор цен на рынке частных домов г. Алматы (июнь 2010 г.)

По городу на рынке частных домов в динамике средневзвешенной цены предложения прослеживается стабильность. 

В июне ценовой показатель в целом по городу зафиксирован на уровне 1624 у.е./кв.м. При этом в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья наблюдается незначительный рост. Количество предложений выставленных к продаже домов за месяц увеличилось на 4,5 и составило 1607 объектов.

Состояние рынка по районам

Лидером по количеству предложений является Медеуский район, на его долю приходится 27%, далее следует Ауэзовский – 23%. Удельный вес Бостандыкского и Турксибского районов составляет 20% и 17% соответственно, Жетысуйского – 8%. Минимум предложения традиционно пришелся на Алмалинский район – 4%.

В данном месяце спад количества предложений в сегменте частных домов прослеживается во всех районах города, кроме Бостандыкского и Ауэзовского, где рост составил 37% и 5% соответственно (таблица 1).

Таблица 1.

Изменение структуры предложения по районам

Районы

Кол-во
частных
домов
в мае
2010 года,
шт.

Кол-во
частных
домов
в июне
2010 года,
шт.

Кол-во
частных
домов
относ., %

Темп
прироста к
предыдущему месяцу

%

шт.

Алмалинский

81

66

4,09

-18,93

-15

Ауэзовский

358

375

23,32

+4,66

+17

Бостандыкский

230

316

19,65

+37,45

+86

Жетысуйский

145

136

8,44

-6,22

-9

Медеуский

439

435

27,08

-0,99

-4

Турксибский

281

276

17,20

-1,54

-5

По городу

1534

1604

100,00

+4,54

+70

Структура рынка, в зависимости от формата дома, в данном месяце распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 5-комнатное жилье – 20%, а минимум – на 2-комнатное – 5%, при этом спад предложения зафиксирован на 2-, 4- и 5-комнатные дома (таблица 2).

Таблица 2.

Изменение структуры предложения по количеству комнат

Кол-во комнат

Кол-во
частных
домов
в мае
2010 года,
шт.

Кол-во
частных
домов
в июне
2010 года,
шт.

Кол-во
частных
домов
относ., %

Темп
прироста к
предыдущему месяцу

%

шт.

2-комнатные

80

74

4,62

-7,87

-6

3-комнатные

217

222

13,84

+2,69

+5

4-комнатные

313

296

18,45

-5,43

-17

5-комнатные

320

318

19,77

-0,83

-2

6-комнатные

209

274

17,06

+31,10

+65

7-комнатные

161

174

10,85

+8,06

+13

8-комнатные
и выше

236

248

15,42

+5,09

+12

По городу

1534

1604

100,00

+4,54

+70

Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на шесть основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложений составляет 74%), каркасно-камышитовые (12%), деревянные (6%), монолитные (5%), панельные (3%) и саманные (0,65%). Структура предложения по типу постройки дома представлена на диаграмме 4 и в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение структуры предложения по типу постройки

Тип строения

Кол-во
частных
домов
в мае
2010 года,
шт.

Кол-во
частных
домов
в июне
2010 года,
шт.

Кол-во
частных
домов
относ., %

Темп
прироста к
предыдущему месяцу

%

шт.

Деревянные

96

83

5,17

-13,84

-13

Каркасно-камышитовые

186

193

12,08

+3,56

+7

Кирпичные

1118

1194

74,30

+6,77

+76

Монолитные

72

74

4,65

+2,75

+2

Панельные

54

50

3,15

-6,75

-4

Саманные

8

10

0,65

+31,25

+2

По городу

1534

1604

100,00

+4,54

+70

Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная средняя цена предложения зафиксирована в центре города в Медеуском районе – 2156 у.е./кв.м, а минимальная – в Турксибском – 1032 у.е./кв.м. За истекший период средние ценовые показатели во всех районах города не изменились, то есть изменения средних цен предложения лежат в пределах статистической погрешности (таблица 4).

Таблица 4.

Изменение средней цены предложения по районам

Районы

Ценовой
показатель
в мае
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
в июне
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
%

Погрешность,
у.е./кв.м

Погрешность,
%

Алмалинский

1315

1353

+38

+2,83

+/-135

+/-10,10

Ауэзовский

1247

1263

+16

+1,28

+/-52

+/-4,11

Бостандыкский

2051

2111

+60

+2,89

+/-135

+/-6,48

Жетысуйский

1151

1125

-26

-2,26

+/-71

+/-6,23

Медеуский

2196

2156

-40

-1,82

+/-123

+/-5,64

Турксибский

1022

1032

+10

+1,05

+/-43

+/-4,15

По городу

1593

1624

+31

+1,99

+/-51

+/-3,17

               

Наиболее «дорогими» домами в данном месяце являются 8-комнатные и выше, стоимость которых в мае составила 2163 у.е./кв.м, а самыми «дешевыми» – 3-комнатные – 1254 у.е./кв.м. При этом изменение средней стоимости, в зависимости от формата дома, находится в пределах статистической погрешности выборки (таблица 5).

Таблица 5.

Изменение средней цены предложения по количеству комнат

Кол-во комнат

Ценовой
показатель
в мае
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
в июне
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
%

Погрешность,
у.е./кв.м

Погрешность,
%

2-комнатные

1247

1262

+15

+1,22

+/-125

+/-9,99

3-комнатные

1292

1254

-38

-2,93

+/-73

+/-5,70

4-комнатные

1312

1349

+37

+2,84

+/-65

+/-4,90

5-комнатные

1695

1619

-76

-4,46

+/-106

+/-6,39

6-комнатные

1696

1759

+63

+3,77

+/-137

+/-7,96

7-комнатные

1692

1746

+54

+3,18

+/-146

+/-8,47

8-комнатные
и выше

2058

2163

+105

+5,09

+/-185

+/-8,77

По городу

1593

1624

+31

+1,99

+/-51

+/-3,17

Средняя стоимость предложения, в зависимости от типа постройки дома, представлена на диаграммах 18-23 и в таблице 6. Наиболее «дорогим» строением в данном месяце является монолитное, стоимость квадратного метра здесь за месяц составила 1857 у.е., а наиболее «дешевым» – саманное – 1070 у.е.

Таблица 6.

Изменение средней цены предложения по типу постройки

Тип строения

Ценовой
показатель
в мае
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
в июне
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
%

Погрешность,
у.е./кв.м

Погрешность,
%

Деревянные

1466

1447

-19

-1,29

+/-160

+/-10,98

Каркасно-камышитовые

1236

1305

+69

+5,59

+/-85

+/-6,68

Кирпичные

1676

1700

+24

+1,39

+/-62

+/-3,69

Монолитные

1790

1857

+67

+3,75

+/-263

+/-14,40

Панельные

1087

1099

+12

+1,05

+/-119

+/-10,91

Саманные

1297

1070

-227

-17,50

+/-361

+/-30,41

По городу

1593

1624

+31

+1,99

+/-51

+/-3,17

Индекс расслоения

Индекс расслоения в июне зафиксирован на отметке 3,49, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, значительно расширился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% от общей базы домов.

Наибольший индекс расслоения в городе прослеживается в Медеуском районе – 4,44, а минимальный – в Алмалинском – 2,38.

В разрезе от формата дома, индекс расслоения также имеет большой разброс. Так, максимум пришелся на 8-комнатные дома и выше – 4,33, а минимум – на 3-комнатные – 2,57.

Ценовой показатель по городу в секторе максимальных цен увеличился на 3,3% до уровня 2772 у.е./кв.м, а в секторе минимальных цен – на 2,8% (794 у.е./кв.м) (таблицы 7-8).

Основное влияние на рост средних цен в сегменте «дорогого» жилья оказал Бостандыкский район, средняя цена которого повысилась на 6,7%.

В сегменте эконом-класса рост ценовых показателей зафиксирован во всех районах города, кроме Бостандыкского и Жетысуйского, где спад цен составил 4,3% и 3% соответственно. За месяц максимально выросла средняя цена предложения в Алмалинском районе – на 9,5%, а минимально – в Ауэзовском – на 1,2%.

Таблица 7.

Изменение верхних ценовых показателей по районам

Районы

Индекс
расслоения
в текущем
месяце

Ценовой
показатель
в мае
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
в июне
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
%

Алмалинский

2,38

1999

2027

+28

+1,41

Ауэзовский

2,86

1936

1995

+59

+3,01

Бостандыкский

3,99

3580

3820

+240

+6,72

Жетысуйский

2,51

1792

1705

-87

-4,89

Медеуский

4,44

4008

3910

-98

-2,45

Турксибский

2,40

1492

1542

+50

+3,41

По городу

3,49

2682

2772

+90

+3,34

Таблица 8.

Изменение нижних ценовых показателей по районам

Районы

Ценовой
показатель
в мае
2010 года,
у.е./кв.м

Ценовой
показатель
в июне
2010 года,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
у.е./кв.м

Темп
прироста к
предыдущему
месяцу,
%

Алмалинский

777

851

+74

+9,53

Ауэзовский

690

698

+8

+1,17

Бостандыкский

1001

958

-43

-4,31

Жетысуйский

701

680

-21

-2,99

Медеуский

847

881

+34

+3,91

Турксибский

609

642

+33

+5,38

По городу

772

794

+22

+2,79

Выводы и прогнозы

Итак, в июне тенденция роста в динамике средневзвешенной цены предложения сохраняется. Снижение в данном сегменте рынка закончилось в апреле 2009 года, и с этого момента рынок уже отыграл 43,5%. Цены в «дорогом» сегменте жилья поднялись на уровень ноября 2008 года. А в сегменте «дешевого» жилья в ближайшей перспективе продолжает наблюдаться ценовая стагнация.

За исследуемый период снижение цен на дома эконом-класса составило 28,4%, а в секторе элит-класса – 1,3%.

С учетом нынешних темпов падения цен можно предположить, что в ближайшее время изменение средней стоимости по городу составит 2-6%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков