Аналитический обзор цен на рынке частных домов г. Алматы (декабрь 2010 г.)

По городу на рынке частных домов в течение месяца средневзвешенная цена предложения изменялась в пределах среднестатистической ошибки выборки.

В декабре ценовой показатель зафиксирован на уровне 1737 у.е./кв.м. При этом в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья средние цены предложения сократились. Количество предложений выставленных к продаже домов за месяц уменьшилось на 11,6% и составило 1781 объект.

Состояние рынка по районам

Лидером по количеству предложений является Медеуский район, на его долю приходится 27%, далее следует Ауэзовский – 23%. Удельный вес Бостандыкского и Турксибского районов составляет 21% и 16% соответственно, Жетысуйского – 9%. Минимум предложения традиционно пришелся на Алмалинский район – 4%.

В данном месяце снижение количества предложений в сегменте частных домов прослеживается во всех районах города (таблица 1).

Структура рынка, в зависимости от формата дома, в данном месяце распределилась следующим образом: максимум предложения пришелся на 5-комнатное жилье – 21%, а минимум – на 2-комнатное – 5%, при этом снижение предложения зафиксировано на все форматы домов. Максимальное уменьшение прослеживается на 3-комнатные дома - на 20%, а минимальное – на 8-комнатные и выше – на 4% (таблица 1).

Все разнообразие построек, в зависимости от материала стен, можно распределить на шесть основных групп: кирпичные дома (доля которых от общего числа предложений составляет 74%), каркасно-камышитовые (12%), панельные (6%), деревянные (5%), монолитные (4%) и саманные (0,06%). Структура предложения по типу постройки дома представлена на диаграмме 4 и в таблице 1.

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Алматы

Параметры
жилья

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Декабрь
2010 года,
у.е./кв.м

Изменение
цены
предложения
к ноябрю

Погрешность
расчетов

у.е.

%

у.е.

%

2-комнатные

81

4,55

1299

-7

-0,55

+/-107

+/-8,20

3-комнатные

239

13,42

1397

-5

-0,33

+/-81

+/-5,78

4-комнатные

295

16,58

1429

-6

-0,43

+/-75

+/-5,22

5-комнатные

373

20,92

1645

-72

-4,17

+/-86

+/-5,12

6-комнатные

275

15,44

1744

-110

-5,92

+/-114

+/-6,34

7-комнатные

206

11,57

1955

-38

-1,91

+/-158

+/-8,01

8-комнатные и выше

312

17,53

2362

-73

-2,99

+/-177

+/-7,39

Деревянные

82

4,60

1386

-141

-9,22

+/-158

+/-10,82

Каркасно-камышитовые

206

11,56

1272

-61

-4,55

+/-89

+/-6,81

Кирпичные

1325

74,39

1856

-17

-0,91

+/-62

+/-3,31

Монолитные

67

3,74

1822

-231

-11,24

+/-258

+/-13,41

Панельные

101

5,65

1351

-8

-0,62

+/-106

+/-7,83

Саманные

1

0,06

581

-419

-41,86

-

-

Алмалинский

71

3,97

1436

-151

-9,54

+/-140

+/-9,28

Медеуский

413

23,17

1372

-22

-1,59

+/-47

+/-3,43

Бостандыкский

378

21,22

2293

-15

-0,67

+/-113

+/-4,90

Жетысуйский

157

8,81

1121

+26

+2,41

+/-57

+/-5,14

Ауэзовский

483

27,10

2287

-77

-3,26

+/-125

+/-5,37

Турксибский

281

15,79

995

-45

-4,32

+/-38

+/-3,78

По городу

1781

100,00

1737

-37

-2,11

+/-51

+/-2,89

Средняя стоимость одного квадратного метра в секторе частных домов сильно дифференцирована. Так, максимальная средняя цена предложения зафиксирована в центре Бостандыкского района – 2293 у.е./кв.м, а минимальная – в Турксибском – 995 у.е./кв.м. За истекший период средние ценовые показатели во всех районах города не изменились, то есть изменения средних цен предложения лежат в пределах статистической погрешности, исключение составили Алмалинский и Турксибский районы, где наблюдается снижение на 9,5% и 4,3% (таблица 1).

Наиболее «дорогими» домами в данном месяце являются 8-комнатные и выше, стоимость которых в анализируемом месяце составила 2362 у.е./кв.м, а самыми «дешевыми» – 2-комнатные – 1299 у.е./кв.м. При этом изменение средней стоимости, в зависимости от формата дома, находится в пределах статистической погрешности выборки (таблица 1).

Наиболее «дорогим» строением, в зависимости от типа постройки дома, в данном месяце является кирпичное, стоимость квадратного метра здесь составила 1856 у.е., а наиболее «дешевым» – саманное – 581 у.е.

Индекс расслоения

Индекс расслоения в декабре зафиксирован на отметке 3,47, при этом диапазон средних цен, по сравнению с прошлым месяцем, сузился. Напомним, данный индекс показывает, во сколько раз «дорогое» жилье превосходит в цене «дешевое». Для расчета «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% от общей базы домов.

Наибольший индекс расслоения в городе прослеживается в Медеуском районе – 4,83, а минимальный – в Жетысуйском – 2,33.

В разрезе от формата дома, индекс расслоения также имеет большой разброс. Так, максимум пришелся на 8-комнатные дома и выше – 4,91, а минимум – на 2-комнатные – 2,34.

Ценовой показатель по городу в секторе максимальных цен сократился на 2,7% до уровня 2889 у.е./кв.м, в секторе минимальных цен – на 0,9% до 833 у.е./кв.м .

Основное влияние на снижение среднего городского показателя в сегменте «дорогого» жилья оказал Алмалинский район, средняя цена которого сократилась на 6,3%.

Выводы и прогнозы

Итак, в декабре в динамике средневзвешенной цены предложения прослеживается стабилизация.

Снижение в данном сегменте рынка закончилось в апреле 2009 года, и с этого момента рынок уже отыграл 53,4%. Цены в «дорогом» сегменте жилья поднялись на уровень ноября 2008 года.

За исследуемый период снижение цен на дома эконом-класса составило 24,8%, а в секторе элит-класса, напротив, наблюдается рост на 2,9%.

С учетом нынешних темпов падения цен можно предположить, что в ближайшее время изменение средней стоимости по городу составит 3-6%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков