Аналитический обзор цен на рынке коммерческой недвижимости г. Алматы за январь 2009 года

В январе, после новогодних каникул, рынок коммерческой недвижимости заметно активизировался. Количество выставленных на продажу объектов составило 332, что в два раза больше, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 494 млн у.е.

По отношению к декабрю, средневзвешенные цены на офисные и торговые помещения увеличились на 14,5% и 14,8% соответственно.

Состояние рынка

Анализируемая база коммерческой недвижимости в январе была представлена 332 объектами различного объема и предложения, общей площадью 211 тыс. кв.м. Объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для торговли – 44%, а минимальная – на помещения под склады – 1%.

Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: объекты без специального назначения низкого класса (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).

Рассматривая структуру предложения коммерческих площадей по районам можно отметить, что наибольший вклад вносит Медеуский и Алмалинский районы, на их долю приходится 29% и 26% соответственно, далее Бостандыкский и Ауэзовский – 21% и 12%, а наименьший – Жетысуйский и Турксибский – 7% и 5%.

По сравнению с прошлым месяцем, изменение средней стоимости квадрата площади имеет разнонаправленный характер. Можно отметить существенный рост ценового показателя по городу на складские помещения на 53,5%, в прошлом месяце увеличение цен в данном сегменте составило 14% (таблица 1).

Таблица 1.

Изменение ценового показателя по типу назначения

Тип

назначения

Средний

ценовой

показатель

в декабре

2008 года,

у.е./кв.м

Средний

ценовой

показатель

в январе

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Офисные

Помещения

2305

2638

+14,45

+333

Торговые

Площади

1870

2147

+14,80

+277

Площади под

сферу услуг

2815

3070

+9,08

+255

Произв. и

пром. Базы

1271

1354

+6,55

+83

Цокольные и

Подвальные

помещения

967

664

-31,33

-303

Складские

помещения

795

1221

+53,53

+426

Динамику средней стоимости офисных и торговых площадей в разбивке по районам можно проследить в таблице 2.

Можно отметить, что в течение четырех месяцев наблюдения за объектами, предназначенными под торговую деятельность, выявлена отрицательная динамика средней стоимости во всех районах города, кроме Турксибского, где явного тренда еще не видно.

Средние цены офисных помещений и бизнес-центров в разных районах города имеют разнонаправленный характер. Так, понижательный тренд зафиксирован в Медеуском, Бостандыкском и Ауэзовском районах, а в Алмалинском, Жетысуйском и Турксибском, напротив, прослеживается рост.

Таблица 2.

Ценовые показатели по районам

Тип назначения

Алма-

линский

район

Медеу-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жетысуй-

ский

район

Ауэзов-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По

городу

Офисные

помещения

3047

3102

2859

3613

1121

3081

2638

Торговые

площади

2272

3008

2474

2378

1285

1896

2147

Площади под

сферу услуг

3597

3590

4402

2296

2526

1487

3070

Произв. и пром.

базы

1063

-

-

1458

1060

1234

1354

Цокольные и

Подвальные

помещения

946

1009

1080

95

1314

-

664

Складские

помещения

-

795

-

1875

-

-

1221

Индекс расслоения

Индекс расслоения в структуре офисных площадей в январе зафиксирован на отметке 2,15, при этом диапазон цен по отношению к прошлому месяцу незначительно расширился. По данному типу назначения рост наблюдается в сегменте «дешевых» бизнес-центров на 0,4% и на «дорогие» офисные площади на 2,6%. Максимальный индекс расслоения прослеживается в Бостандыкском районе – 2,78, а минимальный – в Ауэзовском – 1,63.

Так, сектор максимальных цен для офисных помещений, находящийся в коридоре 1764 – 5123 у.е./кв.м, оказался на уровне 3444 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (1081 – 2065 у.е./кв.м.) поднялся к отметке 1603 у.е./кв.м (таблицы 3 и 4).

Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» значительно выше – 3,51. К декабрю данный индекс значительно расширился вследствие роста ценовых показателей в сегменте максимальных цен на 45,2% и в секторе минимальных на 25,4% (диаграмма 16). Максимальный индекс расслоения наблюдается в Алмалинском районе – 6,95, а минимальный – в Турксибском – 2,07.

Так, сектор максимальных цен для торговых помещений, находящийся в коридоре 2096 – 6324 у.е./кв.м, оказался на уровне 4239 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (858 – 2023 у.е./кв.м.) поднялся к отметке 1207 у.е./кв.м (таблицы 5 и 6).

Таблица 3.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для офисной недвижимости

Район

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

декабре 2008

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

январе 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

4946

3783

-23,53

-1163

Медеуский

4292

5123

+19,38

+831

Бостандыкский

3986

4294

+7,74

+308

Жетысуйский

-

-

-

-

Ауэзовский

1500

1764

+17,57

+264

Турксибский

-

-

-

-

По городу

3356

3444

+2,61

+88

Таблица 4.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для офисной недвижимости

Район

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

декабре

2008 года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

январе 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

1458

1885

+29,29

+427

Медеуский

1653

1906

+15,33

+253

Бостандыкский

2238

1543

-31,04

-695

Жетысуйский

1875

2065

+10,15

+190

Ауэзовский

1138

1081

-5,00

-57

Турксибский

-

-

-

-

По городу

1596

1603

+0,40

+7

Таблица 5.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для торговых площадей

Район

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

декабре 2008

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

январе 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

4301

5962

+38,61

+1661

Медеуский

6460

6324

-2,12

-136

Бостандыкский

4316

4524

+4,80

+208

Жетысуйский

2436

3321

+36,31

+885

Ауэзовский

2556

4890

+91,28

+2334

Турксибский

829

2096

+152,99

+1267

По городу

2919

4239

+45,22

+1320

Таблица 6.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для торговых площадей

Район

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

декабре

2008 года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

январе 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

706

858

+21,40

+152

Медеуский

2115

2023

-4,37

-92

Бостандыкский

1627

1203

-26,08

-424

Жетысуйский

756

1498

+98,19

+742

Ауэзовский

1297

975

-24,82

-322

Турксибский

333

1012

+203,59

+679

По городу

962

1207

+25,37

+245

Выводы и прогнозы

Итак, в январе, по отношению к декабрю, увеличение анализируемой базы привело к положительному колебанию во всех сегментах коммерческой недвижимости. Однако понижательный тренд в динамике офисных и торговых площадей сохраняется.

В связи с мировым кризисом в финансовом секторе и снижением покупательской способности населения аналитическим отделом портала www.kn.kz прогнозируется дальнейшее снижение цен на объекты коммерческой недвижимости.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков