Аналитический обзор цен на рынке коммерческой недвижимости г. Алматы за февраль 2009 года

Анализируемая база коммерческой недвижимости в феврале была представлена 416 объектами различного объема и предложения, общей площадью 330 тыс. кв.м. 

Количество предложения на рынке коммерческой недвижимости продолжает увеличиваться. В феврале численность выставленных на продажу объектов составила 416, что на 25,5% больше, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 693 млн у.е. По отношению к январю средневзвешенные цены на офисные и торговые помещения сократились на 15,6% и 5,6% соответственно.

Состояние рынка

Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для торговли – 48%, а минимальная – на помещения под цокольные и подвальные помещения – 4%. Складские помещения в данном месяце были представлены только одним объектом.

Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения низкого класса (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).

Рассматривая структуру предложения коммерческих площадей по районам можно отметить, что наибольший вклад вносит Медеуский район, на его долю приходится 23%, далее Бостандыкский и Алмалинский – 22%. Доля Ауэзовского и Жетысуйского – 17% и 10% соответственно, а наименьшая – Турксибского – 6%.

По сравнению с прошлым месяцем, сокращение средней стоимости квадрата площади прослеживается по всем типам назначения, кроме подвальных и цокольных помещений, где рост составил 50%. Можно отметить существенный спад ценового показателя по городу на площади под сферу услуг на 16,2% (таблица 1).

Таблица 1.

Изменение ценового показателя по типу назначения

Тип

назначения

Средний

ценовой

показатель

в январе

2009 года,

у.е./кв.м

Средний

ценовой

показатель

в феврале

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Офисные

помещения

2638

2226

-15,62

-412

Торговые

площади

2147

2027

-5,61

-121

Площади под

сферу услуг

3070

2573

-16,21

-498

Произв. и

пром. Базы

1354

1327

-2,04

-28

Цокольные и

подвальные

помещения

664

997

+50,18

+333

Складские

помещения

1221

700

-42,68

-521

Динамику средней стоимости офисных и торговых площадей в разбивке по районам можно проследить на диаграммах 10-15 и в таблице 2.

Можно отметить, что в течение пяти месяцев наблюдения за объектами, предназначенными под торговую деятельность, выявлена отрицательная динамика средней стоимости во всех районах города, кроме Турксибского, где явного тренда еще не видно.

Средние цены офисных помещений и бизнес-центров в разных районах города имеют разнонаправленный характер. Так, понижательный тренд зафиксирован в Медеуском, Бостандыкском, Жетысуйском и Ауэзовском районах, а в Алмалинском и Турксибском, напротив, прослеживается рост.

Таблица 2.

Ценовые показатели по районам

Тип назначения

Алма-

линский

район

Медеу-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жетысуй-

ский

район

Ауэзов-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По

городу

Офисные

помещения

2898

2714

2775

1925

1851

1566

2226

Торговые

площади

2221

2513

2208

1999

1400

2008

2027

Площади под

сферу услуг

3395

3036

3017

2130

2093

1517

2573

Произв. и пром.

базы

1600

1167

4000

1316

907

1091

1327

Цокольные и

подвальные

помещения

799

1074

-

1271

904

1000

997

Складские

помещения

700

-

-

-

-

-

700

Индекс расслоения

Индекс расслоения в структуре офисных площадей в феврале зафиксирован на отметке 2,61, при этом диапазон цен, по отношению к прошлому месяцу, значительно расширился (диаграмма 16). Максимальный индекс расслоения отмечен в Медеуском районе – 4,61, а минимальный – в Жетысуйском – 1,37.

Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» значительно выше – 4,19 (диаграмма 17). Максимальный индекс расслоения отмечен в Бостандыкском районе – 5,74, а минимальный – в Турксибском – 2,53.

Сектор максимальных цен для офисных помещений, находящийся в коридоре 2059 – 5795 у.е./кв.м, оказался на уровне 3529 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (1047 – 1650 у.е./кв.м.) опустился к отметке 1352 у.е./кв.м. По данному типу назначения рост наблюдается в сегменте «дорогих» бизнес-центров на 2,5%, а на «дешевые» офисные площади, напротив, прослеживается спад на 15,7% (диаграмма 18 и таблицы 3 и 4).

Сектор максимальных цен для торговых помещений, находящийся в коридоре 2275 – 6639 у.е./кв.м, оказался на уровне 4242 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (900 – 1309 у.е./кв.м.) опустился к отметке 1012 у.е./кв.м. К январю данный индекс значительно расширился вследствие спада ценовых показателей в сегменте минимальных цен на 16,1%, а в секторе максимальных ценовой показатель не изменился (таблицы 5 и 6).

Таблица 3.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для офисной недвижимости

Район

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

январе 2009

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

феврале

2009 года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

3783

4834

+27,79

+1051

Медеуский

5123

5795

+13,11

+672

Бостандыкский

4294

4498

+4,74

+204

Жетысуйский

3468

2259

-34,87

-1209

Ауэзовский

1764

2524

+43,11

+760

Турксибский

3081

2059

-33,19

-1022

По городу

3444

3529

+2,46

+85

Таблица 4.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для офисной недвижимости

Район

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

январе 2009

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

феврале

2009 года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

1885

1580

-16,17

-305

Медеуский

1906

1257

-34,07

-649

Бостандыкский

1543

1247

-19,21

-296

Жетысуйский

2065

1650

-20,09

-415

Ауэзовский

1081

1047

-3,18

-34

Турксибский

-

1425

-

-

По городу

1603

1352

-15,67

-251

Таблица 5.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для торговых площадей

Район

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

январе 2009

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

феврале

2009 года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

5962

5414

-9,19

-548

Медеуский

6324

6639

+4,98

+315

Бостандыкский

4524

5252

+16,10

+728

Жетысуйский

3321

3323

+0,06

+2

Ауэзовский

4890

4086

-16,44

-804

Турксибский

2096

2275

+8,53

+179

По городу

4239

4242

+0,07

+3

Таблица 6.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для торговых площадей

Район

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

январе 2009

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

феврале

2009 года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

858

950

+10,80

+92

Медеуский

2023

1309

-35,29

-714

Бостандыкский

1203

915

-23,96

-288

Жетысуйский

1498

992

-33,82

-506

Ауэзовский

975

1058

+8,49

+83

Турксибский

1012

900

-11,06

-112

По городу

1207

1012

-16,13

-195

Выводы и прогнозы

Итак, в феврале значительное снижение ценовых показателей прослеживается в сегментах минимальных цен как на площади, предназначенные под офисы, так и под торговые объекты. В то время как максимальные цены в данном месяце незначительно увеличились. Однако в долгосрочной перспективе в сегментах «дорогих» офисных и торговых площадей понижательный тренд сохраняется.

В связи с мировым кризисом в финансовом секторе и снижением покупательской способности населения аналитическим отделом портала www.kn.kz прогнозируется дальнейшее снижение цен на объекты коммерческой недвижимости.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков