Аналитический обзор цен на рынке коммерческой недвижимости г. Алматы за март 2009 года

Количество предложения на рынке коммерческой недвижимости продолжает увеличиваться. В марте численность выставленных на продажу объектов составила 490, что на 17,8% больше, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 839 млн у.е. 

По отношению к февралю средневзвешенные цены на офисные и торговые помещения сократились на 4,8% и 3,6% соответственно.

Состояние рынка

Анализируемая база коммерческой недвижимости в марте была представлена 490 объектами различного объема и предложения, общей площадью 456 тыс. кв.м. Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для торговли – 54%, а минимальная – на производственные и промышленные базы – 6% и складские помещения – 1%.

Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения низкого класса (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).

Рассматривая структуру предложения коммерческих площадей по районам можно отметить, что наибольший вклад вносит Бостандыкский район, на его долю приходится 25%, далее Алмалинский – 24%. Доля Ауэзовского и Медеуского – 18%, а наименьшая – Жетысуйского и Турксибского – 10% и 5% соответственно.

По сравнению с прошлым месяцем, сокращение средней стоимости квадрата площади прослеживается по всем типам назначения, кроме складских помещений и площадей, предназначенных сфере услуг, здесь рост цен составил 29,5% и 2,7% соответственно. Можно отметить существенный спад ценового показателя по городу на площади под производственные и промышленные базы на 39,5% (таблица 1).

Таблица 1.

Изменение ценового показателя по типу назначения

Тип

назначения

Средний

ценовой

показатель

в феврале

2009 года,

у.е./кв.м

Средний

ценовой

показатель

в марте

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Офисные

помещения

2226

2119

-4,83

-107

Торговые

Площади

2027

1953

-3,63

-74

Площади под

сферу услуг

2573

2641

+2,67

+68

Произв. и

пром. Базы

1327

802

-39,54

-525

Цокольные и

подвальные

помещения

997

910

-8,77

-87

Складские

помещения

700

906

+29,49

+206

Динамику средней стоимости офисных и торговых площадей в разбивке по районам можно проследить на диаграммах 10-15 и в таблице 2.

Можно отметить, что в течение шести месяцев наблюдения за объектами, предназначенными под торговую деятельность, выявлена отрицательная динамика средней стоимости во всех районах города, кроме Турксибского, где явного тренда еще не видно.

Средние цены офисных помещений и бизнес-центров в разных районах города имеют разнонаправленный характер. Так, понижательный тренд зафиксирован в Медеуском, Бостандыкском, Жетысуйском и Ауэзовском районах, а в Алмалинском и Турксибском, напротив, прослеживается незначительный рост.

Таблица 2.

Ценовые показатели по районам

Тип назначения

Алма-

линский

район

Медеу-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жетысуй-

ский

район

Ауэзов-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По

городу

Офисные

Помещения

2680

2965

2500

1989

1272

1799

2119

Торговые

площади

2413

2299

2205

1566

1576

1838

1953

Площади под

сферу услуг

2653

3581

2395

2116

2162

1786

2641

Произв. и пром.

базы

967

-

1095

475

410

990

802

Цокольные и

подвальные

помещения

414

1428

1500

818

1332

586

910

Складские

помещения

1963

-

758

471

-

964

906

Индекс расслоения

Индекс расслоения в структуре офисных площадей в марте зафиксирован на отметке 2,54, при этом диапазон цен, по отношению к прошлому месяцу, значительно сузился. Максимальный индекс расслоения отмечен в Бостандыкском районе – 3,96, а минимальный – в Турксибском – 1,51.

Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» значительно выше – 3,68. Максимальный индекс расслоения отмечен в Бостандыкском районе – 6,42, а минимальный – в Турксибском – 2,50.

Сектор максимальных цен для офисных помещений, находящийся в коридоре 2107 – 5570 у.е./кв.м, оказался на уровне 3426 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (1159 – 1788 у.е./кв.м.) опустился к отметке 1350 у.е./кв.м. По данному типу назначения сокращение цен наблюдается в сегменте «дорогих» бизнес-центров на 2,9%, а на «дешевые» офисные площади в данном месяце ценовой показатель не изменился (таблицы 3 и 4).

Сектор максимальных цен для торговых помещений, находящийся в коридоре 2948 – 6349 у.е./кв.м, оказался на уровне 4249 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (770 – 1588 у.е./кв.м.) поднялся к отметке 1155 у.е./кв.м. К февралю данный индекс значительно расширился вследствие роста ценовых показателей в сегменте минимальных цен – на 14,2%, а в секторе максимальных ценовой показатель не изменился (таблицы 5 и 6).

Таблица 3.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для офисной недвижимости

Район

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

феврале

2009 года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

марте 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

4834

3582

-25,90

-1252

Медеуский

5795

5570

-3,88

-225

Бостандыкский

4498

4108

-8,65

-388

Жетысуйский

2259

3645

+61,37

+1386

Ауэзовский

2524

2568

+1,75

+44

Турксибский

2059

2107

+2,35

+48

По городу

3529

3426

-2,91

-103

Таблица 4.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для офисной недвижимости

Район

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

феврале

2009 года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

марте 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

1580

1161

-26,55

-419

Медеуский

1257

1788

+42,28

+531

Бостандыкский

1247

1038

-16,73

-209

Жетысуйский

1650

1674

+1,41

+24

Ауэзовский

1047

1159

+10,72

+112

Турксибский

1425

1393

-2,30

-32

По городу

1352

1350

-0,13

-2

Таблица 5.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для торговых площадей

Район

Ценовой

Показатель

"дорогих"

площадей в

феврале

2009 года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

марте 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

5414

5110

-5,62

-304

Медеуский

6639

6349

-4,36

-290

Бостандыкский

5252

4946

-5,82

-306

Жетысуйский

3323

3420

+2,92

+97

Ауэзовский

4086

3638

-10,96

-448

Турксибский

2275

2948

+29,56

+673

По городу

4242

4249

+0,16

+7

Таблица 6.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для торговых площадей

Район

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

феврале

2009 года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

марте 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

950

1588

+67,10

+638

Медеуский

1309

1383

+5,63

+74

Бостандыкский

915

770

-15,82

-145

Жетысуйский

992

980

-1,18

-12

Ауэзовский

1058

1215

+14,88

+157

Турксибский

900

1181

+31,19

+281

По городу

1012

1155

+14,16

+143

Выводы и прогнозы

Итак, в марте продолжается снижение цен в сегментах офисных и торговых площадей. Однако исключением оказался сектор минимальных цен торговой недвижимости, где прослеживается рост ценового показателя.

В связи с дисбалансом объема спроса и предложения аналитическим отделом портала www.kn.kz прогнозируется дальнейшее снижение цен на объекты коммерческой недвижимости.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков