Аналитический обзор цен на рынке коммерческой недвижимости г. Алматы за апрель 2009 года

Снижение ценовых показателей на рынке коммерческой недвижимости продолжается. 

По отношению к марту средневзвешенные цены на офисные и торговые помещения сократились на 12,7% и 4,1% соответственно. В апреле численность выставленных на пsродажу объектов составила 459, что на 6,4% ниже, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 825 млн у.е.

Состояние рынка

Анализируемая база коммерческой недвижимости в апреле была представлена 459 объектами различного объема и предложения, общей площадью 465 тыс. кв.м. Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для торговли – 45%, а минимальная – на производственные и промышленные базы – 8%, складские помещения в данном месяце были представлены только одним объектом – 0%.

Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения низкого класса – 4% (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг – 22% (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).

Рассматривая структуру предложения коммерческих площадей по районам можно отметить, что наибольший вклад вносит Алмалинский район, на его долю приходится 25%, далее Бостандыкский – 22%. Доля Ауэзовского и Медеуского – 20% и 17% соответственно, а наименьшая – Жетысуйского и Турксибского – 10% и 6%.

По сравнению с прошлым месяцем, сокращение средней стоимости квадрата площади прослеживается по всем типам назначения, кроме цокольных и подвальных помещений, где рост цен составил 8,5%. Можно отметить, что существенный спад ценового показателя по городу наблюдается на офисные площади – 12,7% (таблица 1).

Таблица 1.

Изменение ценового показателя по типу назначения

Тип

назначения

Средний

ценовой

показатель

в марте

2009 года,

у.е./кв.м

Средний

ценовой

показатель

в апреле

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Офисные

помещения

2119

1850

-12,67

-269

Торговые

площади

1953

1873

-4,11

-80

Площади под

сферу услуг

2641

2493

-5,62

-148

Произв. и

пром. базы

802

706

-12,05

-96

Цокольные и

подвальные

помещения

910

987

+8,45

+77

Складские

помещения

906

573

-36,80

-333

Динамику средней стоимости офисных и торговых площадей в разбивке по районам можно проследить в таблице 2.

Можно отметить, что в течение шести месяцев наблюдения за объектами, предназначенными под бизнес-центры и торговую деятельность, выявлена отрицательная динамика средней стоимости во всех районах города, кроме Турксибского, где явного тренда еще не видно.

Таблица 2.

Ценовые показатели по районам

Тип назначения

Алма-

линский

район

Медеу-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жетысуй-

ский

район

Ауэзов-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По

городу

Офисные

помещения

2084

2718

2483

1684

1535

1104

1850

Торговые

площади

2253

2421

2251

1548

1755

1293

1873

Площади под

сферу услуг

2313

3256

2897

1825

2138

1603

2493

Произв. и пром.

базы

1859

2537

-

641

369

410

706

Цокольные и

подвальные

помещения

911

961

1095

1416

689

-

987

Складские

помещения

-

-

-

573

-

-

573

Индекс расслоения

Индекс расслоения в структуре офисных площадей в апреле зафиксирован на отметке 2,32, при этом диапазон цен, по отношению к прошлому месяцу, значительно сузился. Максимальный индекс расслоения отмечен в Алмалинском районе – 3,51, а минимальный – в Жетысуйском – 1,54.

Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» значительно выше – 5,20. Максимальный индекс расслоения отмечен в Бостандыкском районе – 8,58, а минимальный – в Турксибском – 2,27.

Сектор максимальных цен для офисных помещений, находящийся в коридоре 1939 – 4787 у.е./кв.м, оказался на уровне 3109 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (918 – 2002 у.е./кв.м.) опустился к отметке 1342 у.е./кв.м. По данному типу назначения сокращение цен наблюдается в сегменте «дорогих» бизнес-центров на 9,3%, а на «дешевые» офисные площади в данном месяце ценовой показатель сократился лишь на 0,6% (таблицы 3 и 4).

Сектор максимальных цен для торговых помещений, находящийся в коридоре 1839 – 5686 у.е./кв.м, оказался на уровне 4226 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (592 – 1082 у.е./кв.м.) опустился к отметке 812 у.е./кв.м. К марту данный индекс значительно расширился вследствие спада ценовых показателей в сегменте минимальных цен – на 29,7%, а в секторе максимальных ценовой показатель сократился лишь на 0,6% (таблицы 5 и 6).

Таблица 3.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для офисной недвижимости

Район

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

марте 2009

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

апреле 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

3582

4592

+28,20

+1010

Медеуский

5570

4787

-14,05

-783

Бостандыкский

4108

3666

-10,77

-442

Жетысуйский

3645

2407

-33,96

-1238

Ауэзовский

2568

2401

-6,51

-167

Турксибский

2107

1939

-7,97

-168

По городу

3426

3109

-9,25

-317

Таблица 4.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для офисной недвижимости

Район

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

марте 2009

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

апреле 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

1161

1309

+12,76

+148

Медеуский

1788

2002

+11,96

+214

Бостандыкский

1038

1379

+32,84

+341

Жетысуйский

1674

1568

-6,30

-106

Ауэзовский

1159

1123

-3,08

-36

Турксибский

1393

918

-34,07

-475

По городу

1350

1342

-0,57

-8

Таблица 5.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для торговых площадей

Район

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

марте 2009

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

апреле 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

5110

5537

+8,36

+427

Медеуский

6349

5686

-10,44

-663

Бостандыкский

4946

5074

+2,58

+128

Жетысуйский

3420

4056

+18,60

+636

Ауэзовский

3638

4779

+31,37

+1141

Турксибский

2948

1839

-37,61

-1109

По городу

4249

4226

-0,55

-23

Таблица 6.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для торговых площадей

Район

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

марте 2009

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

апреле 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

1588

920

-42,07

-668

Медеуский

1383

1082

-21,77

-301

Бостандыкский

770

592

-23,18

-178

Жетысуйский

980

750

-23,50

-230

Ауэзовский

1215

805

-33,78

-410

Турксибский

1181

810

-31,39

-371

По городу

1155

812

-29,67

-343

Выводы и прогнозы

Итак, в апреле продолжается снижение цен во всех сегментах коммерческой недвижимости. Однако исключением в данном месяце оказался сектор цокольных и подвальных помещений, где прослеживается рост ценового показателя.

В связи с дисбалансом объема спроса и предложения, аналитическим отделом портала www.kn.kz прогнозируется дальнейшее снижение цен на объекты коммерческой недвижимости.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков