Аналитический обзор цен на рынке коммерческой недвижимости г. Алматы за май 2009 года

В мае наблюдается положительное колебание как в сегменте офисных помещений, так и в сегменте торговых площадей.

Так, по отношению к апрелю средневзвешенные цены на офисные и торговые помещения выросли на 7,3% и 2,4% соответственно. Численность выставленных на продажу объектов составила 452, что на 1,4% ниже, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 955 млн у.е.

Состояние рынка

Анализируемая база коммерческой недвижимости в мае была представлена 452 объектами различного объема и предложения, общей площадью 647 тыс. кв.м. Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для торговли – 41%, а минимальная – на производственные и промышленные базы – 7%.

Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения низкого класса – 2% (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг – 23% (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).

Рассматривая структуру предложения коммерческих площадей по районам можно отметить, что наибольший вклад вносит Бостандыкский район, на его долю приходится 24%, далее Ауэзовский – 23%. Доля Алмалинского и Медеуского – 20% и 16% соответственно, а наименьшая – Жетысуйского и Турксибского – 12% и 5%.

По сравнению с прошлым месяцем, увеличение средней стоимости квадрата площади прослеживается на офисные и торговые помещения на 7,3% и 2,4% соответственно, а также цокольные и подвальные – 24,6%. Средняя стоимость площадей, предназначенных для сферы услуг, а также производственных и промышленных баз, напротив, сократилась на 11,4% и 17,4% соответственно (таблица 1).

Таблица 1.

Изменение ценового показателя по типу назначения

Тип

назначения

Средний

ценовой

показатель

в апреле

2009 года,

у.е./кв.м

Средний

ценовой

показатель

в мае

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Офисные

помещения

1850

1985

+7,25

+135

Торговые

площади

1873

1917

+2,37

+44

Площади под

сферу услуг

2493

2208

-11,44

-285

Произв. И

пром. базы

706

583

-17,41

-123

Цокольные и

подвальные

помещения

987

1047

+6,13

+60

Складские

помещения

573

0

0

0

Динамику средней стоимости офисных и торговых площадей в разбивке по районам можно проследить в таблице 2.

Можно отметить, что в течение восьми месяцев наблюдения за объектами, предназначенными под бизнес-центры и торговую деятельность, выявлена отрицательная динамика средней стоимости во всех районах города.

Таблица 2.

Ценовые показатели по районам

Тип назначения

Алма-

линский

район

Медеу-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жетысуй-

ский

район

Ауэзов-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По

городу

Офисные

помещения

2352

2963

2313

1707

1905

1166

1985

Торговые

площади

2473

3196

2015

1778

1753

1000

1917

Площади под

сферу услуг

1808

3931

3010

1403

1804

1478

2208

Произв. и пром.

базы

-

2073

-

396

472

623

583

Цокольные и

подвальные

помещения

1073

1477

806

1307

754

-

1047

Складские

помещения

-

-

-

-

-

-

-

Индекс расслоения

Индекс расслоения в структуре офисных площадей в апреле зафиксирован на отметке 3,1, при этом диапазон цен, по отношению к прошлому месяцу, значительно расширился (диаграмма 16). Максимальный индекс расслоения отмечен в Алмалинском районе – 3,45, а минимальный – в Медеуском – 2,28.

Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» значительно выше – 5,36. Максимальный индекс расслоения отмечен в Жетысуйском районе – 7,82, а минимальный – в Алмалинском – 4,04.

Сектор максимальных цен по городу для офисных помещений, находящийся в коридоре 2726 – 4380 у.е./кв.м, оказался на уровне 3379 у.е./кв.м (+8,7%). А сектор минимальных цен (583 – 1921 у.е./кв.м.) опустился к отметке 1090 у.е./кв.м (-18,8%) (таблицы 3 и 4).

Сектор максимальных цен для торговых помещений, находящийся в коридоре 2149 – 6135 у.е./кв.м, оказался на уровне 3826 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (294 – 1291 у.е./кв.м.) опустился к отметке 713 у.е./кв.м. К апрелю данный индекс расширился вследствие спада ценовых показателей в сегменте минимальных цен – на 12,2% и в секторе максимальных – на 9,5% (таблицы 5 и 6).

Таблица 3.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для офисной недвижимости

Район

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

апреле 2009

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

мае2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

4592

3943

-14,12

-649

Медеуский

4787

4380

-8,51

-407

Бостандыкский

3666

3768

+2,77

+102

Жетысуйский

2407

2733

+13,53

+326

Ауэзовский

2401

3068

+27,80

+667

Турксибский

1939

2726

+40,59

+787

По городу

3109

3379

+8,67

+270

Таблица 4.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для офисной недвижимости

Район

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

апреле 2009

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

мае 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

1309

1141

-12,80

-168

Медеуский

2002

1921

-4,04

-81

Бостандыкский

1379

1161

-15,86

-218

Жетысуйский

1568

1101

-29,78

-467

Ауэзовский

1123

1024

-8,82

-99

Турксибский

918

583

-36,49

-335

По городу

1342

1090

-18,82

-252

Таблица 5.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для торговых площадей

Район

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

апреле 2009

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

мае 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

5537

5214

-5,84

-323

Медеуский

5686

6135

+7,91

+449

Бостандыкский

5074

4316

-14,95

-758

Жетысуйский

4056

2720

-32,94

-1336

Ауэзовский

4779

3884

-18,74

-895

Турксибский

1839

2149

+16,87

+310

По городу

4226

3826

-9,47

-400

Таблица 6.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для торговых площадей

Район

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

апреле 2009

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

мае 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

920

1291

+40,38

+371

Медеуский

1082

1273

+17,69

+191

Бостандыкский

592

849

+43,56

+257

Жетысуйский

750

348

-53,63

-402

Ауэзовский

805

921

+14,44

+116

Турксибский

810

294

-63,68

-516

По городу

812

713

-12,23

-99

Выводы и прогнозы

Итак, наметившаяся тенденция снижения средних цен во всех сегментах коммерческой недвижимости сохраняется. Явный понижающий тренд прослеживается в верхних районах города, здесь квадраты коммерческих площадей были особенно переоценены. Однако с наступлением летнего затишья будет наблюдаться депрессивная стабилизация, и ближе к осени возможен небольшой рост цен на объекты коммерческой недвижимости.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков