Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (июнь 2009 года)

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (июнь 2009 года)

В июне рост средних цен продолжился как в сегменте офисных помещений, так и в сегменте торговых площадей. Так, по отношению к маю средневзвешенные цены на офисные и торговые помещения выросли на 9,8% и 13,5% соответственно. Численность выставленных на продажу объектов составила 308, что на 31,7% ниже, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 337 млн у.е.

Состояние рынка

Анализируемая база коммерческой недвижимости в июне была представлена 308 объектами различного объема и предложения, общей площадью 238 тыс. кв.м. Экспонируемые объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для торговли – 39%, а минимальная – на производственные и промышленные базы – 4%.

Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: площади без специального назначения низкого класса – 3% (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг – 24% (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки).

Рассматривая структуру предложения коммерческих площадей по районам можно отметить, что наибольший вклад вносит Алмалинский район, на его долю приходится 26%, далее Бостандыкский – 22%. Доля Ауэзовский и Медеуского – 19% и 15% соответственно, а наименьшая – Жетысуйского и Турксибского – 10% и 8%.

По сравнению с прошлым месяцем, увеличение средней стоимости квадрата площади прослеживается на офисные и торговые помещения на 9,8% и 13,5% соответственно. Средняя стоимость цокольных и подвальных площадей, напротив, сократилась на 27,2%. Также в июне были подвержены снижению коммерческие участки, предназначенные для сферы услуг, на 9,5%, производственных и промышленных баз – на 4,2% (таблица 1).

Таблица 1.

Изменение ценового показателя по типу назначения

Тип

назначения

Средний

ценовой

показатель

в мае

2009 года,

у.е./кв.м

Средний

ценовой

показатель

в июне

2009 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Офисные

помещения

1985

2180

+9,83

+195

Торговые

площади

1917

2175

+13,45

+258

Площади под

сферу услуг

2208

1999

-9,47

-209

Произв. и

пром. базы

583

559

-4,15

-24

Цокольные и

подвальные

помещения

1047

762

-27,21

-285

Складские

помещения

400

300

-25,00

-100

Динамику средней стоимости офисных и торговых площадей в разбивке по районам можно проследить на диаграммах 10 – 15 и в таблице 2.

Таблица 2.

Ценовые показатели по районам

Тип назначения

Алма-

линский

район

Медеу-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жетысуй-

ский

район

Ауэзов-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По

городу

Офисные

помещения

2247

2910

2245

1410

1746

2966

2180

Торговые

площади

2411

3563

2022

1639

1860

2000

2175

Площади под

сферу услуг

2123

2018

3595

1889

1326

1324

1999

Произв. И

пром. базы

-

646

-

525

1035

257

559

Цокольные и

подвальные

помещения

893

548

1628

369

875

-

762

Складские

помещения

300

-

-

-

-

-

300

Индекс расслоения

Индекс расслоения в структуре офисных площадей в июне зафиксирован на отметке 2,85, при этом диапазон цен, по отношению к прошлому месяцу, значительно сузился. Максимальный индекс расслоения отмечен в Турксибском районе – 4,83, а минимальный – в Медеуском – 1,78.

Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» меньше, чем для офисных – 2,14. Максимальный индекс расслоения отмечен в Медеуском районе – 2,99, а минимальный – в Жетысуйском – 1,47.

Сектор максимальных цен по городу для офисных помещений, находящийся в коридоре 1887 – 4744 у.е./кв.м, оказался на уровне 3249 у.е./кв.м (-3,83%). А сектор минимальных цен (613 – 2331 у.е./кв.м.) поднялся к отметке 1139 у.е./кв.м (+4,6%) (таблицы 3 и 4).

Сектор максимальных цен для торговых помещений, находящийся в коридоре 1823 – 5369 у.е./кв.м, оказался на уровне 3034 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (1128 – 1797 у.е./кв.м.) поднялся к отметке 1421 у.е./кв.м. К маю данный индекс значительно сузился вследствие спада ценовых показателей в сегменте максимальных цен – на 20,7% и роста в секторе минимальных – на 99,2% (таблицы 5 и 6).

Таблица 3.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для офисной недвижимости

Район

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

мае 2009

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

июне 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

3943

4744

+20,30

+801

Медеуский

4380

4157

-5,09

-223

Бостандыкский

3768

4081

+8,32

+313

Жетысуйский

2733

1887

-30,96

-846

Ауэзовский

3068

2614

-14,82

-454

Турксибский

2726

2966

+8,78

+240

По городу

3379

3249

-3,83

-130

Таблица 4.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для офисной недвижимости

Район

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

мае 2009

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

июне 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

1141

1340

+17,36

+199

Медеуский

1921

2331

+21,36

+410

Бостандыкский

1161

1451

+24,99

+290

Жетысуйский

1101

675

-38,74

-426

Ауэзовский

1024

1167

+13,92

+143

Турксибский

583

613

+5,20

+30

По городу

1090

1139

+4,56

+49

Таблица 5.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для торговых площадей

Район

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

мае 2009

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

июне 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

5214

3549

-31,93

-1665

Медеуский

6135

5369

-12,49

-766

Бостандыкский

4316

3301

-23,51

-1015

Жетысуйский

2720

1823

-32,97

-897

Ауэзовский

3884

3092

-20,38

-792

Турксибский

2149

2200

+2,36

+51

По городу

3826

3034

-20,68

-792

Таблица 6.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для торговых площадей

Район

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

мае 2009

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

апреле 2009

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

1291

1325

+2,65

+34

Медеуский

1273

1797

+41,15

+524

Бостандыкский

849

1683

+98,19

+834

Жетысуйский

348

1241

+256,89

+893

Ауэзовский

921

1128

+22,50

+207

Турксибский

294

1465

+398,00

+1171

По городу

713

1421

+99,23

+708

Выводы и прогнозы

Итак, как и прогнозировалось ранее, в связи со значительным спадом предложения наблюдается положительное колебание в сегментах офисных и торговых коммерческих площадей. Однако в дальнесрочной перспективе тенденция снижения средних цен во всех сегментах коммерческой недвижимости сохраняется.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков