Аналитический обзор цен на рынке коммерческой недвижимости г. Алматы за ноябрь 2008 года

По отношению к октябрю на рынке коммерческой недвижимости наблюдается спад средневзвешенной стоимости. Количество выставленных на продажу объектов составило 476, что на 44,5% больше, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 1,4 млрд у.е.

Состояние рынка

Анализируемая база коммерческой недвижимости в ноябре была представлена 476 объектами различного объема и предложения, общей площадью 427 тыс. кв.м. Объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для торговли – 40%, а минимальная – на помещения под склады – 1%. Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся цокольные и подвальные помещения и действующий бизнес в сфере услуг.

Предложения объектов недвижимости действующим бизнесом в сфере услуг включают в себя: ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станций тех. обслуживания и автомойки.

Рассматривая структуру предложения коммерческих площадей по районам можно отметить, что наибольший вклад вносит Алмалинский и Медеуский районы, на их долю приходится 24% и 23% соответственно, далее Ауэзовский и Бостандыкский – 19%, а наименьший – Жетысуйский и Турксибский – 9% и 6%.

По сравнению с прошлым месяцем снижение средней стоимости квадрата наблюдается на все типы помещений. Максимальный спад ценового показателя прослеживается на торговые площади на 19,8% и офисные помещения – на 16%, а наименьший – на объекты, предназначенные под складские помещения – 6,1% (таблица 1).

Таблица 1.

Изменение ценового показателя по типу назначения

Тип

назначения

Средний

ценовой

показатель

в октябре

2008 года,

у.е./кв.м

Средний

ценовой

показатель

в ноябре

2008 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Офисные

помещения

2679

2251

-15,97

-428

Торговые

площади

3065

2458

-19,79

-606

Площади под

сферу услуг

2861

2586

-9,60

-275

Произв. и

пром. базы

1598

1486

-6,98

-112

Цокольные и

подвальные

помещения

943

849

-10,05

-95

Складские

помещения

768

722

-6,06

-47

Ценовые показатели по типу назначения в разбивке по районам можно проследить в таблице 2.

Таблица 2.

Изменение ценового показателя по районам

Тип назначения

Алма-

линский

район

Медеу-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жетысуй-

ский

район

Ауэзов-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По

городу

Офисные

помещения

2128

3424

3195

1955

1144

2500

2251

Торговые

площади

3098

3553

3233

1958

2212

1432

2458

Площади под

сферу услуг

3213

4011

2870

2372

3320

2185

2586

Произв. и пром.

базы

1437

4000

1460

1281

1263

1486

Цокольные и

подвальные

помещения

1255

1017

826

955

567

654

849

Складские

помещения

820

1058

500

625

722

Индекс расслоения

Индекс расслоения в структуре офисных площадей в ноябре зафиксирован на отметке 2,9, при этом диапазон цен по отношению к прошлому месяцу расширился. По данному типу назначения рост наблюдается в сегменте «дорогих» бизнес-центров на 1,4% и снижение на «дешевые» офисные площади на 6,2%. Максимальный индекс наблюдается в Турксибском районе – 5,0, а минимальный – в Ауэзовском – 1,89.

Так, сектор максимальных цен для офисных помещений, находящийся в коридоре 2489 – 6661 у.е./кв.м, оказался на уровне 4417 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (500 – 2098 у.е./кв.м.) опустился к отметке 1518 у.е./кв.м (таблицы 3 и 4).

Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» значительно выше – 4,9. К октябрю данный индекс значительно расширился вследствие роста ценового показателя в сегменте максимальных цен на 11% и снижения – в секторе минимальных на 29,5%. Максимальный индекс расслоения наблюдается в Алмалинском районе – 10,74, а минимальный – в Турксибском – 2,22.

Так, сектор максимальных цен для торговых помещений, находящийся в коридоре 1928 – 8937 у.е./кв.м, оказался на уровне 5699 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (867 – 1915 у.е./кв.м.) опустился к отметке 1164 у.е./кв.м (таблицы 5 и 6).

Таблица 3.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для офисной недвижимости

Район

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

октябре 2008

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

ноябре 2008

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

6584

5819

-11,62

-765

Ауэзовский

6928

6661

-3,86

-267

Бостандыкский

4844

5255

+8,48

+411

Жетысуйский

3338

4269

+27,92

+932

Медеуский

2842

2489

-12,43

-353

Турксибский

2500

2500

0,00

0

По городу

4359

4417

+1,35

+59

Таблица 4.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для офисной недвижимости

Район

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

октябре 2008

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

ноябре 2008

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

1428

1370

-4,11

-59

Ауэзовский

2131

1866

-12,43

-265

Бостандыкский

2144

2098

-2,14

-46

Жетысуйский

1868

1899

+1,70

+32

Медеуский

1526

1320

-13,53

-206

Турксибский

500

500

0,00

0

По городу

1618

1518

-6,19

-100

Таблица 5.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для торговых площадей

Район

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

октябре 2008

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

ноябре 2008

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

5136

8937

+74,02

+3801

Ауэзовский

7420

8750

+17,92

+1330

Бостандыкский

4641

7229

+55,74

+2587

Жетысуйский

6738

4921

-26,97

-1817

Медеуский

5623

6388

+13,60

+765

Турксибский

2740

1928

-29,63

-812

По городу

5136

5699

+10,96

+563

Таблица 6.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для торговых площадей

Район

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

октябре 2008

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

ноябре 2008

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

1274

832

-34,68

-442

Ауэзовский

2136

1915

-10,37

-222

Бостандыкский

1492

1461

-2,07

-31

Жетысуйский

2967

978

-67,04

-1989

Медеуский

1261

1258

-0,25

-3

Турксибский

1330

867

-34,83

-463

По городу

1650

1164

-29,49

-487

Прогноз

Итак, как видно, темпы падения цен в сегменте коммерческой недвижимости остаются катастрофически высокими. Общее замедление деловой активности, связанное со снижением покупательской способности населения и свертыванием кредитования МСБ, остается главной предпосылкой дальнейшему сокращению цен на объекты коммерческой недвижимости. Вместе с тем стоит отметить, что ввиду ограниченного предложения офисов и торговых площадей в центральных районах города, их стоимость оказывается менее подверженой общей стагнации.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков