Аналитический обзор цен на рынке коммерческой недвижимости г. Алматы за декабрь 2008 года

По отношению к ноябрю, в связи с новогодними каникулами, зафиксировано резкое сокращение предложения.

 Количество выставленных на продажу объектов в декабре составило 165, что на 65,3% меньше, чем в предыдущем месяце. Объем рынка – 328 млн у.е. При этом прослеживание динамики средневзвешенной стоимости во всех сегментах коммерческой недвижимости представляет определенные сложности. В январе структура выборки стабилизируется, и коррекция цен объектов будет более достоверной.

Состояние рынка

Анализируемая база коммерческой недвижимости в декабре была представлена 165 объектами различного объема и предложения, общей площадью 158 тыс. кв.м. Объекты в сфере коммерческой недвижимости классифицированы по следующим принципам: торговые площади и офисные помещения, производственные и промышленные базы, складские помещения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для торговли – 34%, а минимальная – на помещения под склады – 1%.

Помимо этого выделены дополнительные сегменты коммерческой недвижимости, к которым относятся: объекты без специального назначения низкого класса (цокольные и подвальные помещения) и действующий бизнес в сфере услуг (ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции тех. обслуживания и автомойки).

Рассматривая структуру предложения коммерческих площадей по районам можно отметить, что наибольший вклад вносит Алмалинский и Бостандыкский районы, на их долю приходится 25% и 24% соответственно, далее Медеуский и Ауэзовский – 19% и 18%, а наименьший – Жетысуйский и Турксибский – 8% и 6%.

По сравнению с прошлым месяцем изменение средней стоимости квадрата площади имеет разнонаправленный характер. Можно отметить существенный спад ценового показателя по городу на торговые площади на 23,9%, в прошлом месяце снижение данного сегмента составило 19,8% (таблица 1).

Таблица 1.

Изменение ценового показателя по типу назначения

Тип

назначения

Средний

ценовой

показатель

в ноябре

2008 года,

у.е./кв.м

Средний

ценовой

показатель

в декабре

2008 года,

у.е./кв.м

Изменение

%

у.е.

Офисные

помещения

2251

2305

+2,40

+54

Торговые

площади

2458

1870

-23,92

-588

Площади под

сферу услуг

2586

2815

+8,84

+229

Произв. и

пром. базы

1486

1271

-14,47

-215

Цокольные и

подвальные

помещения

849

967

+13,95

+118

Складские

помещения

722

795

+10,24

+74

Ценовые показатели по типу назначения в разбивке по районам можно проследить в таблице 2.

Таблица 2.

Ценовые показатели по районам

Тип назначения

Алма-

линский

район

Медеу-

ский

район

Бостан-

дыкский

район

Жетысуй-

ский

район

Ауэзов-

ский

район

Турксиб-

ский

район

По

городу

Офисные помещения

2884

2971

3101

1875

1306

2305

Торговые

площади

2127

3130

2883

2213

1917

526

1870

Площади под

сферу услуг

2416

3821

3504

2156

3325

1249

2815

Произв. и пром.

базы

1385

4000

1025

564

1814

1271

Цокольные и

подвальные

помещения

592

1299

1168

1086

867

967

Складские

помещения

795

795

Индекс расслоения

Индекс расслоения в структуре офисных площадей в декабре зафиксирован на отметке 2,1, при этом диапазон цен по отношению к прошлому месяцу значительно сузился (диаграмма 7). По данному типу назначения рост наблюдается в сегменте «дешевых» бизнес-центров на 5,2% и снижение на «дорогие» офисные площади на 24%. Максимальный индекс расслоения наблюдается в Алмалинском районе – 10,7, а минимальный – в Турксибском – 2,22.

Так, сектор максимальных цен для офисных помещений, находящийся в коридоре 1500 – 4946 у.е./кв.м, оказался на уровне 3356 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (1138 – 2238 у.е./кв.м.) поднялся к отметке 1596 у.е./кв.м (таблицы 3 и 4).

Однако отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» значительно выше – 3,03. К ноябрю данный индекс значительно сузился вследствие спада ценового показателя в сегменте максимальных цен на 48,8% и в секторе минимальных на 17,3% (диаграмма 8). Максимальный индекс расслоения наблюдается в Алмалинском районе – 6,09, а минимальный – в Ауэзовском – 1,97.

Так, сектор максимальных цен для торговых помещений, находящийся в коридоре 829 – 6460 у.е./кв.м, оказался на уровне 2919 у.е./кв.м. А сектор минимальных цен (333 – 2115 у.е./кв.м.) опустился к отметке 962 у.е./кв.м (таблицы 5 и 6).

Таблица 3.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для офисной недвижимости

Район

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

ноябре 2008

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

декабре 2008

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

5819

4946

-15,00

-873

Медеуский

6661

4292

-35,56

-2369

Бостандыкский

5255

3986

-24,16

-1270

Жетысуйский

4269

-

Ауэзовский

2489

1500

-39,73

-989

Турксибский

2500

-

По городу

4417

3356

-24,02

-1061

Таблица 4.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для офисной недвижимости

Район

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

ноябре 2008

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

декабре 2008

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

1370

1458

+6,46

+89

Медеуский

1866

1653

-11,43

-213

Бостандыкский

2098

2238

+6,69

+140

Жетысуйский

1899

1875

-1,28

-24

Ауэзовский

1320

1138

-13,78

-182

Турксибский

500

-

По городу

1518

1596

+5,17

+78

Таблица 5.

Изменение средней стоимости в сегменте максимальных цен для торговых площадей

Район

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

ноябре 2008

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дорогих"

площадей в

декабре 2008

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

8937

4301

-51,88

-4636

Медеуский

8750

6460

-26,16

-2289

Бостандыкский

7229

4316

-40,29

-2912

Жетысуйский

4921

2436

-50,49

-2485

Ауэзовский

6388

2556

-59,98

-3832

Турксибский

1928

829

-57,04

-1100

По городу

5699

2919

-48,78

-2780

Таблица 6.

Изменение средней стоимости в сегменте минимальных цен для торговых площадей

Район

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

ноябре 2008

года,

у.е./кв.м.

Ценовой

показатель

"дешевых"

площадей в

декабре 2008

года,

у.е./кв.м.

Изменение

%

%

Алмалинский

832

706

-15,09

-126

Медеуский

1915

2115

+10,49

+201

Бостандыкский

1461

1627

+11,38

+166

Жетысуйский

978

756

-22,70

-222

Ауэзовский

1258

1297

+3,11

+39

Турксибский

867

333

-61,55

-534

По городу

1164

962

-17,28

-201

Прогноз

Итак, в 2009 году, в связи с кризисом в финансовом секторе и свертыванием кредитования МСБ, с сокращением рабочих мест и трудностями многих компаний, снижение покупательской способности населения приведет к дальнейшему сокращению цен на объекты коммерческой недвижимости.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков