Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Караганды за ноябрь 2008 года

Итак, в ноябре положительное изменение прошлого месяца в 1,6 процента было почти полностью нивелировано ее сокращением в ноябре  - 1,2 процента до 676 у.е. за квадратный метр. В ушедшем месяце в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья существенных изменений не происходило.  Средняя стоимость «дорогого» сектора показала прирост на 0,2 процента до 946 у.е., стоимость «дешевого» - изменилась в обратном направлении – минус 0,2 процента до 463 у.е.

В ноябре количество предлагаемого к продаже жилья составляло от 1440 до 1520 квартир и в отличие от двух предыдущих месяцев существенных изменений в количестве и структуре не происходило. В то же время количество регистрируемых сделок купли-продажи вновь сократилось. По сравнению с прошлым месяцем снижение составило 8,8 процента с 500 до 456 сделок.

Состояние рынка по районам

В анализируемом месяце снижению цен подверглись все районы города, за исключением Центра, который удержался на прежней отметке 1021 у.е. На Юго-Востоке и Майкудуке показатели потеряли по 2,1 и 2,4 процента до 843 и 457 у.е. соответственно. Пришахтинск – с 391 у.е. до 384 у.е. или на 1,8 процента.

В динамике с августа 2007-го по июль 2008 года (за период стагнации) снижение показателей имеет выраженную зависимость от престижности района и сегмента рынка («дорогого» либо «дешевого»). Так, в Центре и на Юго-Востоке средняя стоимость сократилась на 20,4 и 20 процентов соответственно, в то время как Майкудук и Пришахтинск «просели» уже на 27,8 и 26,5 процента.

Состояние рынка по типу квартир

В зависимости от количества комнат поддержку среднему показателю по городу оказали лишь однокомнатные квартиры, стоимость которых увеличилась с 620 до 633 у.е. за квадрат. Максимальное снижение при этом произошло на многокомнатное жилье с 768 до 738 у.е. или на 3,9 процента. Ценовые показатели двух- и трехкомнатных квартир сократились на 0,6 и 1,7 процента соответственно.

С августа прошлого года максимально подешевели одно- и трехкомнатные квартиры — на 34,3 и 28,1 процента соответственно, астоимость двух- и многокомнатного жилья сократилась на 21,9 и 18,2 процента. Более подробно изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».

Спрос и предложение

Итак, динамика регистрируемых сделок купли-продажи квартир, свидетельствует о том, что с июня 2007 года, когда объем спроса достиг рекордного уровня – 1179 сделок, сокращение составило 61,3 процента. С начала же 2008 года количество сделок купли-продажи, за исключением некоторых колебаний, сохраняется на одном уровне в среднем 480 в месяц. На графике можно наблюдать и сезонное оживление спроса с августа по октябрь, причем пик совершаемых сделок пришелся на сентябрь – 726 в месяц.

По сравнению с прошлыми месяцами объем предложения заметно сдвинулся в пользу Центра — с 31 до 34 процентов. Практически на одном уровне по объемам предложения находятся Юго-Восток и Майкудук — 30 и 29 процентов соответственно. Существенное снижение количества предлагаемого жилья наблюдалось в Пришахтиске — с 9 до 7 процентов.

В зависимости от типа квартир заметно сокращение удельного веса однокомнатных квартир с 21 до 19 процентов в пользу трехкомнатных до 30 процентов. Доли двух- и многокомнатного жилья составляют 41 и 10 процентов соответственно.

Расслоение рынка

Напомним, что детальная дифференциация рынка и более подробный анализ проводятся с помощью показателей расслоения. При их расчетах используются цены 20 процентов самых дорогих и 20 процентов самых дешевых квартир за квадратный метр.

Итак, в течение месяца средняя стоимость «дешевого» сегмента осталась практически без изменений и составила 463 у.е.

В сегменте «дорогого» жилья ценовой показатель также изменился незначительно, увеличившись на 0,2 процента. На конец ноября стоимость жилья в данном сегменте составила 946 у.е. Таким образом, индекс расслоения (отношение средней стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья) в октябре составил 2,1. Диапазон средних цен по сегментам представлен на диаграмме 6.

За период с августа 2007-го по ноябрь 2008 г. средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке сократилась с 1211 до 946 у.е., или на 21,9 процента. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,3 раз выше (!) — 28,4 процента.

В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по ноябрь 2008 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 32,0 и 32,2 процента соответственно.

Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке за этот же период сократились на 28,1 процент.

Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило лишь 16,9 и 21 процент соответственно. В то время как Майкудуке и Пришахтинске падение составило 24,7 и 22,6 процента (таблица 1.). Меньше всего подешевела категория «дорогих» двухкомнатных квартир в Центре — 11,6 процента и трехкомнатных квартир в Михайловке — 10 процентов.

Таблица 1.

Район

Средняя стоимость

«дорогого» жилья

Отклонение,

%

Средняя стоимость

«дешевого» жилья

Отклонение,

%

Август

2007

Ноябрь

2008

Август

2007

Ноябрь

2008

Центр

1614

1341

-16,9

926

665

-28,1

Юго-Восток

1383

1093

-21,0

868

624

-28,1

Михайловка

1502

1111

-26,0

644

485

-24,7

Майкудук

897

676

-24,7

394

268

-32,0

Пришахтинск

659

510

-22,6

403

273

-32,2

1211

946

-21,9

647

463

-28,4

Выводы и прогнозы

Итак, как видно после сезонного оживления, интерес покупателей к рынку жилья пошел на убыль. Темпы изменения средней стоимости по городу после трехмесячных положительных изменений вновь оказались отрицательными. В ушедшем месяце изменение показателя оказалось на уровне колебания – плюс 1,8 процента в октябре и минус 1,2 процента в ноябре. Однако динамика цен по сегментам «дорогого» и «дешевого», остается относительно стабильной, изменения цен на жилье колеблется в пределах одного процента. Тем не менее, в период замедления активности на рынке, стоит ожидать возобновления слабой ценовой коррекции вниз.

С учетом нынешних тенденций, в ближайшие месяцы снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от -1 до -2 процентов.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков