Аналитический обзор цен на рынке арендной недвижимости г. Астана за 2 квартал 2012 г.

Аналитический обзор цен на рынке арендной недвижимости г. Астана за 2 квартал 2012 г.

Второй квартал 2012 года ознаменовался ростом средней арендной ставки.

Второй квартал 2012 года ознаменовался ростом средней арендной ставки. Стоимость аренды по городу составила 829 у.е. за месяц проживания или 11.94 у.е. за 1 квадратный метр. Количество квартир, предлагаемых к найму, по сравнению с 1 кварталом 2012 года увеличилось на 64% до 925 объектов. При этом сегмент «дорогого» жилья увеличился в цене на 8%, а сегмент «дешевого» – на 12.5%.

Состояние рынка

Основную часть – 81% или 749 квартир пришлось на район правобережья. Можно отметить, что объем предложения на левом берегу увеличился с 17% до 19% от общего объема и составил 176 квартир.

Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения конечно же выше, чем общее число сдаваемых квартир.

Во 2 квартале доля отдельных комнат составила 47% (433 объекта). Далее в порядке убывания следует 2- и 1-комнатное жилье – 23% (209 объектов) и 17% (161 объект) соответственно, 3-комнатное – 10% (97 объектов). Минимальное количество жилья для аренды наблюдается на квартиры большого формата — 3% (25 объектов).

По сравнению с 1 кварталом 2012 года количество предложения арендного жилья повысился на все форматы квартир.

Количество выставленных к аренде квартир в новостройках в районе левобережья составило 52% (106 объектов), в районе правого берега – 48% (98 объектов).

Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа выставленных объектов занимает 22%, больше стоимости аренды в целом по городу на 23.2%.

При этом цена аренды меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость найма квартир без мебели, доля которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Рассматривая рынок в зависимости от комнатности арендного жилья, можно отметить, что рост ценовых показателей зафиксировано во всех сегментах, кроме 3-комнатных квартир. Максимально выросла аренда многокомнатных квартир на 12.4%, а минимально – 1-комнатных – 3.8%.

Сравнивая текущую среднюю арендную ставку с показателем, зафиксированным в 2 квартале 2011 года, можно заметить, что цены на жилье в целом по городу в прошлом году были несколько ниже. Так, аренда 1-комнатных квартир за год выросла на 16.3%, 2- и 3-комнатных – на 18.5% и 6.2% соответственно, многокомнатных – на 2.4%.

В течение всего периода наблюдения аналитиками за рынком аренды, с 4 квартала 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости аренды 1-комнатного жилья на 25.4%, 2-комнатного – 33.4%, 3-комнатного – 18.7% и  многокомнатных квартир – 10.6%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 31.6%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2.14, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное арендное жилье (цена «дорогого» сектора в 1.5 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 3.4 раза).

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья наметилась тенденция небольшого роста.

В секторе эконом-класса средняя стоимость аренды в долларах за 2 квартал увеличилась на все форматы квартир: максимально – на многокомнатные (38%), а минимально – на 3-комнатные (4.2%).

Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 420 у.е. (за 1-комнатную) до 1113 у.е. (за многокомнатную) в месяц. Средняя цена зафиксирована на уровне 577 у.е./мес. (+12.5%).

В секторе элит-класса средняя арендная ставка за 2 квартал поднялась на 8% до уровня 1238 у.е./мес. Рост средней ареной ставки прослеживается на 2- и 3-комнатные квартиры на 7.4% и 10.4% соответственно, а на 1- и многокомнатные, напротив, цены снизились на 14% и 10.4%.

Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 629 у.е. (за 1-комнатную) до 3784 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась почти вполовину - на 43.8% от цены аренды, которая была зафиксирована в 4 квартале 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 41%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что во втором квартале ставки аренды показывают рост, а средние цены на рынке вторичного жилья демонстрируют завидную стабильность, наблюдается увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка аренды. Можно отметить, что доходность как в сегменте эконом-класса, так и в элит-классе, находится выше уровня банковского вознаграждения, который на данный период составил уже 7% годовых.

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил 10.8 п.п. Этот показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 3.28 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в данном месяце самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир — 20.1 п.п.


Выводы и прогнозы:

  • количество предложений на рынке аренды продолжает увеличиваться;
  • средние арендные ставки демонстрируют рост. Средний показатель аренды по городу сейчас превышает свой минимум, зафиксированный во 2 квартале 2009 года на 26.4%, но все еще находится на 31.6% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года;
  • ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами уменьшился;
  • доходность квартир, сдаваемых в аренду, увеличилась во всех сегментах рынка;
  • в ближайшей перспективе ожидается повышение ставок найма – не более 5-10% до уровня 900 у.е. за месяц проживания.

Экономические показатели

По данным Департамента статистики г. Астаны в январе-мае 2012 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство составил 15082,6 млн. тенге, это 58,3% к уровню января-мая 2011 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 7,6%.

За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 4214 квартир, общая площадь введенного жилья составила 473393 квадратных  метров, что  на 0,1% выше уровня января-мая 2011 года. Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 25788 квадратных метров, к уровню января-мая 2011 года 121,8%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья  составила 5,4% против 4,5% в январе-мае 2011 года.

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилья в январе-мае 2012 года в столице составила 96,4 тыс. тенге (в 2011 году – 88,0 тыс.тенге), а средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра полезной площади 128,2 тыс. тенге (в 2011 году – 120,0 тыс.тенге), в том числе построенного индивидуальными застройщиками – 44.6 тыс. тенге.

Аналитическая служба kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков