Что всё-таки творится на арендном рынке Казахстана?

В последнее время все чаще мы стали задаваться вопросом – купить или снимать? Давайте разберемся на примере столиц – северной и южной...

Астана

Огромное множество вопросов не перестает волновать казахстанцев, когда разговор заходит об аренде квартиры или о приобретении жилья…. Действительно ли непомерны и завышены арендные ставки на жилье в крупных городах, особенно в Астане и Алматы? Почему и как они растут, а главное где, в конце концов, предел?  Что прогнозируют аналитики, как повлияют государственные программы на уровень цен? Сколько в среднем должна стоить однокомнатная или двухкомнатная квартира в месяц, чтобы не «съедать» большую часть зарплаты? И насколько реально выгодно сдавать квартиру?

Мы постараемся найти ответы на эти и многие вопросы в цикле статей, посвященных этой теме.

Итак, часть первая — что представляет собой рынок аренды в Казахстане? Для того чтобы понять, что происходит на самом деле, мы рассмотрим ситуацию на примере однокомнатного и двухкомнатного жилья в двух городах  в отдельности — в Астане и Алматы.

Начнем с Астаны.  Здесь ситуация довольно неплохая — цены практически соответствуют возможным заработкам, чего нельзя сказать, например, о Караганде, и рынок более или менее цивилизованный. Те, кто сдают жилье в Астане, в своем большинстве исправно платят налоги и следят за качеством жилья. Так выгоднее и спокойнее.

На сегодняшний день средняя «однушка» на правом берегу в июле-сентябре обошлась бы около 500 долларов в месяц, «двушка» — порядка $700. Левый берег, в силу своей новизны и сосредоточения  деловых и правительственных организаций, конечно же, дороже — 630и 970 «американских рублей» соответственно.

Конечно же, бюджетные варианты в Астане от $370 (за однокомнатную) и $490 (за двухкомнатную) разбираются сразу. Спрос на дешевые квартиры несоизмеримо велик и продолжает расти — в основном за счет вновь прибывших  в столицу на заработки. Количество человек, прибывших в Астану, за период с января по сентябрь составило почти 13500* человек. И это только официальная статистика.

К тому же в Астане гораздо проще с четким разделением жилья на «дорогой», «средний» и «эконом» классы. Впрочем, цены этим классам тоже соответствуют — дорогие квартиры на Водно-зеленом бульваре могут стоить в среднем $1000-1200 в месяц за однокомнатные апартаменты и более $2000 за студию с гостиной и одной спальней. И это не предел.  Как правило, элитные варианты охотно снимают иностранцы, топ-менеджеры крупных компаний или высокопоставленные лица (хотя в данном случае нужно говорить о краткосрочной аренде).

Жилье так называемого эконом-класса предпочитают студенты, иногородние жители, одинокие, молодые пары, которые не имеют пока достаточно денег для приобретения собственного жилья. Именно они чаще всего и снимают квартиры с небольшим количеством комнат — места вполне хватает для проживания и цены посильные. Например, квартира в Сарыарке площадью 30-35 квадратных метров в «хрущевке» сейчас обходится примерно в $450-550 в месяц. Для семьи из трех человек с доходом даже в 200 000 тенге это самый приемлемый вариант.

Почти половина сдаваемого жилья в Астане — это жилье для подселения (комнаты в квартирах с хозяевами). Их, как правило, снимают одиночки, приехавшие на заработки в столицу — как говорится, «дешево и сердито».

Сравнивая стоимость квартир в первом и третьем квартале, становится ясно, что цены растут — однокомнатное жилье, по сравнению с ценами в первом квартале, подорожало на $30 за месяц, двухкомнатные квартиры — практически на $100. Конечно же, не стоит сбрасывать со счетов сезонность июля-сентября (окончание сезона отпусков) и не забывать о мигрантах и студентах. В столице на данный момент существует только 13 высших учебных заведений, и с каждым годом число иногородних студентов растет.

Алматы

Теперь давайте поговорим об Алматы. Прекрасный город, отличная природа  и неплохие перспективы… Спрос на арендное жилье здесь был всегда — в Алматы приезжают учиться, работать и отдыхать.

Население южной столицы Казахстана за январь-сентябрь не очень значительно выросло для такого большого города — чуть более 12000* человек.  Почти треть жителей этого города — молодые люди до 30 лет. Количество высших учебных заведений насчитывает порядка 60 вузов. Становится сразу понятно, почему количество квартир, которые сдаются в аренду, в месяц переваливает за  двадцать тысяч.

Но у этого города есть особенности. Кроме цены, на выбор съемного жилья влияет еще один немаловажный фактор — близость квартиры от места работы. Ни для кого не секрет, что проблема пробок в Алматы (которая существует и в северной столице) осложняется большой протяженностью города. Построенный метрополитен пока этой проблемы не решил. Неудивительно, что в деловом центре южной столице аренда гораздо выше.

Вторая особенность — район, где сдаваемое жилье расположено. В  зависимости от того, в каком районе находится квартира, соответственно меняются и цены. Самым дорогим жильем для аренды могут стать квартиры, находящиеся в районах «Золотой квадрат», «Коридор Достык», гораздо дешевле — в микрорайонах и нижней части города. Ближе к верхней части Алматы цена растет — по мнению горожан здесь лучше обстоят дела с экологической обстановкой.

Так же, как и в Астане, большое количество квартир сдается посуточно — они рассчитаны на командированных и приезжающих на отдых. Безусловно, сдавать квартиру посуточно очень хлопотно, но и весьма прибыльно — однокомнатная квартирка в приличном состоянии стоит от 4000 до 10000 тенге в сутки, двухкомнатная — от 5000 и выше.

В общем, цены за аренду в среднем очень близки к астанинским — где-то ниже, где-то чуть выше. Рост арендных ставок в Алматы, по сравнению с январем-мартом 2012, существует, но он постепенно замедляется. Для сравнения — аренда однокомнатной квартиры в Караганде за месяц выросла на $45, в Астане — на $30, а в Алматы всего на $24. Похожую ситуацию можно наблюдать и с двухкомнатным жильем —$63 против $96 в Астане.  Возможно, это первая реакция на экономическую ситуацию — по сравнению с январем, в сентябре размер средней заработной платы в Алматы уменьшился более чем на 11%*.

Проще всего найти и снять жилье в Бостандыкском, Алмалинском и Медеуском районах — больше всего квартир сдается именно здесь. Цены, конечно, разнятся — немаловажно, в каком состоянии находится квартира. Бюджетные квартиры в районе выставочного центра Атакент, практически без ремонта и со старой мебелью, можно найти за$500-580 (за однокомнатную),  от $550 и выше будет стоить аналогичная «двушка». Если поискать, можно, конечно, найти приличные варианты от $600 за одну комнату и от $890 за две.  Такие квартиры охотно снимают для отдыха, мигранты из других городов, чаще всего вскладчину. А вот в районе «золотого квадрата» в центре, однокомнатная может обойтись от $700-1000, а двухкомнатная от$800-1500.

В Медеуском районе цены гораздо выше, например однокомнатное жилье может стоить в пределах $550-850,двухкомнатные квартиры —от $800 до $2000.

Цены на элитное жилье иногда поражают, а кого-то могут ввести в ступор. Однокомнатная квартира по проспекту Достык с «полным фаршем», как иногда говорят владельцы, может стоить порядка $3000-3800 в месяц. Конечно, в ней будет эксклюзивный дизайнерский интерьер, джакузи, весь набор современной бытовой техники, интернет, отличный вид из окна, дом с охраной, парковочным местом и прочими благами цивилизации. Как и в серверной столице, такое, мягко говоря, не «очень доступное» жилье снимают как руководители высшего звена, иностранцы, так и сами алматинцы на время ремонта своей квартиры.

Жилье в микрорайонах, например в Тастак 2, 3, что в Ауэзовском районе, более доступно по ценам для студентов — 1-комнатные от$500-600, 2-комнатные от $600-700.

Подводя итоги, можно сказать, что, в принципе, арендный рынок южной и северной столиц схож, как и причины, которые влияют на цены. Это большой приток мигрантов, желающих заработать, студентов, семей, ожидающих своего «угла» в новостройках. Ограниченность жилья в некоторых районах, «кучковатость»  деловых и торговых центров тоже играют свою роль. Ситуация с ценами на жилье и ипотекой сейчас далеко не самая простая, поэтому многие вынуждены снимать жилье, пока копят деньги на собственное.

Очень хочется надеяться, что государственные программы вроде «Доступного жилья» помогут многим, и рынок аренды станет более цивилизованным и адекватным, а те, кто снимает жилье, более взыскательными…

В следующем материале мы рассмотрим соотношение арендных ставок и заработной платы, разберемся,  выгодно ли сдавать квартиры и кому и, тем более, выгодно ли их снимать. Посмотрим, как вообще складываются цены аренды на квартиры в столицах и какие прогнозы до конца года можно ожидать…

* — по данным агентства по статистике РК

Юлия Доля

Аналитическая служба kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков