Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Караганды за август 2009 года

Последний месяц лета не внес заметных изменений на рынок жилья Караганды. По итогам августа средняя стоимость на вторичном рынке сократилась на 7,8 у.е. (или на 1,3%) и составила 568 у.е. за квадратный метр.

Вместе с тем в разрезе сегментов «дорогого» и «дешевого» ценовые показатели изменились еще меньше — на 0,5 и 0,4%, или до уровня 802 и 392 у.е. соответственно.

Состояние рынка по районам

В разрезе районов основное влияние на падение среднего показателя по городу оказал Центр, где снижение составило 34 у.е., или 3,8%. Средний ценовой показатель на Юго-Востоке сдвинулся не столь существенно и уже в обратном направлении — «плюс» 8 у.е., или 1,1%. В Майкудуке и Пришахтинске изменения составили не более 2 у.е. — 0,4 и 0,5% соответственно, что для месячной динамики несущественно.

Также в динамике видно, что ситуация на рынке вторичного жилья в каждом из районов развивается по собственному сценарию. Так, например, в первом квартале 2009 года, когда дополнительное давление на средний показатель оказала девальвация и темпы снижения во всех районах увеличились, парадоксально выглядел Пришахтинск, где ценовой показатель остался без изменения. Вместе с тем, в следующем квартале, когда темпы по районам замедлились в среднем с 5,7 до 2,4%, в Пришахтинске падение, напротив, усилилось до 5,1%. Июль и август только поддержали тенденцию увеличения темпов — 6,9%, что обусловило и общий рост среднего темпа снижения стоимости по городу.

Наиболее стабильным оказался Юго-Восток. Здесь в первом и втором кварталах изменение ценового показателя было равномерным — 5,4%. Зато первые два месяца третьего квартала средняя стоимость находится на уровне колебаний: «минус» 0,7% в июле, «плюс» 1,1% — в августе.

Схожее между собой поведение имеют Центр и Майкудук. В данных районах в первом квартале были зафиксированы максимальные темпы падения — на 7,5 и 9,6% соответственно, далее второй квартал характеризовался остановкой и даже некоторым ростом цен. В начале третьего квартала темпы падения возобновились: 3,2% в Центре и 2,3% — в Майкудуке.

Традиционно на рынке жилья быстрее теряет в цене «дешевый» сегмент. Так и в разрезе районов видно, что с начала года в Майкудуке и Пришахтинске цена «просела» на 12,5%, в Центре же и на Юго-Востоке — на 9 и 10,3%. 

Состояние рынка по типу квартир

В зависимости от количества комнат в августе ценовые показатели сократились на все форматы квартир, за исключением двухкомнатных, где цена увеличилась на 6 у.е., или на 1%. Темпы падения стоимости одно-, трех- и многокомнатных находились в пределах 10-12 у.е., или порядка 2%.

В разрезе сегментов наиболее заметно сократился средний показатель «дорогих» трехкомнатных квартир — на 18 у.е., или на 2,1%, в то время как изменения по другим типам квартир оказались несущественными — не более 4 у.е.

В «дешевом» сегменте отличилось двухкомнатное жилье, показавшее рост в 1,7%, или на 7 у.е. На другие форматы квартир сохранились отрицательные темпы в переделах 0,9-1,3%.

В динамике с начала года средняя стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир сократилась одинаковым темпом — на 15,2%, ценовой показатель многокомнатных потерял 17,1%. Более подробно изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».

Расслоение рынка

Напомним, что детальная дифференциация рынка и более подробный анализ проводятся с помощью показателей расслоения. При их расчетах используются цены 20% самых дорогих и 20% самых дешевых квартир за квадратный метр.

Итак, средняя стоимость «дорогого» и «дешевого» сегментов составила в августе 802 и 393 у.е. соответственно.

Таким образом, индекс расслоения (отношение средней стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья) сократился с июля по август с 2,05 до 2,04.

За период с августа 2007-го по август 2009 года средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке сократилась с 1211 до 802 у.е., или на 33,8%. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,2 раза выше — 39,3%.

В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по август 2009 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 46,2 и 42,9% соответственно.

Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке сократились на 38,0 и 37,2% соответственно.

Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило 24,5 и 30,8% соответственно. В Майкудуке и Пришахтинске темп оказался на уровне 33 и 36,5% соответственно.

Структура предложения

Объем предложения в августе по отношению к июлю изменился незначительно — лишь на 0,7%. Количество предлагаемых к продаже квартир составило 1587. Во всех районах, за исключением Центра, наблюдалось снижение количества предложений. Это привело к небольшому изменению структуры. Так, максимальный удельный вес в структуре предложения в августе занял Центр, за счет чего доля квартир на Юго-Востоке сократилась до 30% и сравнялась с Майкудуком. За Пришахтинском остались традиционные 8%.

В зависимости от формата заметно уменьшилось количество многокомнатных квартир — на 6,4%, предложение по остальным типам осталось практически без изменения. Итак, в августе больше всего предлагалось двухкомнатных квартир — 42%, далее следуют трехкомнатные — 30%. Девятнадцать и 9% соответственно занимают одно- и четырехкомнатные квартиры.

Выводы и прогнозы

Тенденция снижения цен на рынке жилья сохраняется. Рынок все так же характеризуется слабым спросом, сконцентрированным в основном в «дешевом» сегменте рынка. Традиционное сезонное замедление темпов падения, связанное с небольшой активизацией отложенного спроса, может продлиться еще пару месяцев, после чего темпы падения вновь могут выйти на уровень 2-2,5% в месяц.

С учетом нынешних тенденций, в среднесрочной перспективе снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от 0 до 1,5% в месяц.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков