Цены на рынке вторичного жилья еще растут, но не так активно как раньше

Цены на рынке вторичного жилья еще растут, но не так активно как раньше

Средняя цена предложения в Астане остановилась на уровне 268800 тенге за один квадратный метр (в долларовом эквиваленте 1788 $/кв.м).

Прирост к прошлому месяцу — 1250 тенге на каждый квадратный метр или 0.47. Количество квартир, продаваемых на рынке, составило 6445*, что на 11.3% больше предыдущего месяца.Общая площадь – 468 тысяч кв.м, объем рынка в ценах предложения – 130 млрд.тенге.

Предложение

Лидером по объему предложений (диаграмма 2) остается район Алматы —54% (3512 квартир от общего числа предложений), а минимум пришелся на район Есиль —21% (1332квартиры). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 25% (1601квартира). Прирост числа предложенийпо отношению к предыдущему месяцу наблюдается в районах правого берега: в районе Алматы — на 17%(+504 квартиры), в районе Сарыарка — на 11%(+160 квартир), а в районе левобережье или Есиль, напротив, количество предложений сократилось на 1%(-8 квартир).


Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры —35% (2230 объектов), а минимальный — 5-комнатные и выше —2% (126 объектов). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 27% (1766 объектов) и 28% (1791 объект) соответственно и 4-комнатных —8% (532 объекта) (диаграмма 3). При этом увеличение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир: максимальный прирост предложений зафиксирован на многокомнатное жилье — на 40% (или +36 квартир), а минимальный — на 2-комнатное — 3.5% (+75 квартир).Далее в порядке убывания темпов роста следует 1-комнатное жилье — на 21% (+308 квартир), 3-комнатное — на 12% (+188 квартир) и 4-комнатное — на 10% (+49 квартир).

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48% (3107объектов), в монолитных и панельных домах —36% (2290объектов) и 16% (1048объектов) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому месяцу уровень предложений повысился на квартиры в кирпичных и монолитных постройках на 16% (430 объектов) и 12% (244 объекта) и снизился на квартиры в панельных постройках на 1.7% (-18 объектов).


Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая —73% (4718объектов), постройкам старого типа —2% (113объектов), улучшенной планировки —18% (1136объектов) и «хрущевкам»—7% (478объектов) (диаграмма 5).Месячное увеличение количества предложений прослеживается на квартиры в старых и новых домах на 17.7% (+17 объектов) и 15.6% (+637 объектов) соответственно и в «хрущевках» — на 15.2% (+63 объекта), а на квартиры улучшенной планировки, напротив, предложение сократилось на 5.1% (-61 объект).


Цены

Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 337300 тг./кв.м (-2170тг./кв.м, или -0.64%), а в «дешевом» — на уровне 209600 тг./кв.м (+3150 тг./кв.м, или +1.53%).

Диа 1

В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 320800 тг./кв.м (в долларовом эквиваленте — 2134 $/кв.м), в районе правого берега — на уровне 255200 тг./кв.м (1698 $/кв.м). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценового показателя в районахЕсиль и Сарыарка, а в районе Алматы ценовой показатель изменился незначительно. При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 256900 тг./кв.м (1709 $/кв.м), а в районе Сарыарка – 251700 тг./кв.м (1674 $/кв.м).

В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города.

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, показал рост ценовых показателей на 2- и 3-комнатные квартиры на 1.7% и 1.4% соответственно, и снижение — на многокомнатные квартиры — на 9.2%.Изменение удельной цены предложения 1- и 4-комнатных квартир незначительное, то есть находится в пределах погрешности расчетов.

По итогам октября 2012 на рынке вторичного жилья смещение объемов предложений в сторону более высоких цен продолжилось. Если в сентябре 2012 г. распределение предложения в диапазоне 80000-220000 тг/кв.м составляло 1081 объект,воктябре 2012 г. оно составило 1127 объектов, прирост 4.3%,то для диапазона 220000-370000 тг/кв. м наблюдается прирост на 13.5%: с 4338до 4925 объектов.

Показатели расслоения

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1.61, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим кварталом, сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на 4-комнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 1.95 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1.52 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0.6% до 337300 тг./кв.м (2244 $/кв.м). Основное влияние на снижение удельной цены предложения в сегменте элит-класса оказали 3-, 4- и многокомнатные квартиры, которые уменьшились в цене на 0.9%, 6.8% и 15.2% соответственно.

За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года теньговые цены увеличились на 4.7% (+15100 тг./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с сентябрем 2012 года, средняя цена предложения выросла на 1.5% до 209600 тг./кв.м (1394 $/кв.м). При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где цены сократились на 2.4%.

С ноября 2007 года в данном секторе жилья рост теньговых цен составил4.2% (+8400тг./кв.м).

Выводы:

  • В течение октября 2012 года на рынке вторичного жилья наблюдается рост количества предложений, рынок активно пополнялся новым объектами преимущественно бизнес и элит-класса;
  • в краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд, однако темпы роста замедляются;
  • удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в теньговом эквиваленте превысили показатели конца 2007 года.

*- по данным СМИ партнеров АЦ ИРН kn.kz

Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков