Особенности ценообразования первичного жилья в Астане

Особенности ценообразования первичного жилья в Астане

Первичный рынок, к коему относятся новостройки, обладает своими особенностями, отличными от вторичного рынка жилья.

Товаром здесь является чаще всего не само помещение, а инвестированное право обладать помещением в будущем.

Рассмотрим основные акценты, влияющие на цену первичного жилья. Одну из главных ролей играет период, на котором находится строительство здания в момент продажи. Это может быть как подготовка и освоение территории, начало фундаментальных работ, возведение стен, внутренние работы, так и период сдачи идома в эксплуатацию.

Естественно, что на цену первичного жилья влияет стадия строительства. Чем ближе срок сдачи дома в эксплуатацию, тем выше цена жилых площадей. Уровень цен на квартиры в строящихся домах Астаны, в зависимости от степени готовности выглядит так:

Так же, огромную роль играет репутация застройщика. Безусловно, большее доверие вызывают компании, давно зарекомендовавшие себя на строительном рынке, нежели мелкие фирмы «однодневки», ценится и государственное долевое участие в новом строительстве.

Всего на рынке первичного жилья в Астане представлено около 65 строящихся жилищных комплексов (без учета ЖК относящихся к вторичному рынку, то есть уже сданных в эксплуатацию). Цены в ЖК, от положительно зарекомендовавших себя застройщиков на порядок выше цен от малоизвестных строительных фирм.

Ни для кого не является секретом, что в условиях нестабильной экономики (например, возможности банкротства) или при существовании на рынке недобросовестных компаний, застройщики ЖК могут смениться. Таким образом, возможна ситуация, при которой покупатель вкладывает деньги в долю строительства жилищного комплекса под началом одного застройщика, а в итоге строительство завершает другой застройщик. В ходе строительства возможны коллизии, связанные с переделкой проекта, и ввода объекта в эксплуатацию. Следовательно, чем позже срок сдачи дома, тем соответственно больше риск и ниже цена предложения жилых площадей.

Астана –молодая столица. Недвижимость здесь представлена в основном новым строительством. Однако следует внести понимание, новое строительство является первичным жильем только в том случае, если оно участвует в сделке впервые, то есть продается от застройщиков. В месяц на рынке жилой недвижимости города Астана к продаже представлено в среднем 4,5 тысячи квартир. Из них около четырехсот объектов относятся к сегменту первичного жилья, то есть продаются впервые. Остальные объекты считаются вторичным жильем, но, тем не менее, так, же являются новостройками. Отсюда и разница цен первичного и вторичного жилья. Вторичное жилье в городе Астана практически в полтора раза выше цены предложения в сегменте первичного рынка.  Для  сравнения: в ноябре месяце 2012 года средняя цена по городу вторичного жилья составила 1800 долларов за квадратный метр. Цена первичного жилья за тот же период равна 1300 долларов за единицу площади.

На вторичном рынке цены лавируют от 600 долл./кв.м. до 4500 долл./кв.м. В сегменте первичного жилья диапазон цен начинается с 600 долл./кв.м. до 3000 долл./кв.м.

Следующий фактор не менее важен – это класс жилья. Уровень класса так же определяет цену новой квартиры. Цена предложения квартир эконом класса в ноябре текущего года составила 1240 у.е./кв.м., цена класса комфорт – 1300 у.е./кв.м. Эконом класс – это бюджетное жилье, предоставляемое по развивающимся сейчас государственным программам, а так же строящееся для госслужащих. Границы между понятиями эконом и комфорт класс несколько смазаны. Большинство экспертов сходятся во мнении, что жилье комфорт класс - это, по сути, тот же формат «эконом», обладающий некоторыми преимуществами. В Астане жилье комфорт класса представлено в ограниченном предложении, так как при определении его чаще всего относят к классу эконом. Предложение жилья эконом - класса  составляет 44%, комфорт-класс – 3% от общего объема предложения.

Максимальные цены представлены в бизнес и элит классах в среднем – 1400 и 1560 долларов за квадрат соответственно.

Основными факторами, позволяющими отнести жилье к бизнес-классу, являются удачное месторасположение, огороженная территория, развитая инфраструктура района, удобная транспортная развязка, инженерные технологии, комплексность архитектурных сооружений и другие характеристики. Предложение жилья бизнес - класса  составляет 48% от общего объема предложения.

Элит-класс  –  чаще всего квартиры нового поколения. Не имеют ограничений по площади, разнообразны в своей планировке. Жилье характеризуется дорогой и качественной отделкой квартир и подъездов, огороженная охраняемая территория. Инфраструктура сосредоточена на первых этажах жилых комплексов и доступна только для собственников квартир. Снабжены большим количеством сервиса — это подземные гаражи, лифты как пассажирские, так и грузовые, кладовые, большие лестничные площадки, возможны тренажёрные залы, сауны и прочее. Элитное жилье по определению не может быть представлено в больших объемах на рынке, поскольку само понятие «элита» подразумевает редкость. Объем предложения относительно общего объема по городу составило в ноябре 6%.

Итак, подведем итоги: основные факторы, влияющие на ценообразование первичного рынка – это стадия строительства, репутация застройщика и класс жилья.  Естественно, на цену любой недвижимости влияет и местоположение, оно подразумевается в классе жилья. Чем выше уровень класса, тем выгоднее месторасположение объекта. Цены на первичном рынке привлекательней цен вторичного жилья, однако, чем ближе срок сдачи в эксплуатацию здания, тем выше цена квартир. Процесс сделки достаточно длителен относительно вторичного жилья. Поэтому, прежде чем выбирать себе жилье на первичном рынке или становиться участником долевого строительства следует подробно собрать информацию о компании застройщика. Вопрос лишь в цене. Астана – город возможностей, здесь есть недвижимость для любого уровня дохода.

Ляхова Любовь, сертифицированный аналитик

Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz

4 комментария:

Обновить
консультант (19.12.2012 16:16)

главное, как использовать эту информацию?
заметьте,
1. если вы хотите купить для себя кв всерьёз и надолго, то цена не имеет значения... но нужно знать какой район вы хотите, вид из окна, этаж, площадь... всё остальное можно поменять: планировку, ремонт, мебель
2. если для сдачи в аренду - важен район, пользующийся макс спросом, чтобы можно было бы сдать максимально быстро и желательно подороже :) и не играет роли новый, старый дом, да и ремонт с мебелью можно "подтянуть"... важно, как сдавать - самому помесячно/поквартально, посуточно (это работа, довольно неблагодарная), или отдать на управление компании; цена важна, но не на первом месте
3. если вы хотите просто сохранить или даже приумножить средства, то параметры выбора кв совершенно другие :) и важен срок, когда вы хотите получить свои деньги обратно...
правильные вопросы... правильный выбор... правильное отношение к клиенту...
обращайтесь! 8705-110-4800, 8701-833-2273 не риэлтор, а ваш брокер по недвижимости, дорого.

Шекербал (19.12.2012 16:39)

Можно узнать у вас имена недобросовестных застройщиков?

Аналитик (19.12.2012 16:52)

Уважаемый консультант! Вы конечно по своему правы! Однако, главная мысль этой статьи - стоимость зависит от степени готовности жилья. Очень много примеров, когда люди покупали квартиры в еще не построенных домах и ждали свое жилье очень долго только из за того, что у застройщика начались проблемы. Тут покупатель должен отчетливо понимать сколько стоит и за что он хочет отдать свои «кровные». А вот если дом построен, тогда конечно стоит выбирать по своему вкусу кошельку и целям.

Аналитик (19.12.2012 16:55)

Уважаемая Шекербал! Такую информацию вы можете найти на множестве форумов, посвященным этому вопросу. Кроме того, на официальных сайтах города Астана вы так же можете увидеть данные по замороженному строительству или передаче прав на строительство одних ЖК другим компаниям.

Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков