Средняя цена предложения зафиксирована на уровне 276900 тенге за один квадратный метр (в долларовом эквиваленте 1839 $/кв.м).
Рынок
Исследуемое количество объектов составило 4577, что на 29% меньше предыдущего месяца. Общая площадь – 336 тысяч кв.м, объем рынка в ценах предложения – 96 млрд. тенге.
Лидером по объему предложений остается район Алматы — 50% (2273 квартиры от общего числа предложений), а минимум пришелся на район Есиль — 24% (1110 квартир). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 26% (1194 квартиры). Снижение числа предложений по отношению к предыдущему месяцу наблюдается во всех районах города: в районе Алматы — на 35% (-1239 квартиры), в районе Сарыарка — на 25% (-407 квартир) и в районе Есиль — на 17% (-222 квартиры).
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36% (1657 объектов), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (81 объект). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 23% (1073 объекта) и 30% (1378 объектов) соответственно и 4-комнатных — 9% (388 объектов). При этом сокращение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир: максимальное снижение предложений зафиксировано на 1-комнатное жилье — на 39% (или -693 квартиры), а минимальное — на 3-комнатное — 23% (-413 квартир). Далее в порядке убывания темпов снижения следует многокомнатное жилье — на 36% (-45 квартир), 4-комнатное — на 27% (-144 квартиры) и 2-комнатное — на 26% (-573 квартиры).
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 44% (2003 объекта), в монолитных и панельных домах — 39% (1769 объектов) и 17% (805 объектов) соответственно. По отношению к прошлому месяцу уровень предложений понизился на квартиры в кирпичных постройках на 36% (-1104 объекта),в панельных и монолитных постройках — по 23% (-243 и -521 объект соответственно).
Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 73% (3327 объектов), постройкам старого типа — 2% (76 объектов), улучшенной планировки — 19% (880 объектов) и «хрущевкам» — 6% (294 объекта). Месячное снижение количества предложений прослеживается на квартиры в старых и новых домах на 29% (-1391 объект) и 33% (-37 объектов) соответственно, в «хрущевках» — на 39% (-184 объекта) и на квартиры улучшенной планировки — на 23% (-256 объектов).
Цены
В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 333400 тг./кв.м (в долларовом эквиваленте — 2215 $/кв.м), в районе правого берега — на уровне 258900 тг./кв.м (1718 $/кв.м). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценового показателя во всех административных районах города. При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 260400 тг./кв.м (1728 $/кв.м), а в районе Сарыарка – 256000 тг./кв.м (1699 $/кв.м).
Прирост средней цены составил 8200 тенге к прошлому месяцу за каждый квадратный метр (2.8%). Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 347800 тг./кв.м (+10500 тг./кв.м, или +3.1%), а в «дешевом» — на уровне 216900 тг./кв.м (+7300 тг./кв.м, или +3.5%).
В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города.
Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, показал рост ценовых показателей на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где изменение незначительное, то есть находится в пределах погрешности расчетов. Максимально выросли цены на 4-комнатные квартиры — на 3%, а минимально — на 2-комнатные — на 2.5%.
По итогам ноября 2012 на рынке вторичного жилья сокращение объемов во всех диапазонах цен. Для диапазона 80000-220000 тг/кв.м уменьшение объектов составило 42%, для диапазона 220000-370000 тг/кв. м — 27%, для диапазона 370000-700000 тг/кв. м — 12%. Неравномерное сокращение объемов предложений привело к структурному сдвигу и как следствие к увеличению средневзвешенной цены предложения.
Показатели расслоения
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1.6, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим кварталом, сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на 4-комнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 1.93 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1.45 раза).
За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья выросла на 3.1% до 347800 тг./кв.м (2309 $/кв.м). Основное влияние на снижение удельной цены предложения в сегменте элит-класса оказали 3- и 4-комнатные квартиры, которые выросли в цене на 5% и 4.8% соответственно.
За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года теньговые цены увеличились на 3.1% (+11500 тг./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с октябрем 2012 года, средняя цена предложения выросла на 3.5% до 216900 тг./кв.м (1440 $/кв.м). При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где цены сократились на 6%.
С ноября 2007 года в данном секторе жилья рост теньговых цен составил 3.5% (+7300 тг./кв.м).
Выводы:
- В течение ноября 2012 года на рынке вторичного жилья наблюдается значительное снижение количества предложений;
- в краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд, однако темпы роста замедляются;
- удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в теньговом эквиваленте превысили показатели конца 2007 года.
Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz