Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (2012 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (2012 г.)

Ушедший 2012 год ознаменовался ростом цен на рынке вторичного жилья северной столицы.

Рынок

Количество анализируемых объектов по сравнению с предыдущим годом увеличилось в 2.7 раза, до 5344 объектов* ежемесячно, общей площадью — 394 тысяч кв.м*, объем рынка в ценах предложения — 729 миллион долларов.

Максимальный удельный вес предложения приходится на район Алматы – 53% от общего годового объема, а минимальный – на Есиль – 19%. Количество квартир, которые предлагались к продаже в районе Сарыарка, составляет 28%. Увеличение количества предложения наблюдается во всех районах города.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимали 2-комнатные квартиры – 37%, а минимальный – 5-комнатные и выше – 2%. При этом увеличение количества экспонируемых объектов наблюдалось на все форматы квартир.

Анализ предложения на рынке в 2012 году с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 43%, в монолитных и панельных домах – 37% и 20% соответственно. По отношению к прошлому году уровень предложения вырос на все типы построек.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 69% (3699 объектов), постройкам старого типа — 2% (114 объектов), улучшенной планировки — 21% (1139 объектов) и хрущевкам — 8% (392 объектов) (диаграмма 6).

Средняя цена предложения зафиксирована на уровне 1761 $/кв.м (+12.2%), погрешность расчета составила +/-7 $/кв.м (+/-0.4%). Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 2234 (+11%) и 1360 (+14.1%) $/кв.м соответственно

В ушедшем году в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 2066 $/кв.м (+6.6%), в районе правого берега — на уровне 1673 $/кв.м (+13.5%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-1.3% (+/-12 $/кв.м) для левобережья и +/-0.9% (+/-16 $/кв.м) для правобережья, можно говорить о значительном росте ценовых показателей как в районах правого берега, так и в районе левого берега.

Стоит отметить, что ценовой показатель в районе левобережья в течение года подрос на 6.6%, а в районе правобережья — на 13.5%. В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города.

По сравнению с предыдущим годом структура предлагаемого к продаже жилья в 2012 по городу сохраняется. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал рост ценовых показателей во всех сегментах рынка. Основное влияние на общегородской показатель оказывают растущие цены нового жилья, темп прироста которых за год составил 11.2%, а доля в общем объеме приближается к 70%. При этом рост средних цен на квартиры в «хрущевках» составил 14.6%, на квартиры улучшенной планировки — 12.8% и на квартиры в домах старого типа — 9.7%.

В разрезе формата жилья значительно подорожали 1-, 2- и 3-комнатные квартиры на 13.4%, 13.9% и 12.7% соответственно, квартиры большого формата 4- и 5-комнатные — на 7.9% и 5.7%.

С первого ценового дна, зафиксированного в октябре 2009 г., наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, при этом общегородской показатель подрос на 48.1%. В разбивке по сегментам можно отметить значительный рост цен на 4-комнатное жилье на 49.1% и на квартиры в монолитных постройках — на 49.9%.

В целом в Астане с начала кризиса (с 2007 года) средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 18% (-385 $/кв.м с каждого квадратного метра).

Индекс расслоения

В 2012 году индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1.64, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим годом, значительно сузился. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2.02 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1.48 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 11% до 2234 $/кв.м. При этом подорожали все форматы квартир.

За весь период наблюдения данного сегмента жилья с 2007 года общее снижение ценового показателя достигло 29.6% (-940 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с 2011 годом, средняя цена предложения выросла на 14.1% до уровня 1360 $/кв.м. При этом повышение цен прослеживается на все форматы квартир.

С 2007 года в данном секторе жилья снижение составило 6.3% (-91 у.е./кв.м).

Основные тенденции

  • в течение года на рынке вторичного жилья наблюдается увеличение количества предложений;
  • тенденция роста в динамике средневзвешенной удельной цены предложения сохранялась в течение всего года, однако темпы роста несколько снизились;
  • средняя цена по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья также значительно увеличилась;
  • в 2013 году ожидается перелом в ценовом тренде на рынке вторичного жилья: в первой половине года — рост на уровне инфляции, во втором полугодии — небольшое снижение.

Основные экономические итоги 2012 года

(по данным www.kaztag.kz)

В июле 2012 г. все регионы Казахстана приступили к реализации программы "Доступное жилье 2020", в соответствии с которой до 2020 года в стране должно быть построено 63 млн кв.м жилья, модернизировано 35 млн кв.м вторичного жилья, а доля строительных материалов отечественного производства на внутреннем рынке должна будет увеличиться с 65 до 90%.

Программа предусматривает несколько направлений жилищного строительства. В частности, по линии Жилстройсбербанка запланировано к 2015 году довести объем строительства жилья до 530 тыс. кв.м жилья или более 6,5 тыс. квартир ежегодно. Из них 330 тыс. кв.м (3,5 тыс. квартир) – для всех категорий граждан и 200 тыс. кв. метров (3 тыс. квартир) – для молодых семей. При этом в период проживания в арендном жилье накопление жилстройсбережений — является обязательным. А одним из самых перспективных направлений должно стать развитие строительства арендного жилья по линии Казахстанской ипотечной компании, в рамках которого будет построено до 530 тыс. кв.м в год. По программе арендатор в течение 15 лет вносит арендную плату в размере 1 тыс. тенге/кв.м,а по окончании срока аренды жилье переходит в собственность арендатора, при этом после 10 лет аренды арендатор получит право досрочного выкупа жилья по остаточной стоимости.

Еще одним перспективным направлением должно стать строительство арендного жилья для очередников. Планируется, начиная с 2014 года, строить по 275 тыс. кв.м жилья или 4500 квартир — ежегодно. В категории очередников входят: участники и инвалиды ВОВ, 11 категорий социально-уязвимых слоев населения, госслужащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие.

Программой предусмотрено также выполнение пилотных проектов по сносу аварийного жилья в Астане и Актау. Механизм реализации следующий – 30% построенного жилья будет предоставлено жильцам сносимых домов, оставшиеся 70% – реализуются на рынке для обеспечения возвратности и повторного вовлечения в оборот.

В Астане в рамках программы "Доступное жилье 2020" завершается строительство двух объектов по линии Жилстройсбербанка Казахстана (ЖССБ). Первый объект — это жилой комплекс на пересечении улиц Айнаколь-Кордай на 420 квартир, общей площадью 12,4 тыс. кв. метров. Его завершение планируется до конца 2012 полностью — с подписанием акта госкомиссией. И второй объект — это ЖК «Кампус», который планируется завершить в I квартале 2013 года на 208 квартир.

В августе стартовало строительство шести новых жилых комплексов с общей численностью квартир 1855, из них 1425 квартир для всех очередников по линии ЖССБ, и 430 квартир для очередников и молодых семей. Строительство началось в сентябре, срок ввода планируется в III квартале 2013 года. Эти объекты будут расположены в основном по улице Орынбор на левобережье.

В рамках программы разработали (схему по вводу - КазТАГ) до 2015 года 250 тыс. квадратных метров, это 4661 квартира. Всего планируется до 2020 года ввести 2,5 млн кв. метров или 49626 квартир в Астане по всем направлениям госпрограмм. Основной целью программы является снижение дефицита квартир и нехватки жилой площади. В свою очередь это должно привести к насыщению на рынке жилья и стабилизации цен.

* — по данным СМИ партнеров АЦ ИРН kn.kz

Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков