Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья Астаны (2012 г.)

Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья Астаны (2012 г.)

Средняя арендная ставка квартир по городу сложилась на уровне 124800 тг./мес.**, что на 3.7% ниже, что в предыдущем году.

Рынок

Основной удельный вес, предлагаемых к аренде квартир, традиционно приходится на район правобережья — 81%. Распределение предложений за год практически не изменилось, колебания квартир в районе левого берега относительно правого обычно не превышал 1%.

Самые популярные сдаваемые объекты — это комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения, которые превалируют над общим числом сдаваемых квартир. В 2012 году удельный вес отдельных комнат составил 46% (4357 объектов). Следующие по рейтингу находятся 2-комнатные квартиры — 23% (2188 объектов), 1- и 3-комнатные — 18% (1725 объектов) и 11% (1079 объектов) соответственно. Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 2% (215 объектов) (диаграмма 2). По сравнению с 2011 годом уровень предложений повысился на 1-, 2-комнатные квартиры и на отдельные комнаты на 17%, 21% и 12% соответственно и снизился на 3- и многокомнатные квартиры на 2% и 10%.

Цены

В 2012 году по отношению к предыдущему на рынке арендного жилья г. Астаны ставки найма прослеживались ниже для бизнес- и элит-класса на 3.7% и 7.6% соответственно, и несколько выше для жилья эконом-класса на 0.6% (диаграмма 1). Общее количество квартир, предлагаемых к найму, остается достаточно стабильным, по сравнению с 2011 годом предложение выросло на 12.3% до 9564*, при этом количество квартир сдаваемых ежемесячно составляло порядка 1000 объектов.

Основное влияние на общегородской индекс оказали арендные ставки 3-комнатного жилья, которые в разрезе формата претерпели наибольшее снижение.

В течение года месячные ставки найма показали значительные изменения: минимальные значения прослеживались в начале года в январе-феврале — 758-744 у.е., а максимальные — в сентябре-октябре — 1016-1023 у.е. за месяц проживания. Стоит отметить, что декабрьская арендная ставка достигла уровня 933 у.е./мес., что на 25.4% выше минимальной февральской ставки.

Годовая ставка аренды для квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 27%, зафиксирована на уровне 1053 у.е./мес., что больше стоимости найма в целом по городу на 26%.

При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости найма на 1-комнатные — на 24.9%, на 2-комнатные — 32.8%, на 3-комнатные — 14.2% и на многокомнатные квартиры — 8.3%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 30.9%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2.37, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1.71 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 3.97 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья, в связи с сезонным ростом наблюдался повышательный тренд, однако по итогам года в динамике арендных ставок квартир элит-класса прослеживается снижение, а квартир эконом-класса – небольшой рост. Распределение средней арендной ставки «дорогого» и «дешевого» жилья представлено на диаграмме 1.

В секторе эконом-класса в разрезе формата жилья за год в долларовом эквиваленте средняя стоимость аренды за год выросла на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры и сократилась многокомнатные. Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 392 у.е. (за 1-комнатную) до 1070 у.е. (за многокомнатную) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 545 у.е./мес. (+0.6%), в теньговом эквиваленте — 81300 тг./мес.

В секторе элит-класса средняя арендная ставка за год сократилась на 7.6% до уровня 1289 у.е./мес. или — 192200 тг./мес. Снижение средней цены найма прослеживается на 3- и многокомнатные квартиры, а на 1- и 2-комнатные, напротив, несколько ставки выросли.

Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 669 у.е. (за 1-комнатную) до 4247 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 41.5% от цены ренты, которая была зафиксирована на 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 32.9%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в 2012 году ставки найма демонстрируют небольшое снижение, а средние цены на рынке вторичного жилья повышаются, наблюдается уменьшение индекса доходности. Можно отметить, что доходность в сегменте эконом-класса в последние месяцы ушедшего года, находились почти на уровне банковского вознаграждения, который на анализируемый период составил 8% годовых.

В секторе эконом-класса самыми доходными остаются многокомнатные квартиры, индекс доходности которых по итогам года составил 11.53 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 3.53 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в 2012 году самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир — 18.59 п.п.

Выводы и прогнозы

  • По итогам 2012 года количество предложений на рынке аренды увеличилось;
  • средние арендные ставки демонстрирую снижение. Ценовой показатель аренды по городу сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года на 47.5%, но все еще находится на 29% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года;
  • ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами сокращается в течение всего периода наблюдения за рынком;
  • доходность квартир, сдаваемых в аренду в течение года, незначительно уменьшилась;
  • в 2013 год ожидается сохранение тенденции снижения ставок найма — не более 5% до уровня 800 у.е. за месяц проживания.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения при их корректировке на 10%.

* — по данным СМИ партнеров АЦ ИРН kn.kz

** — по данным

Татьяна Корягина,

сертифицированный аналитик Аналитического центра АЦ ИРН kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков