Аналитический обзор цен на рынке первичного жилья города Астана за 2012 год

Аналитический обзор цен на рынке первичного жилья города Астана за 2012 год

Средняя цена нового жилищного строительства за двенадцать месяцев в 2012 году составила 1277 у.е. за квадратный метр (190400 тг.)**. Общая площадь предложения за год в данном сегменте составила 281700 кв.м. количество предложения — 4128 объектов.

Рынок

В уходящем 2012 году на продажу было выставленно 281700 квадратных метров первичного жилья (4128 квартир). Согласно динамике объемов предложения первичного жилья рынок строительства в Астане находится на стадии оживления. В сравнении с предыдущим 2011 годом, когда время оживления начиналось с середины весны до середины осени, пик на рынке первичного жилья наблюдался в летнии период, затишье — соответственно в зимние месяцы. В отчетном периоде, то есть в 2012 году ситуация изменилась —от мясяца к месяцу количество предложения только увеличивалось (диаграмма 1). С января месяца по декабрь количество предложений на первичном рынке столицы увеличилось в 2 раза. Если рассматривать объемы нового строительства по районам города, то можно сказать, что районы Есиль и Алматы застраиваются практически в равных долях (43% и 41%). Сравнительно меньше ведется застройка района Сарыарка — 16% от общего объема предложения первичного жилья. 

В разрезе формата жилья преобладает предложение двух и трехкомнатных квартир 33% и 31% соответственно от общего объема предложения. Далее следуют однокомнатные — 25% и многокомнатные квартиры (4 и более комнат) — 11%

В Астане новое жилье можно подразделить на 4 класса: эконом, комфорт, бизнес  и элит. По количеству предложения бизнес-класс занимает первое место — 51% от всей площади предложенной в 2012 году.

По оценке экспертов комфорт-класс практически не отличается от эконома, поэтому мы рассматриваем эконом и комфорт классы в единой массе, доля которой составляет 44% от общего объема предложения.   Наиболее редкими на рынке нового жилья являются квартиры класса элит — 5%.

В рассматриваемом сегменте объекты строительства находятся на разных стадиях строительства. Согласно методике анализа рынка недвижимости их несколько: 0 – стадия подготовки строительства, срок сдачи запланирован например в 2014 году. I — стадия фундаментальные работы, период сдачи дома в эксплуатацию конец 2013 года. II стадия — возведение здания до второго этажа, срок сдачи — третий квартал 2013 года. III стадия — возведение стен выше второго этажа, срок сдачи — второй квартал 2013 года. На IV стадии производятся внутренние работы, срок сдачи — начало 2013 года. На V стадии дом уже сдан в эксплуатацию, срок сдачи конец 2012 года.

Итак рассмотрим структуру объема предложения в зависимости от стадии строительства. Максимальный объем предложения представлен на пятой стадии строительства — 45%, на четвертой 21%. Объясняется это просто — чем выше степень готовности дома, тем меньше риск при процессе преобретения в нем жилья. Проведем зависимость — чем раньше срок сдачи дома в эксплуатацию, тем дешевле в нем квартира, следовательно меньше прибыль предпринимателя. Поэтому застройщики стараются выставлять на продажу недвижимость в большей степени готовности. На третьей стадии в Астане продается порядка 12% жилья, на второй — 19%, на первой — 2%. На нулевой стадии, другими словами на стадии проекта, предложение минимальное — 1%

Цены

Средняя цена на рынке первичного жилья в 2012 году составила 1277 у.е. за квадратный метр. С января месяца по декабрь рост цены за единицу площади достиг 16%. Максимальное увеличение цен произошло с апреля по июнь в на 9%. В июле снижение на 3,5%, далее следует плавный рост цен до конда 2012 года.

Линия тренда на диаграмме показывает стабильность цены на первые 2 месяца 2013 года. К середине весны, а это начало строительного сезона, ожидается оживление в сегменте первичного рынка, а следовательно рост цен на новое жилье.

Цены в разрезе классов жилья сформировались следующим образом: эконом класс — 1200 у.е./кв.м; бизнес класс — 1440 у.е./кв.м.; элит класс — 1900 у.е./кв.м.

В разрезе районов по уровню цены первое место занимает район Алматы, где стоимость за единицу площади составила 1370 у.е. Далее следует район Есиль — 1345 у.е. и район Сарыарка — 1140 у.е. за квадратный метр нового жилья. Административные районы Алматы и Есиль находятся практически в одном ценовом диапазоне.

Выводы

  • Средняя цена на рынке первичного жилья в Астане за 2012 год составила 1277 у.е. за квадратный метр, рост цены с января по декабрь составил 16%;
  • значительное увеличение цены зафиксировано с апреля месяца по июнь на 9%;
  • в последнем месяце 2012 года цена за квадрат строящегося жилья составила 1360 у.е.;
  • до середины весны 2013 года прогнозируется стабильность цен в пределах последних данных;
  • в пик активности рынка, а именно с середины весны до конца лета можно сделать прогноз о росте цен в рассматриваемом сегменте рынка, к концу года цена стабилизируется;
  • на протяжении всего года объем предложения увеличивался, с начала до конца периода количество объектов увеличилось вдвое.

*- по данным СМИ партнеров АЦ ИРН kn.kz

**Средний курс валюты за месяц взят с официально сайта Национального банка www.nationalbank.kz

Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков