Земля в Алматы значительно подешевела, арендные ставки выросли, а цены на квартиры пока стабильны — обзор города за 2012 год

Земля в Алматы значительно подешевела, арендные ставки выросли, а цены на квартиры пока стабильны — обзор города за 2012 год

По итогам 2012 года на рынке аренды жилья Алматы средняя ставка демонстрирует незначительный рост на 2,5% — до 955 долларов за один месяц проживания.

В тенговом эквиваленте из-за изменений курса доллара (по данным Нацбанка, 146,62 тг в 2011-м и 149,11 тг в 2012 году) рост составил 4,2%, а средняя ставка найма равна 142400 тг/мес.

Элитное арендное жилье за год подорожало на 6% — до 1551 у.е. за месяц проживания, на «дешевое» жилье цены снизились до 563 у.е. В сравнении с предыдущим годом, удорожание аренды наблюдается на все форматы квартир, максимальный же рост зафиксирован на 1-комнатные квартиры — на 9%.

В течение трех последних кварталов 2012 года средняя ставка найма жилья в целом по городу росла. В основном это объясняется удорожанием аренды 1- и 2-комнатных квартир, доля которых на рынке продолжает оставаться значительной. Количество предложений на рынке аренды остается на высоком уровне и продолжает пополняться «дорогими» элитными объектами. Стоит отметить, что доходность арендных квартир эконом-класса выше дохода от депозита в 1,2 раза, а доходность «дорогих» арендных квартир — в 1,3 раза.

Исходя из сложившейся динамики, в первом полугодии 2013 года прогнозируется снижение стоимости аренды в долларовых ценах в пределах 2-5% в месяц. Во втором полугодии ожидается сезонный рост.

На рынке вторичного жилья г. Алматы в течение 2012 года средняя цена была стабильной — колебания за месяц составляли менее 1% за квадратный метр. Для квартир бизнес-класса средняя цена продажи за прошлый год увеличилась на 8,2% — до 1922 у.е./кв.м. Цены на квартиры элит- и эконом-класса также выросли — на 12% и 7% соответственно.

Если рассматривать изменения средних цен предложения по районам города, то по итогам 2012 года везде наблюдался их рост. Значительно выросли ценовые показатели в Жетысуском и Ауэзовском районах, а минимальный рост прослеживается на квартиры в Медеуском районе.

Исходя из нынешних тенденций, в первом полугодии 2013 года на рынке вторичного жилья прогнозируется стабильность цен, во втором полугодии в связи со стартовавшей программой «Доступное жилье — 2020» ожидается их некоторое снижение.

В частном секторе г. Алматы в течение 2012 года каждый месяц предлагалось к продаже в среднем около 5% от общего частного жилого фонда. Средняя цена на этом рынке опустилась на уровень 2008 года — 1597 $/кв.м, или 238100 тг/кв.м в тенговом эквиваленте. В течение всего прошлого года средняя цена на частные дома в южной столице ежемесячно снижалась, исключение составили осенние месяцы, когда наблюдался сезонный рост цен.

Средние цены одного квадратного метра частных домов элит- и бизнес-класса в течение четырех последних лет повторяют характерную динамику: наблюдаются их значительное снижение до уровня 2009 года, затем двухлетний рост и снова снижение.

А вот на более дешевые дома эконом-класса средние цены за этот же период, напротив, достаточно стабильны и держатся на отметке в 810-830 $/кв.м.

За год снижение цен прослеживается на кирпичные и монолитные частные дома.

Значительная доля предлагаемых к продаже домов находится в Алатауском и Медеуском районах, а минимум приходится на центральные районы города — Алмалинский и Бостандыкский, где преобладают многоэтажные строения. Более 60% от общего числа предложений приходится на дома из 3-5 комнат. Минимум предложения составляют 1-комнатные строения — менее 1%.

В целом в динамике средней цены предложения за 2012 год наблюдается понижательный тренд, который будет сохраняться и в течение следующего года, небольшой сезонный рост не отразится на общегодовом индексе цен.

Рынок земельных участков Алматы в ушедшем году после двухлетнего роста ознаменовался значительным снижением средних цен предложения.

Самая «дорогая» земля предлагается в Алмалинском районе, здесь средняя цена за сотку держится на уровне 40000 $, а самая «дешевая» — в Алатауском и Турксибском районах — около 8000 $/сот.

В течение года стабильность цен на землю прослеживалась для участков, предназначенных для застройки производственной и офисной недвижимостью, недвижимостью производственного сервиса и МЖС. Цены на земельные участки, предназначенные под индустрию сервиса, демонстрировали снижение, а на предназначенные для застройки торговой и складской недвижимостью, ИЖС и коттеджными городками — рост. За весь год максимум предложений более (76%) приходился на жилую зону.

На рынке коммерческой недвижимости Алматыв течение 2012 года наблюдалось снижение средних цен продажи торговой недвижимости, при этом основной спад цен зафиксирован в IV квартале. Самые высокие цены за квадрат площади прослеживаются в бизнес-центрах, как на торговые, так и на офисные помещения, находящиеся в центре города на главных улицах, в местах с хорошими пешеходными и транспортными потоками, с достаточной парковкой и презентабельными входными группами. На офисную недвижимость в течение года средние цены демонстрировали завидную стабильность.

В 2013 году ожидается дальнейшее сокращение средних цен предложения коммерческой недвижимости. Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу в ближайшей перспективе будут изменяться в пределах 2-5% в месяц. В 2013 году ожидается небольшой рост ценовых показателей на элитную офисную недвижимость.

Ставки аренды коммерческих объектов в течение года были достаточно стабильны и держались на уровне 20 долларов за квадратный метр. Четвертый квартал 2012 года ознаменовался незначительным ростом, чему способствовало увеличение аренды на торговые и офисные площади.

В 2013 году ожидается повышение арендных ставок на коммерческую недвижимость на уровне инфляции — при сохранении позитивного сценария развития ситуации в экономике Казахстана.

Фото: news.nur.kz

Татьяна КОРЯГИНА,

сертифицированный аналитик АЦ ИРН kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков