Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (январь 2013 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (январь 2013 г.)

Средневзвешенная удельная цена предложения зафиксирована на уровне 281000 тенге за один квадратный метр (в долларовом эквиваленте 1864 $/кв.м).

Прирост к прошлому месяцу — 7200 тенге на каждый квадратный метр или 2.6%, при погрешности расчетов — 0.6%. Исследуемое количество объектов составило 4406, что на 18% меньше предыдущего месяца. Общая площадь – 325 тысяч кв.м, объем рынка в ценах предложения — 625 млрд. тенге.

Рынок

Лидером по объему предложений остается район Алматы — 54% (2364 квартиры от общего числа предложений), а минимум пришелся на район Есиль — 17% (758 квартир). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 29% (1284 квартиры). Снижение числа предложений по отношению к предыдущему месяцу наблюдается во всех районах города: в районе Есиль — на 25% (-254 квартиры), в районе Алматы — на 17% (-493 квартиры) и в районе Сарыарка — на 13% (-191 квартиру).

Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 38% (1683 объекта), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (96 объектов). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 23% (1007 объектов) и 28% (1239 объектов) соответственно и 4-комнатных — 9% (381 объект). При этом сокращение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир: максимальное снижение предложений зафиксировано на 3-комнатное жилье — на 22% (или -353 квартиры), а минимальное — на 2-комнатное — 14% (-283 квартиры). Далее в порядке убывания темпов снижения следует 4-комнатное жилье — на 20% (-98 квартир), 1-комнатное — на 16% (-193 квартиры) и многокомнатное — на 10% (-11 квартиры).

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 46% (2043 объекта), в монолитных и панельных домах — 35% (1516 объектов) и 19% (847 объектов) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому месяцу уровень предложений понизился на квартиры в кирпичных постройках на 12% (-282 объекта), в панельных и монолитных постройках — 20% и 22% (-216 и -440 объектов соответственно).

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 69% (3030 объектов), постройкам старого типа — 2% (111 объектов), улучшенной планировки — 21% (932 объекта) и «хрущевкам» — 8% (333 объекта) (диаграмма 5). Месячное снижение количества предложений прослеживается на квартиры в старых домах на 3% (-3 объекта), в «хрущевках» — на 15% (-59 объектов) и на новые квартиры и квартиры улучшенной планировки — по 18% (-669 объектов и -207 объектов соответственно).

Цены

В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 344700 тг./кв.м (в долларовом эквиваленте — 2286 $/кв.м), в районе правого берега — на уровне 267700 тг./кв.м (1776 $/кв.м). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценового показателя во всех административных районах города (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 270000 тг./кв.м (1792 $/кв.м), а в районе Сарыарка – 263500 тг./кв.м (1748 $/кв.м).

В ближайшей перспективе аналитики ожидают повышение ценового показателя во всех районах города.

Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, показал рост ценовых показателей на все форматы квартир. Максимально выросли цены на многокомнатные квартиры — на 14.9%, а минимально — на 2-комнатные — на 1.4%.

По итогам января 2013 на рынке вторичного жилья наблюдается сокращение объемов во всех диапазонах цен. Для диапазона 80000-220000 тг/кв.м уменьшение объектов составило 34.5%, для диапазона 220000-370000 тг/кв. м15%, для диапазона 370000-700000 тг/кв. м11% .Неравномерное сокращение объемов предложений привело к структурному сдвигу и как следствие к увеличению средневзвешенной цены предложения. Также для диапазона 80000-220000 тг/кв.м наблюдается заметное смещение в сторону увеличения цен.

Показатели расслоения

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1.59, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2.41 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1.47 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья выросла на 2.2% до 352900 тг./кв.м (2341 $/кв.м). Основное влияние на снижение удельной цены предложения в сегменте элит-класса оказали многокомнатные квартиры, которые значительно выросли в цене.

За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года теньговые цены увеличились на 4.6% (+15600 тг./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с декабрем 2012 года, средняя цена предложения выросла на 3.4% до 221700 тг./кв.м (1471 $/кв.м). При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, максимально — на 4- и многокомнатные квартиры.

С ноября 2007 года в данном секторе жилья рост теньговых цен составил 5.8% (+12100 тг./кв.м).

Выводы

  • В течение января 2013 года на рынке вторичного жилья наблюдается значительное снижение количества предложений;
  • в краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд;
  • удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в теньговом эквиваленте превысили показатели конца 2007 года;
  • в феврале ожидается инерционное повышение цен не более 2-3%.

Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков