Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья Астаны (январь 2013 г.)

Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья Астаны (январь 2013 г.)

Стоимость найма квартир по городу составила 129 800 тенге* за месяц проживания или 2060 тенге за 1 квадратный метр (в долларовом эквиваленте — $861 за месяц проживания или $13.67 за 1 квадратный метр).

Количество квартир по сравнению с декабрем 2012 года увеличилось на 60% до 1568 объектов**. Арендная стоимость квартир в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья сократилась на 4.6% и 8.3% соответственно.

Рынок

Основной удельный вес — 81% (1267 объектов) приходится на район правобережья, причем в районе Алматы предлагается к аренде 792 объекта, а в районе Сарыарка — 475 объектов. Район левобережье или Есиль составляет 19% от общего числа или 301 объект. Рост количества предложений зафиксирован во всех районах города.

Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В анализируемом периоде удельный вес отдельных комнат составил 43% (669 объектов). Далее в порядке убывания следует 2-комнатное жилье — 25% (391 объект), 1- и 3-комнатное — 21% и 10% соответственно (324 и 159 объектов). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 1% (25 объектов) (диаграмма 2). По сравнению с декабрем 2012 года уровень предложений повысился на все форматы квартир, кроме 4-комнатных, где снижение количества предложений составило 31%.

Количество предлагаемых к аренде квартир в новостройках города в районе левобережья составило 46% (87 объектов, прирост к предыдущему месяцу— 5%), в районе правого берега — 54% (104 объектов, прирост — 25%).

Цены

Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 12%, больше стоимости найма в целом по городу на 25.1%. Распределение средней арендной ставки в зависимости от формата квартиры представлена на диаграмме 3. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Рассматривая город как совокупность районов, можно отметить, что стоимость арендной платы сократилась в районе Алматы на 7.1%, а в остальных районах города изменения происходили на уровне среднестатистической погрешности расчетов.

Рассматривая город, как совокупность форматов, можно отметить, что снижение арендной ставки наблюдается только на 1-комнатные квартиры на 4.1%, на остальные форматы квартир изменения ставок найма незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.

Средний показатель аренды по городу сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года на 36%, но все еще находится на 34.5% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года.

Сравнивая текущую среднюю арендную ставку с показателем, зафиксированным в январе 2012 года, можно заметить, что цены на жилье в целом по городу в прошлом году были несколько ниже (диаграмма 4), а сезонный всплеск был меньше, чем в прошлом году. При этом, рента 1-, 2- и 3-комнатных квартир за год выросла на 15%, 26% и 20% соответственно, а 4-комнатных, напротив, сократилась — на 12%.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости найма на 1-комнатные — на 21%, на 2-комнатные — 25%, на 3-комнатные — 13% и на многокомнатные квартиры — 23%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 34%.

Показатели расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2.08 при этом диапазон предложения на рынке аренды расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное арендное жилье (цена «дорогого» сектора в 1.62 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 2.92 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья с начала года наблюдавшийся небольшой повышательный тренд, сменился на противоположный. Распределение средней арендной ставки в зависимости от формата квартиры на «дорогое» и «дешевое» жилье представлено на диаграмме 5.

В секторе эконом-класса средняя стоимость аренды в течение января сократилась на 1- комнатные квартиры на 7.5%, 2-комнатные — на 2.1%, на 3-комнатные — на 2.3% и на многокомнатные — на 13.9%.

Снижение средней цены найма в сегменте элит-класса прослеживается на 1- и многокомнатные квартиры на 3.4% и 6% соответственно, а на 2- и 3-комнатное жилье, напротив, зафиксирован рост арендных ставок на 8.2% и 12.2%.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 42.9% от цены ренты, которая была зафиксирована в ноябре 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 44.6%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце наблюдается снижение ставок найма, а средние цены на рынке вторичного жилья демонстрируют небольшой рост цен, наблюдается уменьшение индекса доходности в сегментах эконом- и бизнес-класса. Можно отметить, что доходность в сегменте эконом-класса в анализируемом периоде, находится ниже уровня банковского вознаграждения, который на анализируемый период составил 7.8% годовых.

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составил 12.15 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 4.35 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в данном месяце самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 8.69 п.п.

Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Выводы

  • В январе 2013 года количество предложений на рынке аренды значительно выросло — 60%;
  • средние арендные ставки демонстрируют снижение на 7.8%;
  • ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами расширился и составил 2.08;
  • доходность квартир, сдаваемых в аренду, уменьшилась в сегментах эконом- и бизнес-класса;
  • в ближайшей перспективе ожидается снижение ставок найма не более чем 3-7% до уровня $820 за месяц проживания.
  • При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения при их корректировке на 10%.

* — по данным Нацбанка РК www.nationalbank.kz

** — по данным СМИ партнеров АЦ ИРН kn.kz

Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков