В течение четырех месяцев на рынке вторичного жилья г.Алматы наблюдается небольшое повышение ценовых показателей.
В январе средняя цена предложения по городу увеличилась на 1.4% до уровня 297200 тн./кв.м (в долларовом эквиваленте — 1970 у.е./кв.м), при уровне погрешности исследуемой базы данных +/-1900 тг./кв.м (+/-0.6%). Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья также выросли, так в сегменте минимальных цен — на 0.4%, а в сегменте максимальных — на 2.4%. За исследуемый период рассматривалось в среднем 8.6 тыс. квартир*, что на 22.5% меньше, чем в предыдущем месяце.
Рынок
Рассматривая город как совокупность районов видно, что максимум предложений приходится на Бостандыкский район – 24% (2051 объект), на Ауэзовский и Алмалинский районы — 22% (1897 объектов) и 20% (1731 объект) соответственно. Ненамного отстает Медеуском район — 13% (1118 объектов). Доля предложений в Жетысуский и Турксибском — 10% (858 объектов)и 8% (686 объектов) соответственно, а минимум пришелся на Алатауский район — 3% (263 объекта).
Снижение количества предложений наблюдается во всех районах города. Максимально сократилось предложение к продаже в Алатауском районе — на 31.5%, а минимально — в Бостандыкском — на 15.9%.
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры — 37% (3162 объекта), а наименьший — 5-комнатные и выше — 2% (130 объектов). Далее в порядке убывания: 2-комнатные — 31% (2705 объектов), 1-комнатные — 21% (1803 объекта) и 4-комнатные — 9% (804 объекта). При этом уменьшение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир: наибольшее — на 2-комнатные — 26.4%, а наименьшее — на многокомнатные — на 16.1%.
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в панельных постройках пришлось 37% (3156 объектов), в кирпичных и монолитных — 35% (2992 объекта) и 27% (2333 объекта) соответственно, в каркасно-камышитовых домах и деревянных — 1% (118 объектов) и 0.1% (5 объектов). По отношению к прошлому месяцу уровень предложений понизился на все типы построек.
Цены
За минувший месяц изменения средних удельных цен предложения незначительные и лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили Алмалинский и Турксибский районы, где зафиксировано повышение по 1.8% и Медеуский, где прослеживается снижение на 1.6%.
В разрезе комнатности квартир рост цен прослеживается на 2- и 3-комнатые квартиры на 1.7% и 1.5% соответственно, которые и повлияли на среднерыночную цену предложения. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные.
Также отмечено увеличение удельной цены предложения на квартиры в панельных и монолитных постройках на 1% и 3.8%.
Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 5), видно, что анализируемая база в январе 2013 года уменьшилась объектами с удельными ценами ниже среднего ценового показателя по городу. Некоторое смещение кривой в «дешевом» сегменте жилья и оказало влияние на общегородской показатель, который вырос за месяц на 1.4%.
Индекс расслоения
В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1.68, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу значительно расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе —1.51, а максимальный — в Медеуском — 1.86.
По отношению к декабрю 2012 ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья достигли уровней 382600 тг./кв.м (2536 у.е./кв.м),прирост составил 2.4% и 228200 тг./кв.м (1512 у.е./кв.м), прирост составил 0.4% соответственно.
Выводы:
- На рынке вторичного жилья в целом по городу наблюдается небольшое повышение средневзвешенной цены предложения;
- количество анализируемого к продаже жилья по сравнению с прошлым месяцем значительно сократилось;
- ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья увеличились;
- исходя из нынешних тенденций в ближайшей перспективе, на рынке вторичного жилья прогнозируется небольшое повышение ценовых показателей.
* — по данным СМИ партнеров АЦ ИРН kn.kz
Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz