Влияние различных факторов на запрашиваемую цену квартир в Астане и Алматы

Влияние различных факторов на запрашиваемую цену квартир в Астане и Алматы

Цена квартиры, которую запрашивает продавец, зависит от многих параметров. На что нужно обратить внимание при покупке или продаже жилья и какие факторы, помимо основных, влияют на среднерыночную цену квартир в Астане и Алматы — об этом мы расскажем в данной статье.

Деление жилья по основным признакам — административный район, количество комнат, материал стен и тип постройки — рассматривается в ежемесячных обзорах Аналитического центра АЦ ИРН kn.kz, поэтому здесь мы эту информацию повторять не будем. Все объекты, выставленные на продажу в северной и южной столицах, мы разделим еще по четырем дополнительным параметрам: площадь квартиры, уровень этажа, состояние на момент продажи и наличие мебели.

Первый фактор — площадь квартиры

Удельная цена предложения в зависимости от площадиНа диаграмме 1 показана зависимость средней цены предложения одного квадратного метра от площади квартиры. Видно, что с увеличением площади удельная цена увеличивается.

Для Алматы ценовой разрыв между выбранными диапазонами площадей лежит в пределах 5-8%, а начиная с площади 150 кв.м и больше мы наблюдаем резкий скачок цен на 21-28%.

Очевидно, что квартиры в диапазоне до 70 кв.м составляют старый жилищный фонд города, поэтому и цена за квадратный метр у них наименьшая — 1900 $. В следующие диапазоны площадей попадают в основном квартиры в новых жилых комплексах эконом- и комфорт-классов, здесь цены держатся на уровне 2000-2200 $/кв.м. Квартиры с большой площадью обычно находятся в жилых комплексах бизнес- и элит-классов, где и стоимость строительства дороже, и материалы для отделки более качественные. Прибавьте к этому привлекательное место расположения и респектабельный внешний вид здания — и станет понятно, почему цены предложения держатся здесь на уровне 2700-2900 $/кв.м.

Аналогичная картина прослеживается и в Астане, с разницей в среднем на 7% ниже от алматинских цен. И еще, для северной столицы резкий скачок цен на 21% зафиксирован только для квартир с площадью свыше 180 кв.м, в остальных случаях при переходе от одного диапазона площади к другому разница составляет 3-9%.

Поэтому при продаже или покупке квартиры кроме количества комнат стоит обратить внимание и на общую площадь, поскольку она в значительной степени влияет на запрашиваемую цену.

Второй фактор — уровень этажа

Диаграмма 2 позволяет проследить зависимость динамики запрашиваемой цены одного «квадрата» от этажа, на котором находится жилье.

Удельная цена предложения в зависимости от этажаДля обоих городов квартиры на первых и последних этажах имеют наименьшую среднюю удельную цену предложения, разница между ними составляет всего 1-2%. Ценовой разрыв между крайними и средними этажами составляет уже 10-13%. Хотя в одном и том же доме различие в ценах может доходить до 30%.

Поэтому при покупке можно сэкономить, если сделать выбор в пользу нижних или верхних этажей. При этом не стоит забывать, что в новых домах первые этажи обычно отводятся под нежилые помещения, а последний — под технические нужды. Поэтому «крайними» такие этажи бывают редко.

В отдельный сегмент нами были выделены двухуровневые квартиры, которые обычно располагаются на последних двух этажах многоквартирного дома. В этом сегменте между двумя городами присутствует значительная разница: в Алматы средняя цена одного «квадрата» в таких квартирах выше, чем в расположенных на средних этажах, на 9%, а в Астане, напротив, ниже на 6%.

Третий фактор — состояние квартиры

Удельная цена предложения в зависимости от состоянияСредние цены предложения на квартиры дорогого сегмента с евроремонтом держатся на уровне 2200 $/кв.м для Алматы (с размахом 1500-3000 $/кв.м) и 2100 $/кв.м для Астаны (с размахом 1600-2700 $/кв.м).

Ценовой разрыв между квартирами в черновой отделке и с евроремонтом составляет порядка 20%.

Возникает закономерный вопрос: не лучше ли приобрести более дешевую квартиру в черновой отделке и создать в ней свой неповторимый стиль? Однако стоит учесть, что это обойдется более чем в 20% от стоимости квартиры, так как понадобятся услуги дизайнера и строителей. Приплюсуйте к этому время, потраченное на приобретение отделочных материалов и сантехники и на проведение самого ремонта.

Квартиры в категориях «без ремонта» и «с ремонтом» (предполагается косметический ремонт) отличаются в цене квадратного метра всего на 3%.

Четвёртый фактор — наличие мебели

Удельная цена предложения в зависимости от наличия мебелиНа диаграмме 4 видно, насколько наличие мебели в продаваемой квартире «утяжеляет» цену одного квадратного метра. К примеру, в Алматы удельная цена предложения меблированной квартиры площадью свыше 180 кв.м с евроремонтом составляет 3300 $, при этом пустая квартира с аналогичными параметрами предлагается за 2900 $ за «квадрат».

Итак, приведенные графики красноречиво показывают, что каждый из рассмотренных нами дополнительных параметров в значительной мере влияет на запрашиваемую цену одного квадратного метра. Любое улучшение влечет за собой «прибавку» в цене.

Фото: kn.kz

Татьяна КОРЯГИНА,

сертифицированный аналитик АЦ ИРН kn.kz

25 комментариев:

Обновить
Fuck Bai & Bii (21.02.2013 09:53)

Мозги не пудрите сделайте доступным жилье

Аналитик (21.02.2013 10:54)

Уважаемый Fuck Bai & Bii(21.02.2013).
Сделать жилье доступным, к сожалению, аналитиками не под силу — это первостепенная задача государства. Чем оно сейчас и начинает заниматься. Плохо или хорошо - судить самим гражданам.Что касается закономерностей и цифр - они основываются на ценах, которые выставляют продавцы. Мы лишь пытаемся найти закономерности и подсказать вам, коим жилье не доступно, как сэкономить на покупке.

Алмас (21.02.2013 12:17)

Уважаемая, Татьяна!
Возможно ли продать дом в Алмарасане? Какова средняя цена квадратного метра здесь и одной сотки земли?
Заранее благодарен! С уважением, Алмас!

гость (21.02.2013 14:10)

уважаемые аналитмики, а что в вашем понятии верхние этажи в высотных домах? Вам должно быть известно, что есть еще такой критерий, как панорама из окон.

Татьяна, аналитик (21.02.2013 14:30)

Уважаемый, Алмас! Земельные участки в Алма-Арасанском ущелье, Заилийского Алатау предлагается по ценам от 15000 до 25000 $/сотку.

Татьяна, аналитик (21.02.2013 14:49)

Критерий "Панорама из окон" актуальна в высотках, начиная с 16-го этажа и выше. Там с балкона можно любоваться прекрасными видами. Но высоток — единицы. В своем исследовании мы отразили четыре дополнительных фактора, влияющих на запрашиваемую цену в общем объеме предложений и не рассматривали частные случаи.

Nabludatel (21.02.2013 18:58)

Tatyana, otlichnyi analyz. Ne obrashaite vnimanoe na tupue kommentariy ne otnesennye k topiku vyrazhennomu v statie. V KZ nuzhno provodit bolshe i bolee detalnei analyz. Razbivaya i dobavlya naprimer, effect na ceny po zavisimosti raspolozheniya vysokoetazhok. takzhe dobavlyau kratkuy istoriy kompaniy kotorye provodily zastroiku. Eshe raz spasibo za horoshuy rabotu!

валентина (21.02.2013 20:54)

сасибо за информацию. примем к сведению

Timur (21.02.2013 21:02)

Первый график показывает искаженые данные. Всем известно что цена квадрата однокомнатной больше двухкомнатной. Например, сумма цен двух однокомнатных квартир по 50 квадратов будет больше одной двухкомнатной площадью 100 квадратов.

Татьяна, аналитик (22.02.2013 08:23)

Timur, первый график не отражает деление по комнатности. Первый сегмент "До 70 кв.м" составляют квартиры как 1-комнатные, так 2- и 3-комнатные построенные в советское время, составляющие старый жилой фонд и малогабаритное жилье, построенное за последние 10-15 лет. Поэтому и цена 1-го квадратного метра наименьшая.

Ruslan Mambetbayev (22.02.2013 11:23)

Представленный анализ произведен на основании сегментации предложений по базе kn.kz.
Работа хорошая, конечно, и нужная, так как позволяет быстро ориентироваться при насущной проблеме по оценке квартиры. Но...
Для полного анализа необходимо не только рассматривать эти факторы влияющие напрямую, но и косвенные:
- объем введения нового жилья в регионе, районе
- уровень ветхого жилья
- соотношение нового и "старого" жилья
- уровень дохода населения

Кроме того. следует отметить, что каждый фактор имеет свою весовую долю влияния на общий показатель цены. Этих данных нет.
Провести представленный анализ может в -принципе, любой обыватель, поставив соответствующие фильтры что на портале КН, что на портале КРЫША.
А вот для определения цены, в том числе и в будущем, этого очень мало, чтобы оценить перспективность приобретения.

Татьяна, аналитик (22.02.2013 11:43)

Ruslan Mambetbayev, спасибо за интерес к нашему порталу! Вы абсолютно правы. Для оценки квартиры в данной точке города, тех данных, которые публикуются в ежемесячных отчетах и в данной статье, недостаточно. Статья предназначена для широкого круга читателей, которые сами, без помощи риелторов, собираются купить или продать квартиру. Где рассматривается, в какую сторону происходит смещение цен при наборе только четырех дополнительных факторов (основные факторы: количество комнат, материал стен, качество жилья и административный район города - прослеживаются в ежемесячных обзорах).

meyramkul (22.02.2013 12:09)

Можно узнать ,Будет ли снос дач в Есильском районе?- район Аэропорта.Заранее благодарна М.З.

Ruslan Mambetbayev (22.02.2013 12:54)

Если нужен точный ответ, то обратитесь в соответствующее территориальное управление архитектуры и градостроительства с письменным запросом соответствующей формы. Ответ в течении 30 дней. Укажите район и точный адрес.

Татьяна, аналитик (22.02.2013 13:09)

В соответствии с нормами законодательства не допускается ведение садоводства и занятие сельским хозяйством на территории города Астаны. Генеральным планом развития Астаны, утвержденным постановлением Правительства предусмотрено осуществление нового строительства на территории всех оставшихся на сегодня дачных массивов.
В 84-й статье Земельного кодекса РК сказано, что земельные участки могут быть изъяты для государственных надобностей и одним из оснований для такого изъятия является реализация генерального плана.
В ближайшее время все дачные участки будут застраиваться, в соответствии с генеральным планом, объектами иного предназначения.

Lyailya (26.02.2013 23:41)

просмотр вашего анализа мне ничего не дал - любому дураку понятно, что чем больше квартира,чем она меблированее, чем лучше ее состояние - тем она дороже. и по поводу 1 и последнего этажей тоже Америки не открыли...

Зарина (27.02.2013 03:45)

Ответьте пожалуйста, когда пос.жибек жолы аршалынский район, войдет в черту г.астана ?

Zarina (27.02.2013 03:50)

И скажите пож-та во сколько раз подорожает земля в пригороде г.астана, ближайшие 3 года , спасибо p

baha (28.02.2013 16:54)

не могли бы вы сделать такой же анализ, только на основе фактических цен сделок, а не по ценам запрашиваемым продавцами.

baha (28.02.2013 17:02)

хотелось бы также увидеть динамику цен не только предложений, но и спроса, для определения равновесной цены.

Татьяна, аналитик (01.03.2013 09:09)

baha, спасибо за интерес к нашему порталу! По нашим данным, запрашиваемая цена может быть снижена покупателем, в результате торга, не более чем на 15%.

Вячеслав (02.03.2013 11:11)

Добрый день Татьяна.А Вы бы не могли проанализировать рынок недвижимости элитных квартир в центре города Караганды,какая средняя стоимость за квадрат.Заранее спасибо!

Татьяна, аналитик (04.03.2013 08:52)

Вячеслав, мы сможете обратиться за интересующей Вас информацией по тел. 8(7212)910-046 или на email: analitika@kn.kz

возмущенная (18.03.2013 12:46)

На мой взгляд, статья отличная. А кто считает, что ничего особенного, дескать, любой обыватель сделает. Ну так что ж вы не делаете? Хаить любой может. И не так уж это просто даже цены предложений проанализировать. На это нужно время, терпение и внимательность. Аналитики сделали это, выложили в удобной форме, а вы еще их оскорбляете. Ничего статья не дала? Не правда. Те, кто продает квартиру, часто мечутся, не зная, как установить цену. Да, эта информация не нужна на каждый день, но аналитики на это и не претендуют. Спасибо за труд.

Сауле (05.04.2013 11:21)

Да эту информацию знает каждый, кто интересуется покупкой или продажей своей недвижимости. Информация такая на "супер новичка".

Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков