Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана в декабре 2011 года

Ушедший 2011 год ознаменовался значительным ростом цен на рынке вторичного жилья. Средняя цена остановилась на отметке в 1570 у.е./кв.м, что составило, ни много не мало, 20,5% прироста к прошлому году.

Средние цены на  «дорогое» и «дешевое» жилье зафиксированы на уровне 2014 (+19,8%) и 1192 (+23,2%) у.е./кв.м соответственно. Количество объектов, выставляемых для продажи, по сравнению с предыдущим годом увеличилось на 27,3%, что составило в конечном итоге 1956 объектов.  Общая площадь предложенного жилья составила 146 тысяч кв.м., суммарный объем рынка продажи Астаны – 241 миллион долларов.

Структура рынка

Максимальное количество предлагаемых объектов приходится на район Алматы – порядка 51% (995 квартир от общего объема), а минимальное – в районе Есиль - 21% (415 ед.). Административный район Сарыарка занимает второе место со своими 28% (545 квартир). Увеличение предложения аналитики констатируют во всех районах города.

Анализ предложения по комнатности жилья, в целом по городу показывает, что наибольшую часть занимают 2-комнатные квартиры – 35% (684 ед.), а минимальный – 5-комнатные и выше – всего 2% (41 ед.). Проведя сравнение с прошлым 2010 годом, аналитики констатируют увеличение количества объектов, выставляемых для продажи на всем рынке, вне зависимости от комнатности.

Анализ выставленных объектов за год в разрезе материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 47% (930 объектов), в монолитных и панельных домах – 33% (641) и 20% (385) соответственно. По отношению к прошлому году увеличилось количество продаваемых квартир в монолитных и кирпичных постройках.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам, в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, часть которых в предложениях к продаже наибольшая – 68% (1338), постройкам старого типа – 3% (55), улучшенной планировки – 21% (404) и хрущевкам – 8% (159). Таким образом, становится очевидно, что основную часть рынка вторичного жилья составляют новые квартиры.

Состояние рынка по районам

В 2012 году в районе левобережья Есиль, средняя цена зафиксирована на уровне 1938 у.е./кв.м (это 28,7% прироста к прошлому году), в районе правого берега — на уровне 1474 у.е./кв.м (+17,4%). Учитывая то, что погрешности при расчетах практически незначительны, можно сделать вывод о значительном росте цен,  как в районах правого берега, так и левого. При этом средняя цена  районе Алматы остановилась на отметке в 1491 у.е./кв.м, а в районе Сарыарка – 1458 у.е./кв.м.

Используя методы анализа рынка недвижимости, аналитики прогнозируют в ближайшей перспективе повышение цен на вторичное жилье во всех районах города. Стоит отметить, что ценовой показатель в районе левого берега в течение года подрос на 28,7%, а в районе правобережья – на 17,4%.

Состояние рынка в целом по городу

По сравнению с предыдущим годом структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от комнатности квартиры, материала стен и качества жилья, показал рост цен на всем рынке жилья. Основное влияние на общегородской показатель оказывают растущие цены на новое жилье, прирост стоимости которых за год составил 19,7%, а его доля в общем объеме приближается к 70%.

С первого ценового дна, зафиксированного в октябре 2009 г., наблюдается тенденция стабильного роста цен, при этом общегородской показатель стоимости подрос на 37%. Аналитики отмечают значительный рост цен на 4-комнатное жилье - 46,9% , на квартиры в монолитных постройках – на 41,7%.

В целом в Астане с начала первой волны мирового кризиса (с 2007 года) средняя стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 26,8% (-576 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В 2011 году индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% от общего количества объектов анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,6. Максимальный разбег цен отмечен на квартиры многокомнатного формата (цена «дорогого» сектора почти в 2,36 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные – всего в 1,59 раза.

За анализируемый период средняя цена на «дорогое» жилье увеличилась в общем  на 19,8% до 2014 у.е./кв.м. При этом подорожали все форматы квартир.

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с 2010 годом, средняя цена выросла на 23,2% до уровня 1192 у.е./кв.м. При этом повышение цен прослеживается так же все форматы квартир.

Основные тенденции:

- в течение 2011 года на рынке вторичного жилья наблюдается увеличение количества жилья, выставленного  для продажи;

- динамика роста средней цены предложения прослеживалась в течение всего года;

- средняя цена по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья  также значительно увеличилась;

- согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике, количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в ноябре 2011 года по городу составило 1538 из них: квартир в многоквартирных домах – 1453, индивидуальных домов – 85. С января 2011 года было совершено 10576 сделок купли-продажи жилья, сравнивая этот показатель с аналогичным периодом 2010 года, можно отметить снижение количества зарегистрированных сделок на 21,4%.

Экономические индикаторы

Согласно данным департамента статистики в ноябре 2011 года инфляция составила 0,6%, оказавшись выше уровня прошлого месяца.

Цены. Индекс потребительских цен в ноябре 2011 года по сравнению с декабрем 2010 года составил 108,5%. Цены на продовольственные товары повысились на 11,2%, на непродовольственные товары – на 5,9%, на платные услуги - на 7,7.

Объем инвестиций в основной капитал согласно данным департамента статистики города Астаны в январе-ноябре 2011 года составил 480644,3 млн. тенге (137,2% к уровню января-ноября 2010 года). За счет всех источников финансирования введено в действие 1365927 кв. метров общей площади жилья (из нее полезной – 1037858 кв. метров), 110,3% к уровню января-ноября 2010 года.

Строительная деятельность за январь-ноябрь 2011 года предприятиями и организациями столицы выполнено подрядных работ на сумму 236768,9 млн. тенге. Наибольший удельный вес в объеме занимают строительные работы, выполненные частными подрядными организациями – 75,4%, государственными – 0,1%, иностранными подрядчиками выполнено 24,5% от общего объема.

Малые организации с численностью работающих до 50 человек выполнили 42,8% от общего объема подрядных работ, 21,7% - выполнено средними строительными организациями с численностью занятых от 51 до 250 человек, 35,5% - крупными предприятиями с численностью свыше 250 человек. В структуре подрядных работ 92,3% от общего объема приходится на строительно-монтажные работы, на капитальный ремонт 5,4%, на текущий ремонт – 2,3% от общего объема.

В январе-ноябре 2011 года предприятиями и населением было введено в эксплуатацию объектов общей площадью 1573,9. тыс. кв. м.

За отчетный период было построено и введено в эксплуатацию 13321 квартира. Общая площадь введенного жилья составила 1365927 кв. метров, это на 10,3% выше уровня января-ноября 2010 года. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра полезной площади жилых домов за январь-ноябрь 2011 года составила 118,2 тыс. тенге. Кроме введенного в эксплуатацию жилья за отчетный период были введены: детские сады, гаражи, пресвитерианская церковь, завод по производству бетонных и железобетонных изделий, центр гидрометеорологии, завод по производству сэндвич-панелей, гостиничный комплекс, Кардиохирургический центр, операционный блок РГКП НИИ травматологии и ортопедии, реабилитационный центр.

Финансы. Объем поступлений в Государственный бюджет г. Астаны, по оперативным данным Управления финансов г. Астаны, на 1 ноября 2011 года составил 215682,0 млн. тенге, 94,0% в сравнении с аналогичной датой 2010 года, расходы составили 189213,9 млн. тенге и сократились на 2,8% в сравнении с соответствующей датой 2010 года. Просроченная задолженность по оплате труда по состоянию на 01.11.2011 года составила 17,2 млн. тенге.

Рынок и оплата труда. Численность граждан, состоящих на учете в качестве безработных, на конец ноября 2011 года составила 7926 человек. Доля зарегистрированных безработных в численности экономически активного населения в ноябре 2011 года составила 2,0%. Уровень безработицы за 3 квартал 2011 года составил 5,8.

Среднемесячная номинальная заработная плата в январе-октябре 2011 года составила 123416 тенге и увеличилась по сравнению с январем-октябрем 2010 года на 16,4%, в реальном выражении – на 6,4.

Доходы населения в январе-сентябре 2011 года, по оценке, среднедушевые номинальные денежные доходы населения составили 678356 тенге и увеличились по сравнению с январем-сентябрем 2010 года на 12,5%, реальные денежные доходы - на 2,7%.

Аналитическая служба kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков