Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астана (февраль 2013 г.)

Средневзвешенная удельная цена предложения зафиксирована на уровне 286500 тенге за один квадратный метр (в долларовом эквиваленте 1902 $/кв.м). Прирост к прошлому месяцу — 5500 тенге на каждый квадратный метр или 2%, при погрешности расчетов — 0.6%.

Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 357000 тг./кв.м (+4100 тг./кв.м, или +1.2%), а в «дешевом» — на уровне 226800 тг./кв.м (+5200 тг./кв.м, или +2.3%) (диаграмма 1). Исследуемое количество объектов составило 5038, что на 14% больше предыдущего месяца. Общая площадь – 362 тысячи кв.м, объем рынка в ценах предложения — 107 млрд. тенге.

Предложение

Лидером по объему предложений (диаграмма 2) остается район Алматы — 55% (2744 квартиры от общего числа предложений), а минимум традиционно пришелся на новый административный и быстро застраивающийся район Есиль — 16% (821 квартира). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 29% (1473 квартиры). Повышение числа предложений по отношению к предыдущему месяцу наблюдается во всех районах города: в районе Есиль — на 8% (+63 квартиры), в районе Сарыарка — на 15% (+189 квартиры) и в районе Алматы — на 16% (+380 квартир).

Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36% (1838 объектов), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (101 объект). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 25% (1238 объектов) и 28% (1428 объектов) соответственно и 4-комнатных — 9% (433 объекта) (диаграмма 3). При этом увеличение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир: максимальный рост предложений зафиксирован на 1-комнатное жилье — на 23% (или +231 квартира), а минимальное — на многокомнатное — 5% (+5 квартир). Далее в порядке убывания темпов снижения следует 3-комнатное жилье — на 15% (+189 квартир), 4-комнатное — на 14% (+52 квартиры) и 2-комнатное — на 9% (+155 квартир).

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49% (2465 объектов), в монолитных и панельных домах — 32% (1625 объектов) и 19% (948 объектов) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому месяцу уровень предложений повысился на квартиры в кирпичных постройках на 21% (+422 объекта), в панельных и монолитных постройках — 12% и 7% (+101и +109 объектов соответственно).

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 67% (3403 объекта), постройкам старого типа — 2% (108 объектов), улучшенной планировки — 21% (1042 объекта) и «хрущевкам» — 10% (485 объектов) (диаграмма 5). Месячное снижение количества предложений прослеживается только на квартиры в старых домах на 3% (-3 объекта), а в остальных типах жилья предложение выросло: в «хрущевках» — на 46% (+152 объекта) и на новые квартиры и квартиры улучшенной планировки — по 12% (+373 объекта и +110 объектов соответственно).

Цены

В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 356800 тг./кв.м (в долларовом эквиваленте — 2369 $/кв.м), в районе правого берега — на уровне 272800 тг./кв.м (1812 $/кв.м). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценового показателя во всех административных районах города (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 275500 тг./кв.м (1829 $/кв.м), а в районе Сарыарка – 267800 тг./кв.м (1778 $/кв.м).

В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города.

ДППМ 1

Показатели рынка вторичного жилья в разрезе административных районов города

Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен предложения по городу, в зависимости от формата квартиры, показал рост ценовых показателей на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры. Максимально выросли цены на 3-комнатное жилье — на 3.4%, а минимально — на 1-комнатное — на 1.3%. Подробнее в таблице 2.

ДППМ 2

Показатели рынка вторичного жилья в разрезе формата квартиры

По итогам февраля 2013 на рынке вторичного жилья наблюдается сокращение объемов только для диапазона 80000-220000 тг/кв.м на 7%, а для диапазонов 220000-370000 тг/кв. м и 370000-700000 тг/кв. м , напротив, зафиксировано увеличение объемов на 15% и 45% соответственно (диаграмма 6). Структурный сдвиг, наблюдающийся с середины 2009 года, демонстрирует смещение средневзвешенной цены предложения в сторону «дорогих» цен.

Показатели расслоения

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1.57, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2.13 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1.49 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья выросла на 1.2% до 357000 тг./кв.м (2371 $/кв.м). Основное влияние на увеличение удельной цены предложения в сегменте элит-класса оказали 1-, 2- и 3-комнатные квартиры, которые значительно выросли в цене.

За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года теньговые цены увеличились на 5.9% (+19700 тг./кв.м) без учета инфляции.

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с январем 2013 года, средняя цена предложения выросла на 2.3% до 226800 тг./кв.м (1506 $/кв.м). При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, максимально — на 2- и 3-комнатные квартиры.

С ноября 2007 года в данном секторе жилья рост теньговых цен составил 8.2% (+17300 тг./кв.м).

Выводы

• В течение февраля 2013 года на рынке вторичного жилья наблюдается значительное увеличение количества предложений;
• в краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд;
• удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в теньговом эквиваленте превысили показатели конца 2007 года;
• в марте ожидается инерционное повышение цен не более 2-3%.

** — по данным СМИ партнеров АЦ ИРН kn.kz

Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz