Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астана (февраль 2013 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астана (февраль 2013 г.)

Средневзвешенная удельная цена предложения зафиксирована на уровне 286500 тенге за один квадратный метр (в долларовом эквиваленте 1902 $/кв.м). Прирост к прошлому месяцу — 5500 тенге на каждый квадратный метр или 2%, при погрешности расчетов — 0.6%.

Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 357000 тг./кв.м (+4100 тг./кв.м, или +1.2%), а в «дешевом» — на уровне 226800 тг./кв.м (+5200 тг./кв.м, или +2.3%) (диаграмма 1). Исследуемое количество объектов составило 5038, что на 14% больше предыдущего месяца. Общая площадь – 362 тысячи кв.м, объем рынка в ценах предложения — 107 млрд. тенге.

Предложение

Лидером по объему предложений (диаграмма 2) остается район Алматы — 55% (2744 квартиры от общего числа предложений), а минимум традиционно пришелся на новый административный и быстро застраивающийся район Есиль — 16% (821 квартира). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 29% (1473 квартиры). Повышение числа предложений по отношению к предыдущему месяцу наблюдается во всех районах города: в районе Есиль — на 8% (+63 квартиры), в районе Сарыарка — на 15% (+189 квартиры) и в районе Алматы — на 16% (+380 квартир).

Удельный вес жилья в разрезе районов, %Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36% (1838 объектов), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (101 объект). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 25% (1238 объектов) и 28% (1428 объектов) соответственно и 4-комнатных — 9% (433 объекта) (диаграмма 3). При этом увеличение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир: максимальный рост предложений зафиксирован на 1-комнатное жилье — на 23% (или +231 квартира), а минимальное — на многокомнатное — 5% (+5 квартир). Далее в порядке убывания темпов снижения следует 3-комнатное жилье — на 15% (+189 квартир), 4-комнатное — на 14% (+52 квартиры) и 2-комнатное — на 9% (+155 квартир).

Удельный вес жилья в разрезе формата жилья, %Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49% (2465 объектов), в монолитных и панельных домах — 32% (1625 объектов) и 19% (948 объектов) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому месяцу уровень предложений повысился на квартиры в кирпичных постройках на 21% (+422 объекта), в панельных и монолитных постройках — 12% и 7% (+101и +109 объектов соответственно).

Удельный вес жилья в разрезе материала постройки дома, %Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 67% (3403 объекта), постройкам старого типа — 2% (108 объектов), улучшенной планировки — 21% (1042 объекта) и «хрущевкам» — 10% (485 объектов) (диаграмма 5). Месячное снижение количества предложений прослеживается только на квартиры в старых домах на 3% (-3 объекта), а в остальных типах жилья предложение выросло: в «хрущевках» — на 46% (+152 объекта) и на новые квартиры и квартиры улучшенной планировки — по 12% (+373 объекта и +110 объектов соответственно).

Цены

В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 356800 тг./кв.м (в долларовом эквиваленте — 2369 $/кв.м), в районе правого берега — на уровне 272800 тг./кв.м (1812 $/кв.м). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценового показателя во всех административных районах города (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 275500 тг./кв.м (1829 $/кв.м), а в районе Сарыарка – 267800 тг./кв.м (1778 $/кв.м).

В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города.

ДППМ 1

Показатели рынка вторичного жилья в разрезе административных районов города

Район

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя цена предложения тг./кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

тг %

Алматы

2744

+380

275500

+5400

+2.01

Есиль

821

+63

356800

+12100

+3.52

Сарыарка

1473

+189

267800

+4400

+1.66

Город

5038

+632

286500

+5500

+1.97

Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен предложения по городу, в зависимости от формата квартиры, показал рост ценовых показателей на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры. Максимально выросли цены на 3-комнатное жилье — на 3.4%, а минимально — на 1-комнатное — на 1.3%. Подробнее в таблице 2.

ДППМ 2

Показатели рынка вторичного жилья в разрезе формата квартиры

Комнатность

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя цена предложения тг./кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

тг %

1-комнатные

1238

+231

280200

+3600

+1.29

2-комнатные

1838

+155

280700

+7800

+2.86

3-комнатные

1428

+189

289300

+9600

+3.42

4-комнатные

433

+52

307300

-6300

-2.00

5-комнатные и выше

101

+5

340700

-14300

-4.03

Город

5038

+632

286500

+5500

+1.97

Распределение предложенийПо итогам февраля 2013 на рынке вторичного жилья наблюдается сокращение объемов только для диапазона 80000-220000 тг/кв.м на 7%, а для диапазонов 220000-370000 тг/кв. м и 370000-700000 тг/кв. м , напротив, зафиксировано увеличение объемов на 15% и 45% соответственно (диаграмма 6). Структурный сдвиг, наблюдающийся с середины 2009 года, демонстрирует смещение средневзвешенной цены предложения в сторону «дорогих» цен.

Показатели расслоения

Удельные цены предложения в разрезе класса жильяИндекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1.57, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2.13 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1.49 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья выросла на 1.2% до 357000 тг./кв.м (2371 $/кв.м). Основное влияние на увеличение удельной цены предложения в сегменте элит-класса оказали 1-, 2- и 3-комнатные квартиры, которые значительно выросли в цене.

За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года теньговые цены увеличились на 5.9% (+19700 тг./кв.м) без учета инфляции.

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с январем 2013 года, средняя цена предложения выросла на 2.3% до 226800 тг./кв.м (1506 $/кв.м). При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, максимально — на 2- и 3-комнатные квартиры.

С ноября 2007 года в данном секторе жилья рост теньговых цен составил 8.2% (+17300 тг./кв.м).

Выводы

  • В течение февраля 2013 года на рынке вторичного жилья наблюдается значительное увеличение количества предложений;
  • в краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд;
  • удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в теньговом эквиваленте превысили показатели конца 2007 года;
  • в марте ожидается инерционное повышение цен не более 2-3%.

** — по данным СМИ партнеров АЦ ИРН kn.kz

Аналитический центр АЦ ИРН kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков