Обзор рынка вторичного жилья Астаны (март 2013 г.)

В Астане средневзвешенная удельная цена предложения в марте зафиксирована на уровне 291 400 тенге за один квадратный метр (в долларовом эквиваленте 1934 у.е./кв.м).

Прирост к прошлому месяцу — 4900 тенге на каждый квадратный метр или 1,7%, при погрешности расчетов — 0,6%. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 363 400 тг/кв.м (+6400 тг/кв.м, или +1,8%), а в «дешевом» — на уровне 230 600 тг/кв.м (+3700 тг/кв.м, или +1,6%) (диаграмма 1). Исследуемое количество объектов составило 5419, что на 7,6% больше предыдущего месяца. Общая площадь — 400 тысяч кв.м, объем рынка в ценах предложения — 120 млрд тенге.

Предложение

Лидером по объёму предложений (диаграмма 2) остается район Алматы — 55% (3001 квартира от общего числа предложений), а минимум традиционно пришелся на новый быстро застраивающийся административный район Есиль — 16% (879 квартир). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 29% (1539 квартир). Повышение числа предложений по отношению к предыдущему месяцу наблюдается во всех районах города: в районе Сарыарка — на 4% (+66 квартир), в районе Есиль — на 7% (+58 квартир) и в районе Алматы — на 9% (+257 квартир).

Удельный вес предложения в разрезе районов городаАнализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36% (1941 объект), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (96 объектов). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 23% (1265 объектов) и 30% (1615 объектов) соответственно и 4-комнатных — 9% (502 объекта) (диаграмма 3). При этом увеличение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где количество сократилось на 5% (-5 квартир). Максимальный прирост предложений зафиксирован на 4-комнатное жилье — 16% (или +69 квартир), а минимальный — на 1-комнатное — 2% (+27 квартир). Далее в порядке убывания темпов снижения следует 3-комнатное жилье — 13% (+187 квартир) и 2-комнатное — 6% (+103 квартиры).

Удельный вес предложения в разрезе формата жилья, %Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48% (2582 объекта), в монолитных и панельных домах — 33% (1815 объектов) и 19% (1022 объекта) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому месяцу уровень предложений повысился на квартиры в монолитных постройках на 12% (+190 объектов), в панельных и кирпичных постройках — на 8% и 5% (+74 и +117 объектов соответственно).

Удельный вес предложения в разрезе материала постройки домаВсё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 69% (3731 объект), постройкам старого типа — 3% (137 объектов), улучшенной планировки — 21% (1160 объектов) и «хрущевкам» — 7% (391 объект) (диаграмма 5). Месячное снижение количества предложений прослеживается только на квартиры в «хрущевках» на 19% (-94 объекта), а в остальных типах жилья предложение выросло: на квартиры в старой постройке — на 27% (+29 объектов) и на квартиры улучшенной планировки и новые квартиры — 11% и 10% (+118 и +328 объектов соответственно).

Цены

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья в административных районах города

Район

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя цена предложения тг/кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

тг %

Алматы

3001

+257

281 300

+5800

+2.11

Есиль

879

+58

363 600

+6700

+1.89

Сарыарка

1539

+66

270 000

+2200

+0.8

Город

5419

+381

291 400

+4900

+1.72

В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 363 600 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 2413 у.е./кв.м), в районе правого берега — на уровне 272 800 тг/кв.м (1842 у.е./кв.м). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценового показателя в административных районах Алматы и Есиль (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 281 300 тг/кв.м (1867 у.е./кв.м), а в районе Сарыарка — 270 000 тг/кв.м (1792 у.е./кв.м).

В ближайшей перспективе ожидается повышение ценового показателя во всех районах города. (Таблица 1)

Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, показал рост ценовых показателей на 1-, 2-, 3- и 4-комнатные квартиры. Максимально выросли цены на 4-комнатное жилье — на 3,5%, а минимально — на 1-комнатное — на 1,3%. Подробнее в таблице 2.

Распределение объёма предложений по ценовым уровнямПо итогам марта 2013 года на рынке вторичного жилья наблюдается сокращение объемов для диапазона 80000-220 000 тг/кв.м на 5%, а для диапазонов 220 000-370 000 тг/кв.м и 370 000-700 000 тг/кв.м, напротив, зафиксировано увеличение объемов на 17% и 22% соответственно (диаграмма 6). Структурный сдвиг, наблюдающийся с середины 2009 года, демонстрирует смещение средневзвешенной цены предложения в сторону «дорогих» цен.

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры

Комнатность

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя цена предложения тг/кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

тг %

1-комнатные

1265

+27

283 800

+3600

+1.28

2-комнатные

1941

+103

285 500

+4800

+1.71

3-комнатные

1615

+187

294 300

+5000

+1.73

4-комнатные

502

+69

318 000

+10600

+3.46

5-комнатные и выше

96

-5

324 500

-16200

-4.76

Город

5419

+381

291 400

+4900

+1.72

Показатели расслоения

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,58, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,33 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1,47 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья выросла на 1,8% до 363 400 тг/кв.м (2412 у.е./кв.м). Основное влияние на увеличение удельной цены предложения в сегменте элит-класса оказали 3- и 4-комнатные квартиры, которые значительно выросли в цене.

За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года тенговые цены увеличились на 7,7% (+26100 тг/кв.м) без учета инфляции.

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с февралем 2013 года, средняя цена предложения выросла на 1,6% до 230 600 тг/кв.м (1530 у.е./кв.м). При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.

С ноября 2007 года в данном секторе жилья рост тенговых цен составил 10% (+21000 тг/кв.м) без учета инфляции.

Выводы

  • В течение марта 2013 года на рынке вторичного жилья наблюдается увеличение количества предложений.
  • В краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд, однако темпы роста несколько замедлились.
  • Удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в тенговом эквиваленте превысили показатели конца 2007 года.
  • В марте ожидается инерционное повышение цен не более 1,5-2,5%.

Аналитическая служба kn.kz

2 комментария:

Обновить
Зарина (18.04.2013 00:18)

Здравствуйте. Меня, как находящегося в раздумьях - стоит ли именно сейчас втягиваться в ипотеку и брать квартиру, больше интересуют ваши прогнозы о динамике измееения цен на квартиры. Анализ прошедшего месяца - это, конечно, хорошо, но не дает полного представления о грядущем. Я практически живу на вашем сайте :) Хотелось бы услышать ваше экспертное мнение о будущем изменении цен с возможныс влиянием внешних и внутренних факторов, т.к. я не специалист в этой области. Будут ли и дальше расти цены на квартиры на левом берегу, в частности, и какими темпами. Надеюсь на появление новой статьи в ближайшее время, т.к. нахожусь в "подвешенном"состоянии, а хотелось бы некой определенности. Заранее спасибо.

Татьяна, аналитик (18.04.2013 09:00)

Зарина, Спасибо за интерес к нашему порталу? Цены на жилье в столице, в силу своего статуса и еще в связи с тем, что Астана вошла во Всемирную федерацию туристических городов (WTCF), по данным официального сайта акимата столицы, и в Астане будет проведена Международная специализированная выставка «ЭКСПО-2017» и т.д.
Новый административный район Есиль развивается и застраивается быстрыми темпами, цены на жилье выше, чем в районах Алматы и Сарыарка. В динамике продолжается повышательный тренд, при этом летом темпы роста замедляются, а осенью увеличиваются.

Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков