Обзор рынка арендного жилья Астаны (март 2013 г.)

В марте стоимость найма квартир по городу выросла на 13,3% и составила 152 800 тенге за месяц проживания, или 2146 тенге за 1 квадратный метр (в долларовом эквиваленте — 1005 у.е. за месяц проживания, или 14,13 у.е. за 1 квадратный метр).

Количество квартир по сравнению с февралем 2013 года увеличилось на 14,7% до 1764 объектов. Арендная стоимость квартир в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья также повысилась на 18,2% и 5,4% соответственно.

Предложение

Основной удельный вес — 82% (1438 объектов) приходится на район правобережья, причем в районе Алматы предлагается к аренде 961 объект, а в районе Сарыарка — 477 объектов. Район левобережья, или Есиль, составляет 18% от общего числа, или 326 объектов. Повышение уровня предложений зафиксировано во всех районах города, максимально в районе Алматы — на 22%, а минимально — в районе Сарыарка — 4% (диаграмма 1).

Структура рынка арендного жилья в разрезе территориальных районовКоличество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В анализируемом периоде удельный вес отдельных комнат составил 47% (826 объектов). Далее в порядке убывания следует 2-комнатное жилье — 21% (375 объектов), 1- и 3-комнатное — 16% и 13% соответственно (287 и 224 объекта). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 3% (52 объекта) (диаграмма 2). По сравнению с февралем 2013 года уровень предложений повысился на все форматы квартир, кроме 1- и 2-комнатных, где снижение предложений составило 2% и 7% соответственно. Максимальный прирост зафиксирован на многокомнатное жилье — 79%. В основном анализируемая база пополнилась объектами, расположенными в новых «дорогих» жилых комплексах.

Распределение количества предложений на рынке арендного жилья в разрезе формата квартирыКоличество предлагаемых к аренде квартир в новостройках города в районе левобережья составило 42% (76 объектов, снижение к предыдущему месяцу— 11%), в районе правого берега — 58% (105 объектов, прирост — 28%).

Цены

Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 11%, больше стоимости найма в целом по городу на 44,2%. Распределение средней арендной ставки в зависимости от формата квартиры представлена на диаграмме 3. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Рост ставок аренды зафиксирован в административных районах Алматы и Есиль на 14% и 17,5% соответственно. В районе Сарыарка изменения незначительные, то есть происходили на уровне среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка аренды в разрезе административных районов города

Район

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому месяцу

Средняя ставка аренды, тг/кв.м

Доходность квартир, п.п.

ед. %

Алматы

961

+174

+22.11

2057

8.78

Есиль

326

+34

+11.64

2388

8.05

Сарыарка

477

+18

+3.92

2060

9.45

По городу

1764

+226

+14.69

2146

9.05

Рассматривая город как совокупность форматов, можно отметить, что рост ставок найма наблюдается на 2- и многокомнатные квартиры, а на 1- и 3-комнатные изменения незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов (таблица 2).

Таблица 2. Показатели рынка аренды в разрезе формата квартиры

Комнатность

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому месяцу

Средняя ставка аренды, тг/кв.м

Доходность квартир, п.п.

ед. %

1-комнатные

287

-7

-2.38

2217

9.52

2-комнатные

375

-28

-6.95

2074

8.76

3-комнатные

224

+37

+19.79

2073

8.63

4-комнатные и более

52

+23

+79.31

2573

10.08

Комнаты

826

+201

+32.16

1455

7.34

По городу

1764

+226

+14.69

2146

9.05

Средний показатель аренды по городу сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года, на 58,8%, но все еще находится на 23,6% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года.

Распределение средней арендной ставки в разрезе формата квартиры

Средняя арендная ставка квартир г. АстаныСравнивая текущую среднюю арендную ставку с показателем, зафиксированным в марте 2012 года, можно заметить, что цены на арендное жилье в целом по городу в прошлом году были несколько ниже (диаграмма 4). При этом рента на 1- и 2-комнатные квартиры за год выросла по 20%, а 3- и многокомнатные — на 28% и 37% соответственно.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 года, наблюдается снижение средней стоимости найма на 1-комнатные — на 19%, на 2-комнатные — 23% и на 3-комнатные — 6%, а на многокомнатные квартиры и комнаты с подселением, напротив, зафиксирован рост на 4% и 26% соответственно. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 24%.

Показатели расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,45, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно расширился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное арендное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,67 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 4,76 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд. Распределение средней арендной ставки в зависимости от формата квартиры на «дорогое» и «дешевое» жилье представлено на диаграмме 5.

Распределение средней арендной ставки по формату квартирыВ секторе эконом-класса средняя стоимость аренды в течение марта увеличилась на 1-комнатные квартиры на 3,1%, 2-комнатные — на 1,3% и многокомнатные — на 16,5%,ана 3-комнатные квартиры, напротив, ставка найма сократилась на 0,9%.

Диапазон «дешевого» арендного жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 65 700 тенге или 445 у.е. (за 1-комнатную) до 184 554 тенге, или 1224 у.е. (за многокомнатную квартиру) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 96 400 тенге (+5,4%), в долларовом эквиваленте — 646 у.е. за месяц проживания.

В секторе элит-класса средняя арендная ставка выросла на 18,2% до уровня 245 100 тенге, или 1581 у.е. за месяц проживания. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 117 700 тенге, или 741 у.е. (за 1-комнатную) до 879 400 тенге, или 5830 у.е. (за многокомнатную квартиру) в месяц.

Значительный рост средней цены найма в сегменте элит-класса зафиксирован на многокомнатные квартиры на 55,5%, а на 1-, 2- и 3-комнатное жилье — на 3,5%, 8,9% и 0,4% соответственно.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 27,3% от цены ренты, которая была зафиксирована в ноябре 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 56,8%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, то есть хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце наблюдается рост ставок найма, средние цены на рынке вторичного жилья также демонстрируют небольшой рост цен, а средняя ставка по депозитам составляет 7,4% годовых, наблюдается увеличение индекса доходности в сегментах элит- и бизнес-класса.

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составил 12,59 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 5,19 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в данном месяце самый высокий индекс доходности у многокомнатных квартир — 9,93 п.п.

В таблицах 1 и 2 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Выводы

  • В марте 2013 года количество предложений на рынке аренды увеличилось на 14,7%.
  • Средние арендные ставки во всех сегментах рынка демонстрируют рост.
  • Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами расширился и составил 2,45.
  • Доходность квартир, сдаваемых в аренду, увеличилась в сегментах элит- и бизнес-класса и уменьшилась в сегменте эконом-класса.
  • В ближайшей перспективе на рынке аренды ожидается небольшой рост.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения при их корректировке на 10%.

Аналитическая служба kn.kz

2 комментария:

Обновить
Читатель (30.04.2013 11:19)

А в новостях сегодня у вас совсем другой заголовок.. - http://www.kn.kz/ru/news/view/id/42640/

Татьяна, аналитик (30.04.2013 11:28)

Данная статья была опубликована 10.04.2013 года, значит новость на нее была сформирована 09.04.2013 года. Поэтому, если новость вышла сегодня, аналитический обзор будет опубликован завтра.

Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков