Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (март 2013 г.)

Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (март 2013 г.)

Стагнация ценовых показателей на рынке вторичного жилья г. Алматы продолжается. В марте средневзвешенная цена предложения по городу зафиксирована на уровне 294600 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 1952 у.е./кв.м), при уровне погрешности исследуемой базы данных +/-1800 тг/кв.м (+/-0,59%). Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 2,1%, а в «дешевом» сегменте, напротив, вырос на 1,2%. За исследуемый период рассматривалось в среднем 12,5 тыс. квартир*, что на 80,6% больше, чем в предыдущем месяце.

Структура рынка

Рассматривая город как совокупность районов, видно, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район – 22% (2813 объектов), на Бостандыкский и Алмалинский районы — по 21% (2618 и 2579 объектов соответственно). Немного отстает Медеуский район  — 12% (1560 объектов). Доля предложений в Жетысуском и Турксибском  — по 10% (1219 и 1285 объектов соответственно), а минимум пришелся на Алатауский район — 4% (477 объектов).

Прирост количества предложений наблюдается во всех районах города. Максимально выросло предложение к продаже в Алатауском районе — более чем в 2 раза, а минимально — в Бостандыкском — на 69%.

Структура рынкаАнализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры — 35% (4350 объектов), а наименьший — 5-комнатные и выше — 1% (156 объектов). Далее в порядке убывания: 2-комнатные — 32% (3975 объектов), 1-комнатные — 23% (2875 объектов) и 4-комнатные — 9% (1195 объектов). При этом увеличение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир: наибольшее — на 2-комнатные — 88%, а наименьшее — на многокомнатные — на 70%.

Структура рынкаАнализ предложений с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 39% (4925 объектов), в панельных и монолитных — 38% (4780 объектов) и 21% (2600 объектов) соответственно, в каркасно-камышитовых домах и деревянных — 2% (240 объектов) и 0,1% (6 объектов).

По отношению к прошлому месяцу уровень предложений повысился на все типы построек: максимально — на квартиры в кирпичных домах — почти в 2 раза, а минимально — на квартиры в деревянных домах — на 20%.

Средние ценовые показатели вторичного жилья по районам

За минувший месяц изменения средних удельных цен предложения во всех районах города незначительные и лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили Жетысуский район, где зафиксировано повышение на 1,4%, и Медеуский, где наблюдается снижение на 2,2% (таблица 1).

В разрезе комнатности квартир снижение цен прослеживается на 3-комнатые квартиры на 1,4% ирост — на 1-комнатные — на 1,2%. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные.

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки показал несущественные изменения в анализируемом месяце.

Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 5), видно, что анализируемая база в марте 2013 года увеличилась объектами с удельными ценами как ниже, так и выше среднего ценового показателя по городу. Небольшое смещение кривой в обоих ценовых сегментах жилья не оказало особенного влияния на общегородской показатель.

Распределение объёма предложений по ценовым уровнямТаблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Алматы

Район

Объем предложений, ед.

Уд. вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
тг/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

тг %

Алатауский

477

3.8

228400

-300

-0.13

Алмалинский

2579

20.55

323800

+1000

+0.32

Ауэзовский

2813

22.41

265000

+1800

+0.69

Бостандыкский

2618

20.86

333500

-1000

-0.29

Жетысуский

1219

9.71

223800

+3000

+1.36

Медеуский

1560

12.43

382100

-8600

-2.2

Турксибский

1285

10.24

207200

-1200

-0.56

По городу

12551

100

294600

-1300

-0.42

Индекс расслоения

В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,6, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,49, а максимальный — в Медеуском — 1,79.

По отношению к февралю текущего года ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья достигли уровней 369800 тг/кв.м (2451 у.е./кв.м),снижение составило 2,1% и 231100 тг/кв.м (1531 у.е./кв.м), прирост составил 1,2%.

В «дорогом» сегменте жилья сокращение средних цен предложения наблюдается во всех районах города, кроме Алатауского района, где цена осталась на прежнем уровне. Максимальное снижение средних цен прослеживается в Медеуском районе — на 4,1%, а минимальное — в Жетысуском — на 0,1%.

В «дешевом» сегменте жилья отмечается противоположная картина — рост во всех районах города, кроме Турксибского, где цена осталась на прежнем уровне. Максимальный рост средних цен прослеживается в Ауэзовском и Жетысуском районах — на 2%, а минимальный — в Медеуском — 1,4%.

Выводы и прогнозы

  • На рынке вторичного жилья в целом по городу наблюдается ценовое затишье.
  • Количество анализируемого к продаже жилья по сравнению с прошлым месяцем значительно увеличилось.
  • Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился, а «дешевого» — вырос.
  • Исходя из нынешних тенденций в ближайшей перспективе, на рынке вторичного жилья прогнозируется дальнейшая стабильность ценовых показателей.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков