Стагнация ценовых показателей на рынке вторичного жилья г. Алматы продолжается. В марте средневзвешенная цена предложения по городу зафиксирована на уровне 294600 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 1952 у.е./кв.м), при уровне погрешности исследуемой базы данных +/-1800 тг/кв.м (+/-0,59%). Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 2,1%, а в «дешевом» сегменте, напротив, вырос на 1,2%. За исследуемый период рассматривалось в среднем 12,5 тыс. квартир*, что на 80,6% больше, чем в предыдущем месяце.
Структура рынка
Рассматривая город как совокупность районов, видно, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район – 22% (2813 объектов), на Бостандыкский и Алмалинский районы — по 21% (2618 и 2579 объектов соответственно). Немного отстает Медеуский район — 12% (1560 объектов). Доля предложений в Жетысуском и Турксибском — по 10% (1219 и 1285 объектов соответственно), а минимум пришелся на Алатауский район — 4% (477 объектов).
Прирост количества предложений наблюдается во всех районах города. Максимально выросло предложение к продаже в Алатауском районе — более чем в 2 раза, а минимально — в Бостандыкском — на 69%.
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры — 35% (4350 объектов), а наименьший — 5-комнатные и выше — 1% (156 объектов). Далее в порядке убывания: 2-комнатные — 32% (3975 объектов), 1-комнатные — 23% (2875 объектов) и 4-комнатные — 9% (1195 объектов). При этом увеличение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир: наибольшее — на 2-комнатные — 88%, а наименьшее — на многокомнатные — на 70%.
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 39% (4925 объектов), в панельных и монолитных — 38% (4780 объектов) и 21% (2600 объектов) соответственно, в каркасно-камышитовых домах и деревянных — 2% (240 объектов) и 0,1% (6 объектов).
По отношению к прошлому месяцу уровень предложений повысился на все типы построек: максимально — на квартиры в кирпичных домах — почти в 2 раза, а минимально — на квартиры в деревянных домах — на 20%.
Средние ценовые показатели вторичного жилья по районам
За минувший месяц изменения средних удельных цен предложения во всех районах города незначительные и лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили Жетысуский район, где зафиксировано повышение на 1,4%, и Медеуский, где наблюдается снижение на 2,2% (таблица 1).
В разрезе комнатности квартир снижение цен прослеживается на 3-комнатые квартиры на 1,4% ирост — на 1-комнатные — на 1,2%. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные.
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки показал несущественные изменения в анализируемом месяце.
Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 5), видно, что анализируемая база в марте 2013 года увеличилась объектами с удельными ценами как ниже, так и выше среднего ценового показателя по городу. Небольшое смещение кривой в обоих ценовых сегментах жилья не оказало особенного влияния на общегородской показатель.
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Алматы
|
Район |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
| тг | % | ||||
|
Алатауский |
477 |
3.8 |
228400 |
-300 |
-0.13 |
|
Алмалинский |
2579 |
20.55 |
323800 |
+1000 |
+0.32 |
|
Ауэзовский |
2813 |
22.41 |
265000 |
+1800 |
+0.69 |
|
Бостандыкский |
2618 |
20.86 |
333500 |
-1000 |
-0.29 |
|
Жетысуский |
1219 |
9.71 |
223800 |
+3000 |
+1.36 |
|
Медеуский |
1560 |
12.43 |
382100 |
-8600 |
-2.2 |
|
Турксибский |
1285 |
10.24 |
207200 |
-1200 |
-0.56 |
|
По городу |
12551 |
100 |
294600 |
-1300 |
-0.42 |
Индекс расслоения
В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,6, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,49, а максимальный — в Медеуском — 1,79.
По отношению к февралю текущего года ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья достигли уровней 369800 тг/кв.м (2451 у.е./кв.м),снижение составило 2,1% и 231100 тг/кв.м (1531 у.е./кв.м), прирост составил 1,2%.
В «дорогом» сегменте жилья сокращение средних цен предложения наблюдается во всех районах города, кроме Алатауского района, где цена осталась на прежнем уровне. Максимальное снижение средних цен прослеживается в Медеуском районе — на 4,1%, а минимальное — в Жетысуском — на 0,1%.
В «дешевом» сегменте жилья отмечается противоположная картина — рост во всех районах города, кроме Турксибского, где цена осталась на прежнем уровне. Максимальный рост средних цен прослеживается в Ауэзовском и Жетысуском районах — на 2%, а минимальный — в Медеуском — 1,4%.
Выводы и прогнозы
- На рынке вторичного жилья в целом по городу наблюдается ценовое затишье.
- Количество анализируемого к продаже жилья по сравнению с прошлым месяцем значительно увеличилось.
- Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился, а «дешевого» — вырос.
- Исходя из нынешних тенденций в ближайшей перспективе, на рынке вторичного жилья прогнозируется дальнейшая стабильность ценовых показателей.
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz