Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (март 2013 г.)

В марте на рынке аренды зафиксировано небольшое снижение средних цен. В целом по городу ставка найма наблюдается на уровне 177200 тенге, что на 4,5% ниже предыдущего месяца (в долларовом эквиваленте — 1174 у.е./мес.). Количество предложенных к анализу объектов составило 1238*, что на 48% больше, чем в предыдущем месяце.

При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья составила 288600 тенге на 1 месяц проживания, а «дешевого» — 102900 тенге.

Состояние рынка

Максимальное количество предложений зафиксировано в Бостандыкском районе, на его долю приходится 28% (347 объектов). Удельный вес предложений в Медеуском районе составляет 25% (310 объектов), в Алмалинском и Ауэзовском — 20% (248 объектов) и 19% (236 объектов)соответственно, минимум пришелся на Жетысуский и Алатауский районы — по 3% (39 и 35 объектов соответственно), Турксибский — 2% (23 объекта).

Прирост количества предложений прослеживается во всех районах города: максимально — в Алатауском районе — на 67%, а минимально — в Алмалинском — на 29%.

Структура рынка арендного жилья в разрезе районов гродаВ зависимости от формата квартир максимальный удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 36% (446 объектов), далее следует 3-комнатное — 32% (397 объектов),1-комнатное — 18% (224 объекта) и 4-комнатное — 12% (144 объекта). Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 2% (27 объектов).

Прирост количества предложений прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где снижение объектов, предлагаемых к аренде, составило 7%. Наибольшим количеством предложений пополнилась анализируемая база квартирами 2-комнатного формата — 63%, а наименьшим — квартирами 3-комнатного формата — 36%.

Изменение средней стоимости найма квартир

По отношению к предыдущему месяцу, в зависимости от формата квартиры, изменения стоимости ренты незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов, исключение составили 1-комнатные квартиры, где наблюдается сокращение ренты на 8,2%, подробнее в таблице 1.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 2409 тенге, а наименьшая — на 3-комнатные — 2178 тенге.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-вообъектов,ед.

Кол-вообъектов,относ., %

Средняя стоимость аренды, тг/мес.

Изменение ставки к предыдущему месяцу

тенге %

1-комнатные

224

18.09

84200

-7500

-8.18

2-комнатные

446

36.03

136800

-6300

-4.39

3-комнатные

397

32.07

197100

+2200

+1.15

4-комнатные

144

11.63

337200

+9300

+2.84

Многокомнатные

27

2.18

467900

+39000

+9.1

По городу

1238

100

177200

-8400

-4.52

В марте 2013 года изменение стоимости найма в разрезе административных  районов города незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили Ауэзовский и Медеуский районы, где прослеживается снижение ренты на 8,4% и 7,7%, подробнее в таблице 2.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 2585 тенге, а наименьшая — в Турксибском — 1423 тенге.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Кол-вообъектов,ед.

Кол-вообъектов,относ., %

Средняя стоимость аренды, тг/мес.

Изменение ставки
к предыдущему
месяцу

тенге %

Алатауский

35

2.83

90700

-1800

-1.97

Алмалинский

248

20.03

170900

-2500

-1.42

Ауэзовский

236

19.06

103500

-9500

-8.38

Бостандыкский

347

28.03

198800

-9800

-4.69

Жетысуский

39

3.15

85400

+800

+0.99

Медеуский

310

25.04

243000

-20200

-7.69

Турксибский

23

1.86

73100

-3800

-4.98

По городу

1238

100

177200

-8400

-4.52

Расслоение рынка аренды

По городу индекс расслоения (отношение «дорогого» арендного жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,80, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу не изменился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,64, а максимальный — в Бостандыкском — 3,37.

В зависимости от формата жилья максимум индекса расслоения пришелся на 4-комнатные квартиры — 3,79, а минимум — на 1-комнатные — 1,84.

В анализируемом периоде уменьшение ценового показателя в сегменте «дорогого» арендного жилья составило 3,5%, средняя стоимость оказалась на уровне 288600 тг за месяц проживания. Снижение стоимости ренты прослеживается во всех районах города, кроме Бостандыкского, где зафиксирован рост цен. В зависимости от количества комнат, снижение арендных ставок наблюдается на 1-, 2- и многокомнатные квартиры.

В «дешевом» сегменте арендного жилья прослеживается уменьшение ценового показателя на 3,5% до 102900 тг за месяц проживания, при этом стоимость найма сократилась во всех районах города, кроме Алатауского, где прослеживается рост цен. В зависимости от комнатности жилья рента понизилась только на 3-комнатные квартиры.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В марте 2013 года показатель 1,59 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,59 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 5.

Таблица 5.

Доходность арендного жилья

Район

Доходностьквартирбизнес-класса

Доходностьквартирэлит-класса

Доходностьквартирэконом-класса

1-комнатные

1.37

1.28

1.63

2-комнатные

1.49

1.61

1.52

3-комнатные

1.53

1.66

1.34

4-комнатные

1.69

1.74

1.32

Многокомнатные

1.36

0.97

1.81

Алатауский

1.15

1.26

1.28

Алмалинский

1.49

1.54

1.38

Ауэзовский

1.05

1.01

1.12

Бостандыкский

1.45

1.48

1.34

Жетысуский

1.23

1.22

1.21

Медеуский

1.48

1.42

1.5

Турксибский

1.1

1.04

1.2

По городу

1.59

1.66

1.5

По отношению к февралю 2013 года прослеживается увеличение индекса доходности в сегменте «дорогого» арендного жилья и уменьшение — в сегменте «дешевого» арендного жилья.

Выводы и прогнозы:

  • Количество предложений на рынке аренды значительно увеличилось.
  • В динамике средней стоимости аренды во всех сегментах рынка наблюдается небольшое снижение.
  • Доходность по городу не изменилась.
  • В ближайшей перспективе прогнозируется незначительное снижение стоимости ренты в тенговых ценах в пределах 2-4% в месяц.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков