Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (март 2013 г.)

В марте количество анализируемых объектов составило 928*, из них в городе — 597 ед., в области — 331 ед. Общая площадь земельных участков — 58 тыс. соток* на сумму — 274 млн долларов.

Средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 17039 у.е./сот., в области — 4952 у.е./сот.

Основные виды назначения земельных участков

Земли поселений или жилая зона — земельные участки, предназначенные под застройку ИЖС, МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство),  и коттеджные городки.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового и социального назначения.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими и производственными объектами.

Отдельно выделены земельные участки рекреационных зон — это земли, которые используются для отдыха и оздоровления: санатории, дома отдыха, пансионаты, медицинские центры, скверы, городские парки, водохранилища.

Земли сельскохозяйственного назначения предназначены для сельскохозяйственных угодий, крестьянских хозяйств. Также включаются земли, занятые водными объектами, и земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Зона специального назначения включает в себя автостоянки, многоуровневые и подземные паркинги, гаражи индивидуального и коллективного пользования.

В категорию земель без специального назначения попадают многофункциональные земельные участки.

Состояние рынка

В городе максимальную долю предложений на рынке земельных участков занимает жилая зона — 44% или 8875 соток, предложенных к продаже, а минимальную долю — производственная зона — 6% или 1216 соток. На зону сельскохозяйственного использования и общественно-деловая зону пришлось 36% (7222 сотки) и 14% (2951 сотка) соответственно.

Доля площадей земельных участков, г. Алматы, %В области (Илийский и Карасайский районы) структура площадей распределилась следующим образом: зона сельскохозяйственного использования — 75%, или 28259 соток, жилая зона — 21%, или 8025 соток, производственная и общественно-деловая зоны — 3% и 1% (1282 и 294 сотки соответственно).

Доля площадей земельных участков в области, %В разрезе районов лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков занимает Медеуский район — 38% (7654 сотки), а наименьшая площадь приходится на Алмалинский и Жетысуский —по 2% (477 и 440 соток соответственно). Удельный вес Ауэзовского и Алатауского районов — 20% (4019 соток) и 15% (2968 соток) соответственно, Бостандыкского и Турксибского — 13% (2626 соток) и 10% (2083 сотки).

Доля площадей земельных участков, г. Алматы, %В общем объеме предложений доля площадей земельных участков в городе составила 35% (20265 соток). Наибольшая площадь земельных участков предлагается в Карасайском районе — 36% (20920 соток), в основном под сельскохозяйственное использование, а наименьшая площадь — в Илийском районе — 29% (16969 соток).

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка земельных участков г. Алматы

Район

Количество объектов, ед.

Общая площадь, сот.

Уд. Веспредлагаемой площади, %

Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду

$ %

Алатауский

100

2968

5.1

+369

+4.81

Алмалинский

30

477

0.82

-4243

-8.9

Ауэзовский

88

4019

6.91

-264

-1.63

Бостандыкский

71

2626

4.52

-84

-0.35

Жетысуский

37

440

0.76

+1806

+11

Медеуский

144

16969

29.18

+176

+1.08

Турксибский

187

20920

35.97

-678

-5.75

Илийский

232

7654

13.16

-241

-1.84

Карасайский

39

2083

3.58

-556

-5.09

По городу и области

928

58155

100

+540

+3.27

Цены

Земельный рынок в зимний период стабилизируется, пропадает спрос и интересные предложения. В анализируемом периоде заметных изменений не наблюдалось — ситуация стабильного застоя продолжается. Оживление на рынке ожидается в весенне-летний период. Цены предложения остаются завышенными как в городе, так и в области, хотя по итогам 2012 года средние цены в городе и потеряли около 25%.

В анализируемом периоде средняя запрашиваемая цена за 1 сотку земли в жилой и общественно-деловой зонах зафиксированы на одном уровне — немного более 17000 у.е./сот. Следующий ценовой сегмент приходится на производственную зону — 12606 у.е./сот. Минимальные средние цены предложения прослеживаются в зоне сельскохозяйственного использования — 6307 у.е./сот.,которая в городе состоит в основном из дачных садоводческих участков.

Удельная цена предложения на рынке земельных участков, АлматыВ разрезе районов города наибольшая средняя цена предложения зафиксирована в Алмалинском районе — 43461 у.е./сот., а минимальная — в Алатауском — 8050 у.е./сот.

Средние цены в городе превышают средние цены предложения в области в различных сегментах от 1,5 до 8,5 раза.

Здесь минимальный ценовой сегмент занимают зоны сельскохозяйственного и производственного назначения — 1508 у.е./сот. и 1476 у.е./сот. соответственно. Земля в жилой зоне держится на уровне 6432 у.е./сот., а в общественно-деловой — 12536 у.е./сот.

Индекс расслоения

В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 5,39, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в производственной зоне – 1,08, а максимальный – в жилой зоне — 6,06. В общественно-деловой зоне индекс расслоения составил 3,28.

В разрезе районов города наибольший индекс расслоения прослеживается в Алмалинском районе — 7,55, а наименьший — в Жетысуском — 2,71.

Средняя цена земельных участков в «дорогом» сегменте держится на уровне 35368 у.е./сот., а «дешевых» — на уровне 6564 у.е./сот. Прирост к предыдущему периоду в обоих сегментах составил немного более 1%. Самые «дорогие» земельные участки предлагаются в Алмалинском районе, а самые «дешевые» — в Алатауском.

Выводы и прогнозы

  • В марте 2013 года на рынке земельных участков количество анализируемых предложений незначительно сократилось.
  • Средние цены предложения по городу несколько увеличились, а в области — снизились.
  • Средние цены предложения по городу  как для «дорогих» площадей, так и для «дешевых» — увеличились.
  • Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут изменяться в пределах 2-5% в месяц.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Мониторинг рынка земельных участков представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефонам: 8 (7212) 910-103 (вн. 108), 8 (7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz

Аналитическая служба портала kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков