Обзор рынка арендного жилья Астаны (апрель 2013 г.)

Обзор рынка арендного жилья Астаны (апрель 2013 г.)

Стоимость найма квартир по городу изменилась незначительно и зафиксирована на уровне 157 700 тенге за месяц проживания, или 2088 тенге за 1 квадратный метр (1044 у.е. за месяц проживания, или 13,81 у.е. за 1 кв.м). Количество квартир по сравнению с мартом 2013 года увеличилось на 36,3% до 2404 объектов.

Предложение

Основной удельный вес — 80% (1916 объектов) приходится на район правобережья, причем в районе Алматы предлагается к аренде 1251 объект, а в районе Сарыарка — 665 объектов. Район левобережья, или Есиль, составляет 20% от общего числа, или 488 объектов. Повышение уровня предложений зафиксировано во всех районах города, максимально в районе Есиль — на 50%, а минимально — в районе Алматы — 30% (диаграмма 1).

Структура рынка арендного жилья в разрезе территориальных районовКоличество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В анализируемом периоде удельный вес отдельных комнат составил 43% (1045 объектов). Далее в порядке убывания следует 2-комнатное жилье — 24% (571 объект), 1- и 3-комнатное —17% и 12% соответственно (404 и 295 объектов). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 4% (89 объектов) (диаграмма 2). По сравнению с предыдущим месяцем уровень предложений повысился на все форматы квартир. Максимальный прирост зафиксирован на многокомнатное жильё — 71%. Анализируемая база продолжает пополняться объектами, расположенными в новых жилых комплексах.

Распределение количества предложений на рынке арендного жилья в разрезе формата квартирыКоличество предлагаемых к аренде квартир в новостройках города в районе левобережья составило 46% (148 объектов, прирост составил 95%), в районе правого берега —54% (173 объекта, прирост составил 65%).

Цены

Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 13%, больше стоимости найма в целом по городу на 29,5%. Распределение средней арендной ставки в зависимости от формата квартиры представлена на диаграмме 3. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Изменения арендных ставок во всех административных районах незначительные, то есть происходили ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов анализируемой базы данных (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка аренды в разрезе административных районов города

Район

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому месяцу

Средняя ставка аренды тг/кв.м

Доходность квартир, п.п.

ед. %

Алматы

1251

+290

+30,18

1923

8,11

Есиль

488

+162

+49,69

2332

7,91

Сарыарка

665

+188

+39,41

2127

9,40

По городу

2404

+640

+36,28

2088

8,71

Рассматривая город, как совокупность форматов, можно отметить, что рост ставок найма наблюдается на 3-комнатные квартиры, а на остальные форматы квартир изменения незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов (таблица 2).

Таблица 2. Показатели рынка аренды в разрезе формата квартиры

Комнатность

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому месяцу

Средняя ставка аренды тг/кв.м

Доходность квартир, п.п.

ед. %

1-комнатные

404

117

40,77

2084

8,70

2-комнатные

571

196

52,27

1980

8,20

3-комнатные

295

71

31,7

2203

8,94

4-комнатные и более

89

37

71,15

2415

9,27

Комнаты

1045

219

26,51

1505

7,25

По городу

2404

640

36,28

2088

8,71

Средний показатель аренды по городу сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года, на 64,9%, но всё ещё находится на 20,6% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года.

Распределение средней арендной ставки в разрезе формата квартирыСравнивая текущую среднюю арендную ставку с показателем, зафиксированным в апреле 2012 года, можно заметить, что цены на арендное жилье в целом по городу в прошлом году были несколько ниже (диаграмма 4). При этом рента 1- и 2-комнатных квартир за год выросла на 18% и 17% соответственно, на 3- и многокомнатных — на 38% и 1%.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с ноября 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости найма на 1-комнатные — на 18%, на 2-комнатные — 24%, а на 3-, многокомнатные квартиры и комнаты с подселением, напротив, зафиксирован рост на 3%, 2% и 31% соответственно. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 21%.

Показатели расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,41, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное арендное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,59 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 4,39 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд. Распределение средней арендной ставки в данном месяце в зависимости от формата квартиры на «дорогое» и «дешевое» жилье представлено на диаграмме 5.

Распределение средней арендной ставки по формату квартирыВ секторе эконом-класса средняя стоимость аренды в течение апреляувеличилась на 1-комнатные квартиры на 8,2%,на 2-комнатные — на 2,5% и 3-комнатные — на 6,9%,а на многокомнатные квартиры, напротив, ставка найма сократилась на 4,6%.

Диапазон аренды «дешевого» арендного жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 71 000 тенге, или 470 у.е.,(за 1-комнатную) до 176 000 тенге, или 1164 у.е., (за многокомнатную квартиру) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 101 000 тенге (+4,7%), в долларовом эквиваленте — 668 у.е. за месяц проживания.

В секторе элит-класса средняя арендная ставка сократилась на 0,7% до уровня 243 500 тенге, или 1611 у.е. за месяц проживания. Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 112 700 тенге, или 745 у.е., (за 1-комнатную) до 773 400 тенге, или 5116 у.е., (за многокомнатную квартиру) в месяц.

Снижение средней цены найма в сегменте элит-класса зафиксировано на 1-, 2- и многокомнатные квартиры на 4,2%, 9,8% и 12,1% соответственно, а на 3-комнатные, напротив, наблюдается рост аренды на 13,5%.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 25,9% от цены ренты, которая была зафиксирована в ноябре 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 62,1%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, то есть хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном месяце наблюдаются незначительные изменения ставок найма, а средние цены на рынке вторичного жилья демонстрируют рост цен, наблюдается уменьшение индекса доходности во всех сегментах рынка.В данном месяце средняя ставка по депозитам осталась на прежнем уровне —7,4% годовых.

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры, индекс доходности которых составил 11,76 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 4,36 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в данном месяце самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 9,07 п.п.

В таблицах 1 и 2 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Выводы

  • В апреле 2013 года количество предложений на рынке аренды значительно увеличилось—36,3%.
  • Средние арендные ставки в сегментах бизнес- и эконом-класса демонстрируют небольшой рост, а в сегменте элит-класса, напротив, ставки найма сократились.
  • Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами сузился и составил 2,41.
  • Доходность квартир, сдаваемых в аренду, уменьшилась во всехсегментахрынка.
  • В ближайшей перспективе на рынке аренды ожидается ценовое затишье.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения при их корректировке на 10%.

Аналитическая служба kn.kz

1 комментарий:

Обновить
Astanacalypse Now (28.05.2013 09:39)

С*** те кто цены взвинчивает на арендное жилье
Государство быстрыми темпами душит народ
Всему когда нибудь придет конец

Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков