Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (апрель 2013 г.)

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (апрель 2013 г.)

В апреле на рынке аренды зафиксировано снижение средних цен. В целом по городу ставка найма наблюдается на уровне 164200 тенге, что на 7,4% ниже предыдущего месяца (в долларовом эквиваленте — 1087 у.е./мес.). Количество предложенных к анализу объектов составило 1504, что на 21,5% больше, чем в предыдущем месяце.

При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья составила 266700 тенге на 1 месяц проживания, а «дешевого» — 93000 тенге.

Состояние рынка

Максимальное количество предложений зафиксировано в Бостандыкском районе, на его долю приходится 28% (429 объектов). Удельный вес предложений в Ауэзовском районе составляет 23% (343 объекта), в Медеуском и Алмалинском — 21% (320 объектов) и 19% (282 объекта)соответственно, минимум пришелся на Жетысуский, Алатауский и Турксибский районы — 4%, 3% и 2% (59, 40 и 31 объект соответственно).

Прирост количества предложений прослеживается во всех районах города: максимальной — в Жетысуском районе — на 51%, а минимальной — в Медеуском — на 3%.

Структура рынка арендного жилья в разрезе районов городаВ зависимости от формата квартир, наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 37% (551 объект), далее следует 3-комнатное — 31% (475 объектов),1-комнатное — 21% (318 объектов) и 4-комнатное — 9% (133 объекта). Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 2% (27 объектов).

Прирост количества предложений прослеживается на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры на 42%, 24% и 20% соответственно. На многокомнатное жилье количество предложений не изменилось, а на 3-комнатное — уменьшилось на 8%.

Изменение средней стоимости найма квартир

По отношению к предыдущему месяцу, в зависимости от формата квартиры, изменения стоимости ренты незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов, исключение составили 2-комнатные квартиры, где наблюдается сокращение ренты на 6,4%, подробнее в таблице 1.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 2416 тенге, а наименьшая — на 1-комнатные — 2113 тенге.

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-вообъектов,ед.

Кол-во
объектов,
относ., %

Средняя стоимость аренды, тг/мес.

Изменение ставки к предыдущему
месяцу

тенге %

1-комнатные

318

21.14

86000

+1800

+2.08

2-комнатные

551

36.64

128200

-8700

-6.35

3-комнатные

475

31.58

192100

-5200

-2.64

4-комнатные

133

8.84

343400

+5900

+1.75

Многокомнатные

27

1.8

445800

-22500

-4.8

По городу

1504

100

164200

-13100

-7.39

В апреле 2013 года изменения стоимости найма в разрезе административных районов города незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили Жетысуский и Медеуский районы, где прослеживается снижение ренты на 17% и 8%,и Алатауский район, где зафиксирован рост на 8%, подробнее в таблице 2.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 2564 тенге, а наименьшая — в Турксибском — 1378 тенге.

Таблица 2.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Кол-во
объектов,
ед.

Кол-вообъектов,относ., %

Средняя
стоимость
аренды,
тг/мес.

Изменение ставки к предыдущему
месяцу

тенге %

Алатауский

40

2.66

98000

+7200

+7.97

Алмалинский

282

18.75

158100

-13000

-7.61

Ауэзовский

343

22.81

101100

-2500

-2.38

Бостандыкский

429

28.52

199900

+900

+0.46

Жетысуский

59

3.92

71000

-14500

-16.97

Медеуский

320

21.28

223700

-19600

-8.04

Турксибский

31

2.06

73100

0

0

По городу

1504

100

164200

-13100

-7.39

Расслоение рынка аренды

По городу индекс расслоения (отношение «дорогого» арендного жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,87, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Алатауском районе — 1,8, а максимальный — в Бостандыкском — 3,54.

В зависимости от формата жилья максимум индекса расслоения пришелся на 4-комнатные квартиры — 4,25, а минимум — на 1-комнатные — 1,96.

В анализируемом периоде уменьшение ценового показателя в сегменте «дорогого» арендного жилья составило 7,6%, средняя стоимость оказалась на уровне 266700 тг за месяц проживания. Снижение стоимости ренты прослеживается во всех районах города, кроме Ауэзовского и Турксибского, где зафиксирован небольшой рост цен. В зависимости от количества комнат, снижение арендных ставок наблюдается на 2- и 3-комнатные квартиры.

В «дешевом» сегменте арендного жилья прослеживается уменьшение ценового показателя на 9,6% до 93000 тг за месяц проживания, при этом стоимость найма сократилась во всех районах города, кроме Алатауского, где прослеживается рост цен. В зависимости от комнатности жилья, рента понизилась на все форматы квартир.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В апреле 2013 года показатель 1,35 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,35 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 5.

Таблица 5.

Доходность арендного жилья

Район

Доходность квартирбизнес-класса

Доходность квартир элит-класса

Доходность квартир эконом-класса

1-комнатные

1.34

1.31

1.42

2-комнатные

1.32

1.35

1.33

3-комнатные

1.35

1.41

1.24

4-комнатные

1.48

1.49

1.16

Многокомнатные

1.18

0.92

1.61

Алатауский

1.19

1.14

1.37

Алмалинский

1.27

1.3

1.25

Ауэзовский

0.98

0.95

1

Бостандыкский

1.32

1.35

1.21

Жетысуский

1.01

1.01

0.96

Медеуский

1.18

1.03

1.31

Турксибский

1.09

1.04

1.04

По городу

1.35

1.36

1.29

По отношению к марту 2013 года прослеживается снижение индекса доходности во всех сегментах арендного жилья.

Выводы и прогнозы:

  • Количество предложений на рынке аренды продолжает увеличиваться.
  • В динамике средней стоимости аренды во всех сегментах рынка наблюдается небольшое снижение.
  • Доходность по городу сократилась во всех сегментах арендного жилья.
  • В ближайшей перспективе прогнозируется незначительное снижение стоимости ренты в тенговых ценах в пределах 2-4% в месяц.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков