Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (апрель 2013 г.)

В апреле количество анализируемых объектов составило 2031, из них в городе — 1463 ед., в области — 568 ед. Общая площадь земельных участков — 137 тыс. соток на сумму 596 млн

...долларов. Средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 15676 у.е./сот., в области  —  4090 у.е./сот.

Основные виды назначения земельных участков

Земли поселений или жилая зона — земельные участки, предназначенные под застройку ИЖС, МЖС (индивидуальное и многоэтажное  жилищное  строительство),  и коттеджные городки.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового и социального назначения.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими и производственными объектами.

Отдельно выделены земельные участки рекреационных зон — это земли, которые используются для отдыха и оздоровления: санатории, дома отдыха, пансионаты, медицинские центры, скверы, городские парки, водохранилища.

Земли сельскохозяйственного назначения предназначены для сельскохозяйственных угодий, крестьянских хозяйств. Также включаются земли, занятые водными объектами, и земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Зона специального назначения включает в себя автостоянки, многоуровневые и подземные паркинги, гаражи индивидуального и коллективного  пользования.

В категорию земель без специального назначения  попадают многофункциональные земельные участки.

Состояние рынка

В городе максимальную долю предложений на рынке земельных участков занимает жилая зона — 48%, или 19178 соток, предложенных к продаже, а минимальную долю — производственная зона — 11%, или 4354 сотки. На зону сельскохозяйственного использования и общественно-деловую зону пришлось 27% (10934 сотки) и 14% (5688 соток) соответственно.

В области (Илийский и Карасайский районы) структура площадей распределилась следующим образом: зона сельскохозяйственного использования — 84%, или 80499 соток, жилая зона — 13%, или 12937 соток, производственная и общественно-деловая зоны  — 3% и 0,01% (2688  и 338 соток соответственно).

В разрезе районов лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков занимает Медеуский район — 42% (16710 соток), а наименьшая площадь приходится на Алмалинский и Жетысуский — по 2% (1478 и 1675 соток соответственно). Удельный вес Бостандыкского и Ауэзовского районов — 17% (6787 соток) и 13% (5353 сотки) соответственно,  Алатауского и Турксибского  — по 10% (4170 и 3981 сотка соответственно).

В общем объеме предложений доля площадей земельных участков в городе составила 29% (40154 сотки). Наибольшая площадь земельных участков предлагается в Карасайском районе — 48% (65300 соток), в основном под сельскохозяйственное использование, а наименьшая площадь — в Илийском районе  — 23% (31161 сотка).

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка земельных участков г. Алматы

Цены

Земельный рынок в зимний период стабилизируется, пропадает спрос и интересные предложения. В анализируемом периоде заметных изменений не наблюдалось — ситуация стабильного застоя продолжается. Оживление на рынке ожидается в летний период. Цены предложения остаются завышенными как в городе, так и в области, хотя по итогам 2012 года средние цены в городе и потеряли около 25%.

В анализируемом периоде средняя запрашиваемая цена за 1 сотку земли сократилась в производственной зоне, а выросла —  в общественно-деловой зоне. Средние цены в жилой и сельскохозяйственной зонах изменились незначительно.

В разрезе районов города наибольшая запрашиваемая цена за участок находится в Бостандыкском районе — 17 000 000 долларов, а минимальная — в Медеуском — 6000 долларов под садовый участок.

Средние цены в городе превышают средние цены предложения в области в различных сегментах от 1,5 до 8,5 раза.

Индекс расслоения

В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 5,46, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в производственной зоне — 5,24, а максимальный — в общественно-деловой зоне — 6,06. В жилой зоне индекс расслоения составил 5,4.

В разрезе районов города наибольший индекс расслоения прослеживается в Бостандыкском районе — 8,31, а наименьший — в Алатауском — 3,21.

Средняя цена земельных участков в «дорогом» сегменте держится на уровне 33105 у.е./сот., а «дешевых» — на уровне 6059 у.е./сот. Снижение к предыдущему периоду в обоих сегментах составило 6% и 8% соответственно. Наиболее «дорогие» земельные участки превалируют в Медеуском районе, а наиболее «дешевые» — в Алатауском и Ауэзовском.

Выводы и прогнозы

• В апреле 2013 года на рынке земельных участков количество анализируемых предложений увеличилось более чем в 2 раза.
• Средние цены предложения по городу в области снизились.
• Средние цены предложения по городу как для «дорогих» площадей, так и для «дешевых» также уменьшились.
• Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут изменяться в пределах 2-5% в месяц.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009

Аналитическая служба портала kn.kz