Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (май 2013 г.)

В мае на рынке аренды зафиксировано снижение средних ставок найма. В целом по городу ценовой показатель наблюдается на уровне 155600 тенге за 1 месяц проживания, что на 5,3% ниже предыдущего месяца (в долларовом эквиваленте — 1028 у.е./мес.). Количество предложенных к анализу объектов составило 1629, что на 8,3% больше, чем в предыдущем месяце.

При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья составила 244900 тенге на 1 месяц проживания, а «дешевого» — 89300 тенге.

Состояние рынка

Максимальное количество предложений зафиксировано в Бостандыкском районе, на его долю приходится 29% (479 объектов). Удельный вес предложений в Ауэзовском районе составляет 26% (420 объектов), в Медеуском и Алмалинском — 18% (294 объекта) и 17% (280 объектов)соответственно, минимум пришелся на Жетысуский — 4% (68 объектов), Алатауский и Турксибский районы — по 3% (45 и 43 объекта соответственно).

Прирост количества предложений прослеживается во всех районах города, кроме Алмалинского и Медеуского, где предложение к аренде сократилось. Максимальный прирост наблюдается в Турксибском районе — на 39%, а минимальный — в Бостандыкском — на 12%.

Структура рынка арендного жилья в разрезе районов городаВ зависимости от формата квартир, наибольший удельный вес общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 35% (578 объектов), далее следует 3-комнатное — 31% (503 объекта),1-комнатное — 24% (385 объектов) и 4-комнатное — 8% (130 объектов). Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 2% (33 объекта).

Прирост количества предложений прослеживается на все форматы квартир, кроме 4-комнатных, где зафиксировано снижение на 2%. Максимально пополнился рынок аренды квартирами многокомнатного формата — прирост 22%, а минимально — 2-комнатными — прирост 5%.

Изменение средней стоимости найма квартир

По отношению к предыдущему месяцу в зависимости от формата квартиры наблюдается рост ренты на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры, а на квартиры большого формата изменения стоимости ренты незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов, подробнее в таблице 1.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на многокомнатные квартиры — 2384 тенге, а наименьшая — на 3-комнатные — 2044 тенге.

Таблица 1

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-вообъектов,ед.

Кол-вообъектов,относ., %

Средняя стоимость аренды, тг/мес.

Изменение ставки к предыдущему
месяцу

тенге %

1-комнатные

385

23.63

82500

-3600

-4.23

2-комнатные

578

35.48

121300

-7200

-5.58

3-комнатные

503

30.88

181000

-11400

-5.92

4-комнатные

130

7.98

340800

-3300

-0.95

Многокомнатные

33

2.03

491200

+44500

+9.97

По городу

1629

100

155600

-8900

-5.42

В мае 2013 года изменение стоимости найма в разрезе административных районов города незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили Алмалинский и Бостандыкский районы, где прослеживается снижение ренты на 11% и 9%, и Жетысуйский и Медеуский районы, где зафиксирован рост на 8% и 10% соответственно, подробнее в таблице 2.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 2593 тенге, а наименьшая — в Алатауском — 1524 тенге.

Таблица 2

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Кол-вообъектов,ед.

Кол-вообъектов,относ., %

Средняя стоимость аренды,
тг/мес.

Изменение ставки к предыдущему
месяцу

тенге %

Алатауский

45

2.76

97200

-1000

-0.99

Алмалинский

280

17.19

141400

-16900

-10.69

Ауэзовский

420

25.78

99100

-2200

-2.13

Бостандыкский

479

29.4

181300

-18900

-9.46

Жетысуский

68

4.17

76700

+5700

+7.98

Медеуский

294

18.05

246000

+21900

+9.76

Турксибский

43

2.64

80600

+7400

+10.11

По городу

1629

100

155600

-8900

-5.42

Расслоение рынка аренды

По городу индекс расслоения (отношение «дорогого» арендного жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,74, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу значительно сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,69, а максимальный — в Бостандыкском — 3,18.

В зависимости от формата жилья максимум индекса расслоения пришелся на 4-комнатные квартиры — 3,92, а минимум — на 1-комнатные — 1,96.

В анализируемом периоде уменьшение ценового показателя в сегменте «дорогого» арендного жилья составило 8,2%, средняя арендная ставка оказалась на уровне 244900 тг за месяц проживания. Снижение стоимости ренты прослеживается Алмалинском, Ауэзовском и Бостандыкском районах, а в остальных районах города зафиксирован небольшой рост цен.

В зависимости от количества комнат снижение арендных ставок наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.

В «дешевом» сегменте арендного жилья прослеживается уменьшение ценового показателя на 4% до 89300 тг за один месяц проживания, при этом стоимость найма сократилась в Алатауском, Алмалинском и Бостандыкском районах.

В зависимости от комнатности жилья рента понизилась на все форматы квартир, кроме 4-комнатных.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В мае 2013 года показатель 1,28 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,28 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном месяце средняя ставка по депозитам в тенге осталась на прежнем уровне — 7,4% годовых.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 5.

Таблица 5

Доходность арендного жилья

Район

Доходностьквартир бизнес-класса

Доходностьквартирэлит-класса

Доходностьквартирэконом-класса

1-комнатные

1.26

1.29

1.24

2-комнатные

1.27

1.29

1.29

3-комнатные

1.29

1.3

1.14

4-комнатные

1.55

1.5

1.2

Многокомнатные

1.17

0.82

1.57

Алатауский

1.19

1.31

1.23

Алмалинский

1.14

1.14

1.08

Ауэзовский

0.95

0.93

0.97

Бостандыкский

1.21

1.14

1.13

Жетысуский

1.06

1.12

1.02

Медеуский

1.3

1.13

1.36

Турксибский

1.19

1.15

1.22

По городу

1.28

1.25

1.21

По отношению к апрелю 2013 года прослеживается снижение индекса доходности во всех сегментах арендного жилья.

Выводы и прогнозы:

  • Количество предложений на рынке аренды продолжает увеличиваться.
  • В динамике средней стоимости аренды во всех сегментах рынка наблюдаются небольшое снижение.
  • Доходность по городу сократилась во всех сегментах арендного жилья.
  • В ближайшей перспективе прогнозируется незначительное снижение стоимости ренты в тенговых ценах в пределах 2-4% в месяц.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков