Средневзвешенная удельная цена предложения зафиксирована на уровне 302600 тенге за один квадратный метр, или 2004 у.е./кв.м. Прирост к прошлому месяцу — 2800 тенге на квадратный метр, или 0,9%. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 377200 тг/кв.м (+5100 тг/кв.м, или +1,4%), а в «дешевом» — на уровне 238800 тг/кв.м (+900 тг/кв.м, или +0,4%) (диаграмма 1). Исследуемое количество объектов составило 6853, что на 11% меньше предыдущего месяца. Общая площадь — 501 тысяча кв.м, объем рынка в ценах предложения — 1027 млрд тенге.
Предложение
Лидером по объему предложений (диаграмма 2) остается район Алматы — 54% (3703 квартиры от общего числа предложений), а минимум традиционно пришелся на новый быстро застраивающийся административный район Есиль — 17% (1155 квартир). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 29% (1995 квартир). Сокращение числа предложений по отношению к предыдущему месяцу наблюдается во всех районах города: в районе Есиль — на 12% (-158 квартир), в районе Сарыарка — на 10% (-226 квартир) и в районе Алматы — на 311% (-475 квартир).
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 35% (2422 объекта), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (123 объекта). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 24% (1641 объект) и 30% (2036 объектов) соответственно и 4-комнатных — 9% (631 объект) (диаграмма 3). При этом уменьшение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир. Максимальное снижение предложений зафиксировано на 2-комнатное жилье — на 13,5% (или -243 квартиры), а минимальное — на 1- и 4-комнатное — по 9% (-162 и -61 квартира соответственно). Далее в порядке убывания темпов снижения следует 3- и многокомнатное жилье — по 11% (-378 и -15 квартир).
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48% (3289 объектов), в монолитных и панельных домах — 33% (2260 объектов) и 19% (1304 объекта) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому месяцу уровень предложений снизился на квартиры в монолитных постройках на 15% (-391 объект), в кирпичных и панельных постройках — на 10% и 8% (-353 и -115 объектов соответственно).
Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 69% (4724 объекта), также постройкам старого типа — 2% (146 объектов), улучшенной планировки — 20% (1367 объектов) и «хрущевкам» — 9% (616 объектов) (диаграмма 5).
Месячное снижение количества предложений прослеживается на все типы квартир: на квартиры в «хрущевках» и в домах старой постройки — по 6% (-36 и -9 объектов соответственно), в домах улучшенной планировки — на 11% (-166 объектов) и в новых домах — 12% (-648 объектов).
Цены
В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 376600 тг/кв.м (2494 у.е./кв.м), в районе правого берега — на уровне 285600 тг/кв.м (1905 у.е./кв.м). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценового показателя во всех административных районах города (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 292200 тг/кв.м (1936 у.е./кв.м), а в районе Сарыарка — 278900 тг/кв.м (1847 у.е./кв.м).
В ближайшей перспективе прогнозируется повышение ценового показателя во всех районах города.
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости административных районов города
|
Район |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя цена предложения тг/кв.м |
Изменение цены к прошлому периоду |
|
| тг | % | ||||
|
Алматы |
3703 |
-475 |
292200 |
+2500 |
+0,85 |
|
Есиль |
1155 |
-158 |
376600 |
+5800 |
+1,56 |
|
Сарыарка |
1995 |
-226 |
278900 |
+2300 |
+0,85 |
|
Город |
6853 |
-859 |
302600 |
+2800 |
+0,93 |
Исходя из статистических данных, анализ средних цен предложения по городу в зависимости от формата квартиры показал рост ценовых показателей на 1- и 3-комнатные квартиры на 1,1% и 1,3% соответственно, на остальные форматы квартир изменения цен незначительные, то есть находятся ниже среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 2.
Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости формата квартиры
|
Комнатность |
Количество объектов, ед. |
Изменение объема к прошлому периоду, ед. |
Средняя цена предложения тг/кв.м |
Изменение цены к прошлому периоду |
|
| тг | % | ||||
|
1-комнатные |
1641 |
-162 |
295100 |
+3200 |
+1,09 |
|
2-комнатные |
2422 |
-378 |
296000 |
+800 |
+0,28 |
|
3-комнатные |
2036 |
-243 |
306200 |
+4100 |
+1,35 |
|
4-комнатные |
631 |
-61 |
325800 |
+1800 |
+0,57 |
|
5-комнатные и выше |
123 |
-15 |
350700 |
+16700 |
+5,00 |
|
Город |
6853 |
-859 |
302600 |
+2800 |
+0,93 |
По итогам мая 2013 на рынке вторичного жилья для объемов диапазона 80000-220000 тг/кв.м количество предложений сократилось на 20%, а для диапазонов 220000-370000 тг/кв.м и 370000-700000 тг/кв.м зафиксировано снижение объемов на 11% и 10% соответственно (диаграмма 6). Структурный сдвиг, наблюдающийся с середины 2009 года, продолжает демонстрировать смещение средневзвешенной цены предложения в сторону «дорогих» цен.
Показатели расслоения
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,58, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,51 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1,49 раза).
За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья выросла на 1,4% до 377 200 тг/кв.м (2499 у.е./кв.м). Основное влияние на увеличение удельной цены предложения в сегменте элит-класса оказали 2- и многокомнатные квартиры, которые значительно выросли в цене.
За весь период наблюдения данного сегмента жилья, с ноября 2007 года, тенговые цены увеличились на 11,9% (+40000 тг/кв.м) без учета уровня инфляции.
В секторе «дешевого» жилья по сравнению с апрелем 2013 года средняя цена предложения выросла на 0,4% до 238 800 тг/кв.м (1582 у.е./кв.м). При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 4-комнатных.
С ноября 2007 года в данном секторе жилья рост тенговых цен составил 14% (+29200 тг/кв.м) без учета уровня инфляции.
Выводы
- В течение мая 2013 года на рынке вторичного жилья наблюдается снижение количества предложений.
- В краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд, однако темпы роста значительно сократились.
- Удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в тенговом эквиваленте превысили показатели конца 2007 года более чем на 10%.
- В июне ожидается инерционное повышение цен не более 1-2%.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046