Обзор рынка вторичного жилья Астаны (май 2013 г.)

Обзор рынка вторичного жилья Астаны (май 2013 г.)

Средневзвешенная удельная цена предложения зафиксирована на уровне 302600 тенге за один квадратный метр, или 2004 у.е./кв.м. Прирост к прошлому месяцу — 2800 тенге на квадратный метр, или 0,9%. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на уровне 377200 тг/кв.м (+5100 тг/кв.м, или +1,4%), а в «дешевом» — на уровне 238800 тг/кв.м (+900 тг/кв.м, или +0,4%) (диаграмма 1). Исследуемое количество объектов составило 6853, что на 11% меньше предыдущего месяца. Общая площадь — 501 тысяча кв.м, объем рынка в ценах предложения — 1027 млрд тенге.

Предложение

Лидером по объему предложений (диаграмма 2) остается район Алматы — 54% (3703 квартиры от общего числа предложений), а минимум традиционно пришелся на новый быстро застраивающийся административный район Есиль — 17% (1155 квартир). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 29% (1995 квартир). Сокращение числа предложений по отношению к предыдущему месяцу наблюдается во всех районах города: в районе Есиль — на 12% (-158 квартир), в районе Сарыарка — на 10% (-226 квартир) и в районе Алматы — на 311% (-475 квартир).

Удельный вес предложения в разрезе районов городаАнализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 35% (2422 объекта), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (123 объекта). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 24% (1641 объект) и 30% (2036 объектов) соответственно и 4-комнатных — 9% (631 объект) (диаграмма 3). При этом уменьшение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир. Максимальное снижение предложений зафиксировано на 2-комнатное жилье — на 13,5% (или -243 квартиры), а минимальное — на 1- и 4-комнатное — по 9% (-162 и -61 квартира соответственно). Далее в порядке убывания темпов снижения следует 3- и многокомнатное жилье — по 11% (-378 и -15 квартир).

Удельный вес предложения в разрезе формата жилья, %Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48% (3289 объектов), в монолитных и панельных домах — 33% (2260 объектов) и 19% (1304 объекта) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому месяцу уровень предложений снизился на квартиры в монолитных постройках на 15% (-391 объект), в кирпичных и панельных постройках — на 10% и 8% (-353 и -115 объектов соответственно).

Удельный вес предложения по материалу стен, %Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 69% (4724 объекта), также постройкам старого типа — 2% (146 объектов), улучшенной планировки — 20% (1367 объектов) и «хрущевкам» — 9% (616 объектов) (диаграмма 5).

Месячное снижение количества предложений прослеживается на все типы квартир: на квартиры в «хрущевках» и в домах старой постройки — по 6% (-36 и -9 объектов соответственно), в домах улучшенной планировки — на 11% (-166 объектов) и в новых домах — 12% (-648 объектов).

Цены

В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 376600 тг/кв.м (2494 у.е./кв.м), в районе правого берега — на уровне 285600 тг/кв.м (1905 у.е./кв.м). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о росте ценового показателя во всех административных районах города (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 292200 тг/кв.м (1936 у.е./кв.м), а в районе Сарыарка — 278900 тг/кв.м (1847 у.е./кв.м).

В ближайшей перспективе прогнозируется повышение ценового показателя во всех районах города.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости административных районов города

Район

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя цена предложения тг/кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

тг %

Алматы

3703

-475

292200

+2500

+0,85

Есиль

1155

-158

376600

+5800

+1,56

Сарыарка

1995

-226

278900

+2300

+0,85

Город

6853

-859

302600

+2800

+0,93

Исходя из статистических данных, анализ средних цен предложения по городу в зависимости от формата квартиры показал рост ценовых показателей на 1- и 3-комнатные квартиры на 1,1% и 1,3% соответственно, на остальные форматы квартир изменения цен незначительные, то есть находятся ниже среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 2.

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости формата квартиры

Комнатность

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя цена предложения тг/кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

тг %

1-комнатные

1641

-162

295100

+3200

+1,09

2-комнатные

2422

-378

296000

+800

+0,28

3-комнатные

2036

-243

306200

+4100

+1,35

4-комнатные

631

-61

325800

+1800

+0,57

5-комнатные и выше

123

-15

350700

+16700

+5,00

Город

6853

-859

302600

+2800

+0,93

Распределение предложений по ценовым уровням по городуПо итогам мая 2013 на рынке вторичного жилья для объемов диапазона 80000-220000 тг/кв.м количество предложений сократилось на 20%, а для диапазонов 220000-370000 тг/кв.м и 370000-700000 тг/кв.м зафиксировано снижение объемов на 11% и 10% соответственно (диаграмма 6). Структурный сдвиг, наблюдающийся с середины 2009 года, продолжает демонстрировать смещение средневзвешенной цены предложения в сторону «дорогих» цен.

Показатели расслоения

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,58, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,51 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (в 1,49 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья выросла на 1,4% до 377 200 тг/кв.м (2499 у.е./кв.м). Основное влияние на увеличение удельной цены предложения в сегменте элит-класса оказали 2- и многокомнатные квартиры, которые значительно выросли в цене.

За весь период наблюдения данного сегмента жилья, с ноября 2007 года, тенговые цены увеличились на 11,9% (+40000 тг/кв.м) без учета уровня инфляции.

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с апрелем 2013 года средняя цена предложения выросла на 0,4% до 238 800 тг/кв.м (1582 у.е./кв.м). При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 4-комнатных.

С ноября 2007 года в данном секторе жилья рост тенговых цен составил 14% (+29200 тг/кв.м) без учета уровня инфляции.

Выводы

  • В течение мая 2013 года на рынке вторичного жилья наблюдается снижение количества предложений.
  • В краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд, однако темпы роста значительно сократились.
  • Удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в тенговом эквиваленте превысили показатели конца 2007 года более чем на 10%.
  • В июне ожидается инерционное повышение цен не более 1-2%.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков