Обзор рынка арендного жилья Астаны (июнь 2013 г.)

На рынке аренды жилья начинается «мёртвый» сезон. Ожидаемое ценовое затишье связано с тем, что владельцы готовят квартиры к новому деловому сезону.

Важно и то, что объем предлагаемого к найму жилья увеличивается, потому что студенты разъезжаются на каникулы. Вслед за спросом снижаются и ставки. В июне средняя цена аренды квартир по городу немного опустилась до уровня 155800 тенге ($1028) за месяц проживания, или до 2180 тенге ($14,38) за 1 квадратный метр. Ставки найма в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья также снизились. Анализ проведен на базе 2141 объекта.

Цены по районам

Итак, в июне в целом по городу наблюдается некоторое снижение средневзвешенной арендной ставки, хотя при делении города по административным районам эти изменения оказываются незначительными, то есть не превосходят уровня среднестатистической погрешности расчетов.

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе Есиль — 212 000 тг/мес., это превышает средний показатель по городу на 36%. В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 13-14%: в районе Сарыарка — 135 900 тг/мес., в районе Алматы — 133 900 тг/мес. за квартиру (диаграмма 2).


Максимальная ставка аренды зафиксирована на многокомнатную квартиру в районе Есиль — 6000 $/мес., а минимальная на 1-комнатную в районе Сарыарка — 330 $/мес.

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в мае 2013 года составила 143 633 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 155 829 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру только в сегменте «дешевого» жилья. Здесь ставка найма находится на уровне 101 722 тенге за квартиру, что составляет 71% от среднемесячной номинальной заработной платы.

Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города

Район

Количество объектов в базе данных kn.kz, ед.

Удельный вес в общем объеме предложения, %

Средняя ставка аренды тг./кв.м

Доходность квартир, п.п.

Алматы

1067

49,84

2096

8,57

Есиль

397

18,54

2338

7,56

Сарыарка

677

31,62

2162

9,63

По городу

2141

100

2180

8,86

Цены по формату квартир

Рассматривая анализируемую базу как совокупность форматов, можно отметить, что изменения арендных ставок незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Показатели по формату жилья представлены в таблице 2.

Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир

Комнатность

Количество объектов*, ед.

Удельный вес в общем объеме предложения, %

Средняя ставка аренды тг./кв.м

Доходность квартир, п.п.

1-комнатные

323

15,09

2290

9,38

2-комнатные

472

22,05

2018

8,34

3-комнатные

271

12,66

2287

9,11

4-комнатные и более

55

2,57

2393

9,08

Комнаты

1020

47,64

1575

7,49

По городу

2141

100

2180

8,86

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 25%. Распределение этого показателя в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Диапазон «дешевого» арендного жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 69 400 тенге, или $458 (за 1-комнатную), до 193 200 тенге, или $1275 (за многокомнатную квартиру), в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 101 700 тенге (-1,9%), в долларовом эквиваленте — $671 за месяц проживания.

В секторе элит-класса средняя арендная ставка сократилась на 2% до уровня 242 800 тенге, или $1602 за месяц проживания. Диапазон «дорогого» жилья в июне сложился в пределах от 113 000 тенге, или $746 (за 1-комнатную), до 681 900 тенге, или $4500 (за многокомнатную квартиру), в месяц.

Распределение минимальных и максимальных арендных ставок в этих сегментах в зависимости от формата квартиры представлено в таблице 3.

Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартиры в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья

Формат

«Дешёвый» сегмент, тг/мес.

«Дорогой» сегмент, тг/мес.

1-комн.

69400

113000

2-комн.

97400

181100

3-комн.

129600

416900

4-комн.

193200

681900

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартиры по городу ($1028/месяц) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года (633 у.е.), на 62,5%, но все еще находится на 21,8% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (1315 у.е.).

В июне прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год аренда 1- и 2-комнатных квартир подорожала на 14% и 12% соответственно, на 3- и многокомнатные — на 31% и 3%. В целом по городу ставки найма выросли на 16%.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за год увеличилась на 29%. За аналогичный период ставки найма жилья эконом-класса выросли на 10,6%.

За год, с июня 2012 года по май 2013 года, уровень инфляции составил 9,6%. При этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем по городу рост ставок аренды в Астане превышает уровень инфляции в 1,7 раза, в сегменте «дорогого» арендного жилья — в 3 раза, а сегменте «дешевого» — в 1,1 раза.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В июне средняя ставка по депозитам осталась на прежнем уровне — 7,4% годовых.

В связи с тем, что темпы снижения цен на рынке вторичного жилья опережают темпы снижения ставок найма на рынке аренды, в июне наблюдается небольшое увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка.

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 12,53 п.п. Этот показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 5,13 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в июне самый высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 9,59 п.п.

В таблицах 1 и 2 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Структура предложения

Структура анализируемой базы такова. Район правого берега, включающий два административных района — Алматы и Сарыарка, занимает в ней 81% (или 1744 объекта), в том числе к району Алматы относятся 1067 объектов (50%), а к району Сарыарка — 677 объектов (32%). Район левобережья, или новый административный район Есиль, занимает 18% в анализируемом объеме, или 397 объектов.


С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес в июне составил 48% (1020 объектов). Далее в порядке убывания следует 2-комнатное жилье — 22% (472 объекта), 1-комнатное — 15% (323) и 3-комнатное — 13% (271 объект). Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 2% (55 объектов).


Количество предложений в новостройках составило лишь 12%, причем в районе левобережья — 5% (115 объектов), в районе правого берега – 7% (145 объектов).

Выводы

  • Средние арендные ставки во всех сегментах рынка арендного жилья демонстрируют небольшое снижение.
  • Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами за месяц не изменился — 2,39.
  • Доходность квартир, сдаваемых в аренду, во всех сегментах рынка незначительно увеличилась.
  • В ближайшей перспективе на рынке аренды ожидается ценовое затишье.
  • При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения при их корректировке на 10%.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

2 комментария:

Обновить
Жоламан (09.09.2013 14:19)

Я вот только не могу понять на каком основании растут цены за аренду жилья, ну вроде зарплата у населения не меняется уже 3-5 лет, а вот аренда растет. нефть не виляет, зерно тоже, коммунальные расходы тоже не влияют так как потребитель сам платит и да же налог на жилье не дорожает. Вот чем причина дрожания, может нужен надзорный комитет который бы регулировал данный вопрос, и за каждое повышение цены увеличивать налог на 100% увеличенной суммы. может тогда можно будит спокойно снимать жилье ждать своей очереди на собственное жилье! Ну и государство в плюсе!
Просто меня достали без основательное повышение цены за аренду жилья!!!!!!!

Татьяна, аналитик (09.09.2013 14:59)

Жоламан, спасибо за интерес к нашему порталу. Согласно статистическим данным, заработанная плата растет, не только из года в год, но и от месяца к месяцу. Так, в Астане среднемесячная номинальная заработная плата одного работника в июле 2013г. составила 143417 тенге и увеличилась относительно соответствующего месяца предыдущего года на 1,9%. А цены на аренду повышаются, так как есть спрос и арендаторы готовы платить. Если бы квартиры пустовали, то и цена бы падала.

Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков