Аналитический обзор рынка частных домов Астаны (июнь 2013 г.)

Аналитический обзор рынка частных домов Астаны (июнь 2013 г.)

В июне средняя цена квадратного метра частных домов по городу без учета предложений в пригороде столицы осталась на прежнем уровне — 204 034 тенге ($1348).

Цена одного квадратного метра «дорогих» домов составила 2174 доллара, или 329 209 тенге, «дешевых» — 703 у.е./кв.м (106 455 тг/кв.м). Анализ проведен на базе 1582 объектов.

Цены по районам

Изменениям подверглись все районы города без исключения. Так, рост средних цен предложения частных домов замечен на правом берегу в районе Алматы, а также на левом берегу и в пригороде столицы. В районе Сарыарка, напротив, наблюдается небольшое снижение средних цен. Однако эти изменения не превысили среднестатистическую погрешность расчетов, это означает, что они варьируются в пределах погрешности, а значит говорить об их росте, как в случае с районами Есиль и Алматы, а также пригородом Астаны, не представляется возможным. Исключением стал район Сарыарка, где снижение ценовых показателей превысило уровень погрешности расчетов, соответственно в этом районе констатируется снижение средних цен предложения. Цена единицы площади в целом по городу относительно предыдущего периода находится в состоянии стабильности.

В июне 2013 года на рынке частных домов столицы средневзвешенная цена предложения составила 1348 долларов за единицу площади, в национальной валюте это значение равно 204 034 тенге, цена домов, расположенных в пригороде, — 853 у.е за метр квадратный, или 129 160 тенге. В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся на левом берегу в районе Есиль, — 1642 доллара (248 644 тенге). Удельная цена предложения в этом районе превышает средний показатель по городу в среднем на 22%. По районам правобережья Алматы и Сарыарка удельные средневзвешенные цены предложения сложились на уровне 1365 у.е. (206 645 тенге) и 1168 у.е. (176 880 тенге) за квадратный метр соответственно. Цена квадратного метра последнего района, напротив, меньше среднего значения по городу на 13%.

В целом по городу без учета пригородных зон средняя цена единицы площади «дорогого» частного жилья в июне составила 2174 доллара, а «дешевого» — 703 доллара. Максимальная цена квадратного метра среди центральных районов города была зафиксирована на 3-уровневый 7-комнатный дом площадью 415 кв.м с евроремонтом, находящийся на правом берегу столицы в мкр-не Караоткель, что в районе Алматы — 4819 у.е./кв.м, а минимальная — на 6-комнатный, шпальный дом, находящийся в Сарыарка, в районе Агрогородка — 240 у.е./кв.м.


При более детальном рассмотрении цен по выставленным на продажу частным домам г. Астаны и близлежащим поселкам можно отметить, что максимальные цены за квадратный метр жилья сложились на левобережье, а точнее на Водно-зеленом бульваре, в коттеджном городке BI-Village, поселках Комсомольском и Тельмана, а также в мкр-не Чубары. Далее по уровню цены квадратного метра в частных домах следует Коргальжинское шоссе, р-н маг. «Горизонт», находящегося на правом берегу в районе Сарыарка, а также р-н ЗГА и мкр-н Юго-Восток. Затем в списке стоимости располагаются дома, находящиеся попеременно на правом и на левом берегах столицы. Минимальные цены, как и прежде, отмечаются на частные дома, расположенные в поселках Косши, Ильинка и Коянды, наиболее отдаленных от центра города.

Таблица 1. Показатели рынка частных домов по административным районам города

Район

Количество объектов, ед.

Удельный вес по объему предложения, %

Средняя цена у.е./кв.м

Изменение цены к прошлому месяцу

у.е. %

Алматы

440

28

1365

19.27

1.43

Есиль

292

18

1642

60.98

3.86

Сарыарка

522

33

1168

-65.37

-5.3

Пригород

328

21

853

13.16

1.57

По городу

1582

100

1245

-7.87

-0.63

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в мае 2013 года составила 143 633 тенге, а средняя цена за 3-комнатный дом по городу зафиксирована на уровне $101 617, или 15 383 709 тенге, то человек со среднестатистической заработной платой сможет купить такой дом в среднем за восемь лет и десять месяцев накоплений, с учетом того, что он всю заработную плату будет откладывать на покупку. Однако понятно, что откладывать всю заработную плату человек не в состоянии. Из расчета, если он будет откладывать только половину денег, срок накопления увеличится соответственно в два раза, и это при условии того, что на протяжении этого времени у человека будет место проживания, не требующее арендной платы. 

Цены по формату домов

По отношению к предыдущему периоду частные дома всех форматов, а также незавершенное строительство кардинальным изменениям не подверглись. Изменения, которые произошли за данный период, остались на уровне среднестатистической погрешности расчетов, соответственно цена на них относительно прошлого периода остается в состоянии стабильности.

В разрезе формата домов среди центральных районов города самым дорогим квадратным метром обладают семикомнатные дома, средняя цена единицы площади которых в июне составила 1472 у.е./кв.м, или 222 905 тг/кв.м. Далее в порядке снижения средних цен единицы площади следуют 2-комнатные со значением 1437 долларов (217 605 тенге); средняя цена 6-комнатных домов равна 1431 доллар за квадратный метр, или 216 696 тг/кв.м; 5-комнатные занимают четвертую строчку по стоимости единицы площади — 1418 у.е./кв.м (214 728 тг/кв.м). Средняя стоимость квадратного метра в восьмикомнатных домах в июне 2013 года установилась на уровне 201 250 тенге, или 1329 у.е./кв.м. Следом идут 4-комнатные дома со значением 1316 у.е./кв.м (199 282 тг/кв.м). Средняя цена домов трехкомнатного формата равна 1292 у.е./кв.м, или 195 648 тг/кв.м. Предпоследними по стоимости квадратного метра стали многокомнатные дома (9 и более комнат) — 1213 у.е./кв.м (183 685 тг/кв.м). Недостроенные дома по-прежнему обладают самыми дешевыми квадратными метрами — 1050 долларов, или 159 000 тенге за единицу площади.

Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» домов

Мы разделили рынок частных домов на два сегмента «дорогих» и «дешевых» объектов, 20% от общего предложения верхнего и нижнего диапазона соответственно. В центральных районах города, за исключением объектов, находящихся в пригороде столицы, цена одного квадратного метра «дорогих» домов равна 2174 доллара, или 329 209 тенге, «дешевых» — 703 у.е./кв.м (106 455 тг/кв.м). Тогда как в пригороде столицы цена «дорогих» домов составила 1386 у.е., «дешевых» — 461 у.е. за единицу площади. На левобережье в районе Есиль цена дорогих частных домов за метр квадратный составила 2593 у.е. (392 658 тенге), «дешевых» — 730 у.е. (110 544 тенге). На правом берегу в районе Алматы цена «дорогих» домов равна 2225 долларов, или 336 932 тенге, а «дешевых» — 781 у.е. (118 267 тенге) за квадрат. В районе Сарыарка средняя стоимость единицы площади «дорогих» частных домов составляет $1897, или 287 263 тенге, «дешевых» — 623 доллара, или 94 341 тенге за метр квадратный.

Ценовые изменения в ретроспективе

В июне прошлого года цены на частные дома в целом по городу были несколько ниже. За год средняя цена квадратного метра частных домов подорожала на 15%. Тогда как за год, с июня 2012-го по май 2013 года, уровень инфляции составил 9,6%, при этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем по городу рост цен на частные дома в Астане превышает уровень инфляции.

Структура предложения

Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений продажи частных домов приходится на районы правого берега, Сарыарка — 522 объекта (33%) и Алматы — 440 единиц (28%). Предложение в районе Есиль, что на левом берегу, насчитывает 292 объекта, в процентном выражении это количество равно 18% от общего числа предложений. В пригороде столицы в июне выставлялось на продажу 328 объектов, что составляет 21% также от общего объема.


В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают четырехкомнатные дома — 25%, или 398 объектов. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют пятикомнатные дома — 18% (288 ед.); трехкомнатные дома насчитывают 215 объектов, что составило 14% от общего количества предложений в этом сегменте рынка. Предложение шестикомнатных домов составило 12%, или 188 объектов. Многокомнатные (9 и более комнат) и семикомнатные дома заняли по 9% от рынка в целом, в количественном выражении их число составляет 142 ед. и 136 ед. соответственно. Восьмикомнатные дома составляют 6% от общего количества предложений, или 103 ед., тогда как доля двухкомнатных домов составила 4%, или 62 объекта. Минимальное количество предложений зафиксировано в сегменте недостроенных домов, их количество составило 50 ед., в процентном выражении это значение равно 3% от общего числа объектов.

Выводы

  • В июне 2013 года на рынке частных домов в Астане наблюдается стагнация средних цен предложения.
  • В разрезе комнатности домов отмечается стабильность ценовых показателей на все форматы домов, представленных в г. Астане.
  • Относительно районов города изменениям подверглись все районы, однако процент такого изменения не превысил уровня среднестатистической погрешности расчетов, исключением стал район Сарыарка, где зафиксировано снижение средних цен предложения.
  • В ближайшей перспективе на рынке частных домов города Астаны ожидается небольшой рост цен в среднем на 2-3%.

 Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8(7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков