Обзор рынка вторичного жилья Астаны (июль 2013 г.)

В июле на рынке вторичного жилья Астаны средневзвешенная удельная цена предложения была зафиксирована на уровне 306 900 тенге (2017 $) за один квадратный метр.

Прирост к прошлому месяцу составил 3600 тенге на каждый квадратный метр, или 1,2%. Средние цены в «дорогом» сегменте находятся на уровне 379 500 тг/кв.м (+2700 тг/кв.м, или +0,7%), а в «дешевом» — 244 300 тг/кв.м (+4000 тг/кв.м, или +1,7%).Удельные цены предложения в разрезе класса жилья

Цены по административным районам

В районе левобережья, или Есиль, средняя запрашиваемая цена установилась на уровне 380 300 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 2499 $), что превышает средний показатель по городу на 24%. В районе правого берега — на уровне 290 800 тг/кв.м (1923 $), здесь цена находится ниже среднего показателя по городу на 5%. При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 298 400 тг/кв.м (1961 $), а в районе Сарыарка — 282 800 тг/кв.м (1858 $). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, можно говорить о стагнации ценового показателя во всех административных районах города (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по административным районам города

Район

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя цена предложения тг/кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

тг

%

Алматы

4238

447

298400

+3000

+1,03

Есиль

1301

199

380300

-400

-0,12

Сарыарка

2467

214

282800

+3900

+1,39

Город

8006

860

306900

+3600

+1,17

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в июле попали ЖК: «Городской Романс», «Нурсая», «Симфония», «Сарыарка», «Триумф Астаны», «Английский Квартал», «Хайвил Астана», «Нурлы Дала», «Арман» и «Жубан ана», здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 3000-6000 $ за единицу площади (в тенговом эквиваленте — 455 000-909 900 тг/кв.м).

Самая высокая средняя запрашиваемая цена на квартиры зафиксирована в новостройках элит-класса — 402 300 тг/кв.м (2644 $), а самая низкая цена предложения 1 квадратного метра прослеживается на жилье эконом-класса — 299 400 тг (1967 $).

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в июне 2013 года составила 143 633 тенге, то доступность квартире эконом-класса площадью 30 «квадратов», при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, в среднем составит более 7 лет.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Исходя из статистических данных, анализ средних цен предложения по городу в зависимости от формата квартиры продемонстрировал небольшой рост ценового показателя на 1- и 2-комнатные квартиры на 1,9% и 1,2% соответственно. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные, т.е. находятся в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 2.

В июле средние удельные цены 3-, 4- и многокомнатного жилья превысили средний показатель по городу на 0,3%, 8,3% и 13,9% соответственно, а цены 1- и 2-комнатного находятся ниже среднегородского показателя на 0,9% и 2,1%. Традиционно, самые доступные квадратные метры — в 2-комнатных квартирах.

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости формата квартиры

Комнатность

Количество объектов, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя цена предложения тг/кв.м

Изменение цены к прошлому периоду

тг

%

1-комнатные

1906

248

304100

+5600

+1,87

2-комнатные

2991

340

300400

+3600

+1,23

3-комнатные

2311

202

307800

+1700

+0,56

4-комнатные

660

50

332400

+5900

+1,81

5-комнатные и выше

138

20

349500

-1700

-0,50

Город

8006

860

306900

+3600

+1,17

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки в анализируемом месяце показал рост на квартиры в кирпичных домах на 0,8%, на квартиры в панельных и монолитных домах изменения цен незначительные.

В разрезе типа жилья наблюдается повышение цен на квартиры улучшенной планировки на 1,4%.

Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2), видно, что анализируемая база в июле 2013 года пополнилась объектами в основном в «среднем» и «дорогом» сегментах рынка. Для объемов диапазона 80 000-220 000 тг/кв.м количество предложений увеличилось лишь на 4%, а для диапазонов 220 000-370 000 тг/кв.м и 370 000-700 000 тг/кв.м зафиксировано увеличение объемов на 12% и 16% соответственно. Увеличение количества предложений в «дорогом» ценовом диапазоне и оказало основное влияние на общегородской показатель, который вырос на 1,2%. Напомним, что с середины 2009 года включительно до мая 2013 года наблюдалось плавное смещение предложений в сторону «дорогих» цен во всех диапазонах.

Распределение предложений по ценовым уровням по городу

Цены в сегментах «дорогого» и «дешёвого» жилья

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,55, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,32 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1- и 2-комнатные (в 1,49 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья выросла на 0,7% — до 379 500 тг/кв.м (2493 $). Изменения удельной цены предложения в сегменте элит-класса в разрезе формата квартир незначительные, исключения составили 1- и многокомнатные квартиры, где ценовой показатель увеличился на 2,3% и 3,5% соответственно.

В разрезе административных районов повышение цен в сегменте элит-класса зафиксировано на правобережье: в Алматы — на 0,4%, в Сарыарка — на 1,5%. В районе Есиль прослеживается снижение цен на 1%.

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с июнем 2013 года средняя цена предложения выросла на 1,7% — до 244 300 тг/кв.м (1606 $). При этом повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, максимально — на многокомнатные, на 5,3%, а минимально — на 1-комнатные, на 1,2%.

В разрезе административных районов в сегменте эконом-класса повышение цен наблюдается во всех районах города: в Алматы и Есиль — по 1,5%, в Сарыарка — 1,3%.

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения сегмента элитного жилья с ноября 2007 года тенговые цены увеличились на 12,5% (+42 200 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост тенговых цен составил 16,6% (+34 700 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу повысился на 14,2%, прибавив к каждому квадратному метру по 38 100 тенге.

По сравнению с июлем 2012 года средняя цена предложения по городу выросла на 16,9%, сегменты «дорогого» и «дешевого» жилья подорожали на 13,8% и 19,9% соответственно. За год, с июля 2012 года по июнь 2013 года, уровень инфляции составил 9,8%, при этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем по городу в сегменте «дорогого» жилья рост цен в Астане превышает уровень инфляции в 1,4 раза, в сегменте «дешевого» — в 2 раза.

В ближайшей перспективе ожидается небольшое повышение ценового показателя во всех сегментах рынка.

Анализируемая база предложений

Исследуемое количество объектов составило 8006, что на 12% больше предыдущего месяца. Общая площадь — 569 тысяч кв.м, объем рынка в ценах предложения — 1172 млрд долларов.

Лидером по объему предложений (диаграмма 3) остается район Алматы — 53% (4238 квартир от общего числа предложений), а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 16% (1301 квартира). Количество объектов, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 31% (2467 квартир).

Удельный вес предложения в разрезе районов города

Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37% (2991 объект), а минимальный — 5-комнатные и выше — 2% (138 объектов). Доля 1- и 3-комнатных квартир в анализируемом периоде составила 24% (1906 объектов) и 29% (2311 объектов) соответственно и 4-комнатных — 8% (660 объектов) (диаграмма 4).

Удельный вес предложения в разрезе формата жилья, %

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49% (3894 объекта), в монолитных и панельных домах — 33% (2648 объектов) и 18% (1464 объекта) соответственно (диаграмма 5).

Удельный вес предложения по материалу стен, %

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 70% (5616 объектов), постройкам старого типа — 2% (173 объекта), улучшенной планировки — 20% (1598 объектов) и «хрущевкам» — 8% (619 объектов) (диаграмма 6).

Удельный вес предложений в разрезе качества жилья

Выводы

  • В краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает прослеживаться повышательный тренд, однако темпы роста значительно сократились.
  • Удельные цены по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья в тенговом эквиваленте превысили показатели конца 2007 года более чем на 10%.
  • С началом нового делового сезона на рынке вторичного жилья ожидается повышение цен.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков