Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (июль 2013 г.)

На рынке вторичного жилья г. Алматы наблюдается незначительный рост ценовых показателей. В июле средневзвешенная цена предложения по городу зафиксирована на уровне...

...296200 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 1933 $/кв.м), при уровне погрешности исследуемой базы данных +/-1600 тг/кв.м (+/-0,52%). Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья увеличился на 1,6%, а в «дешевом» сегменте, напротив, сократился на 0,7%. За исследуемый период рассматривалось в среднем 11 тыс. квартир.

Цены по административным районам

За минувший месяц снижение средних цен предложения наблюдается в Алатауском, Ауэзовском и Медеуском районах, а рост — в Алмалинском. В остальных районах города изменения незначительные, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются к продаже в Медеуском районе — 391400 тг/кв.м, эта цена превышает средний показатель по городу на 32%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 14% и 10% соответственно.

В районах первой Алматы ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 25-29%: в Жетысуском районе — 219500 тг/кв.м, в Турксибском районе — 209700 тг/кв.м. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 27%, а в спальном Ауэзовском районе — на 12%.

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Салем», ЖК «Солнечный квартал», ЖК «Академия-1», ЖК «Столичный Центр», ЖК «Наурыз», коттеджный городок «Ботанический сад», коттеджный городок «Арман Вилла», ЖК «Аль-Фараби», ЖК «Куат» по Панфилова/Гоголя и ЖК «Триумф-2», здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5242-7005 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 650000-1450000 тг/кв.м).

Самая высокая запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса — 414600 тг/кв.м (2746 $/кв.м), а самая низкая цена предложения 1 квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях — 227000 тг/кв.м (1481 $/кв.м).

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в июне 2013 года составила 140119 тенге, то доступность в приватизированном общежитии площадью 30 кв.м, при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, в среднем составит 6 лет, для работников финансовой и страховой деятельности — 3,5 года, для работников в сфере услуг по проживанию и питанию — 9 лет. Заработная плата работающих на крупных и средних предприятиях находится на уровне среднемесячной номинальной зарплаты по городу Алматы, поэтому доступность жилья в приватизированном общежитии составляет 6 лет, а для приобретения жилья бизнес-класса площадью 45 кв.м — 12 лет.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

В разрезе комнатности квартир повышение цен прослеживается на 2-комнатые квартиры на 1,1%. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные, то есть изменения находятся ниже среднестатистической погрешности расчетов.

Традиционно средние удельные цены 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном месяце превышение составило 12% и 29% соответственно, а цены 1-, 2- и 3-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 4%, 2% и 0,4% (таблица 2).

Таблица 2

Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки в анализируемом месяце показал повышение цен на квартиры в каркасно-камышитовых и монолитных домах на 4,9% и 3,2% соответственно.

В разрезе типа жилья наблюдается рост цен на квартиры старой и новой постройки на 9,5% и 2,9% соответственно.

Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2) видно, что анализируемая база в июле 2013 года сократилась объектами во всех сегментах рынка. Однако для объемов диапазона 80000-220000 тг/кв.м количество предложений снизилось на 17%, а для диапазонов 220000-370000 тг/кв.м и 370000-700000 тг/кв.м зафиксировано уменьшение объемов на 26% и 19% соответственно. Неравномерное снижение количества предложений во всех ценовых диапазонах и оказало влияние на общегородской показатель, который незначительно увеличился на 0,6%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,65, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,49, а максимальный — в Медеуском — 1,94.

Ценовые показатели в сегменте «дорогого» жилья достигли уровня 377100 тг/кв.м (2461 у.е./кв.м),рост составил 1,6%,в сегменте «дешевого» — 228900 тг/кв.м (1493 у.е./кв.м), по отношению к июню текущего года показатель сократился на 0,7%.

В «дорогом» сегменте жилья повышение средних цен предложения наблюдается во всех районах города, кроме Алатауского, Ауэзовского и Медеуского, где средние цены сократились.

В «дешевом» сегменте жилья отмечается снижение средних цен предложения во всех районах города: максимальное — в Алатауском — на 7%, а минимальное — в Алмалинском — на 0,2%.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1933 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 35,7%, но все еще находится на 36,8% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 $/кв.м).

В июле прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год средние цены 1- и 2-комнатных квартир подорожали на 2,1% и 3,1% соответственно, а на 3-, 4- и многокомнатные, напротив, сократились — на 1,2%, 8,4% и 9,4% соответственно. В целом по городу удельная цена предложения за год выросла на 0,6%. При этом в сегменте «дешевого» жилья снижение цен составило 1,8%, а в сегменте «дорогого» наблюдается рост цен на 2,6%.

По данным Департамента статистики г. Алматы, за год, с июля 2012 года по июнь 2013 года, уровень инфляции составил 6,6%,при этом можно отметить, что изменение цен на рынке вторичного жилья не превышает уровня инфляции.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает прослеживаться небольшой понижательный тренд. Однако средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держится практически на одном уровне — около 1920 $/кв.м.

Структура предложения

Рассматривая город как совокупность районов видно, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район — 26% (2730 объектов), на Бостандыкский и Алмалинский районы — 24% и 18% (2575 и 1898 объектов соответственно). Ненамного отстают Медеуский и Жетысуский районы — по 11% (1159 и 1126 объектов). Доля предложений в Турксибском — 8% (825 объектов), а минимум пришелся на Алатауский район — 2% (200 объектов).

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры — 37% (3893 объекта), а наименьший — 5-комнатные и выше — 1% (140 объектов). Далее в порядке убывания: 2-комнатные — 33% (3440 объектов), 1-комнатные — 20% (2087 объектов) и 4-комнатные — 9% (953 объекта).

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в панельных постройках пришлось 39% (4072 объекта), в кирпичных и монолитных — 31% и 28% (3318 и 2933 объекта соответственно), в каркасно-камышитовых домах и деревянных — 2% (168 объектов) и 0,1% (22 объекта).

Выводы и прогнозы

• На рынке вторичного жилья в целом по городу наблюдается стабильность ценовых показателей.
• Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья вырос, а «дешевого» — по отношению к прошлому месяцу сократился.
• Исходя из нынешних тенденций, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья прогнозируется дальнейшая стабильность ценовых показателей.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046