Ожидается ли осенний рост цен в Алматы?

Ожидается ли осенний рост цен в Алматы?

Сезонный всплеск цен прогнозируют аналитики портала kn.kz на рынке вторичного жилья южной столицы. Правда, средняя цена предложения «подскочит» незначительно — на 1-2%.

А вот арендные ставки в ближайшее время возрастут более ощутимо — на 10-15%.

С начала 2012 года средняя удельная цена предложения жилья к продаже в городе держится практически на одном уровне — около 1930 $/кв.м, отмечают аналитики. В течение полутора лет колебания за месяц составляли менее 1% за квадратный метр.

Жилье элит- и эконом-классов также демонстрирует завидную стабильность. Средний уровень цен на элитные квартиры держатся на отметке 2450 $/кв.м, что превышает среднюю цену по городу на 21%. В осенний период показатель в данном сегменте увеличивается, но не более чем на 2-3%.

Жилье эконом-класса осенью подрастает в цене более ощутимо — на 6%, а затем снова снижается до уровня 1500 $/кв.м. Это ниже уровня средней цены по городу на 29%.

В целом, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья прогнозируется небольшой сезонный всплеск средних цен предложения, не превышающий 1-2%.

Рынок арендного жилья Алматы

После кризиса цена аренды растет год от года. Так, в 2012 году повышение ставки найма по городу составило лишь 2,5%, а уже в текущем году за период январь-июль рост ценового показателя составил 11%. Аренда жилья элит- и эконом-классов также подросла по сравнению с прошлым годом на 8% и 14% соответственно.

Основное повышение арендной ставки начинается в осенний период, связанный в основном с началом нового учебного года, поскольку рынок арендного жилья г. Алматы, как и столичный, подвержен сезонным всплескам осенью и летнему затишью. Ставки найма заметно увеличиваются в районах, прилегающих к вузам, хотя и держатся более чем на 15% ниже среднего показателя по городу.

В ближайшей перспективе ожидается рост ставок найма на 10-15%.

Всё уравновешивает «Доступное жильё»

По мнению аналитиков, на стабильность цен на рынке вторичного жилья Алматы оказывает влияние стартовавшая Ожидается ли осенний рост цен в Алматы?программа «Доступное жильё — 2020» и городская программа «Ветхое жильё».

В июле 2012 г. все регионы Казахстана приступили к реализации программы «Доступное жильё — 2020», в соответствии с которой до 2020 года в стране должно быть построено 63 млн кв.м жилья, модернизировано 35 млн кв.м вторичного жилья, а доля строительных материалов отечественного производства на внутреннем рынке должна будет увеличиться с 65 до 90%.

Программа предусматривает несколько направлений жилищного строительства. В частности, по линии «Жилстройсбербанка» запланировано к 2015 году довести объем строительства жилья до 530 тысяч кв.м, или более 6,5 тысячи квартир ежегодно. Из них 330 тысяч кв.м (3,5 тысячи квартир) — для всех категорий граждан и 200 тысяч кв. метров (3 тысячи квартир) — для молодых семей. При этом в период проживания в арендном жилье накопление жилстройсбережений является обязательным. А одним из самых перспективных направлений должно стать развитие строительства арендного жилья по линии Казахстанской ипотечной компании, в рамках которого будет построено до 530 тысяч кв.м в год. По программе арендатор в течение 15 лет вносит арендную плату в размере 1 тысячи тенге за квадратный метр, а по окончании срока аренды жилье переходит в собственность арендатора, при этом после 10 лет аренды арендатор получит право досрочного выкупа жилья по остаточной стоимости.

Еще одним перспективным направлением должно стать строительство арендного жилья для очередников. Планируется, начиная с 2014 года, строить по 275 тысяч кв.м жилья, или 4500 квартир ежегодно. В категории очередников входят: участники и инвалиды Великой Отечественной войны, 11 категорий социально уязвимых слоев населения, госслужащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие.

Программой предусмотрено также выполнение пилотных проектов по сносу аварийного и ветхого жилья в Астане и Алматы. Механизм реализации следующий: 30% построенного жилья будет предоставлено жильцам сносимых домов, оставшиеся 70% реализуются на рынке для обеспечения возвратности и повторного вовлечения в оборот.

Однако эксперт, заместитель председателя президиума Республиканской палаты оценщиков Александр Калинин не видит причин, по которым некоторые программы должны повлиять на ситуацию с ценами на вторичном рынке. Специалист провел системный анализ состояния и развития рынка недвижимости в Алматы. В частности, им рассматривалась ситуация на вторичном рынке недвижимости и агрессивное вхождение государства на строительный рынок через жилищные программы «Доступное жильё — 2020» и программу по сносу ветхого жилья в Алматы на 2012-2015 годы.

— Справедливо возникает вопрос о реальном влиянии указанных госпрограмм на изменение цен в секторе жилых квартир. Я утверждаю, что программы носят локальный, а по сносу ветхого жилья — прикладной характер, рассчитаны на ограниченную по численности категорию населения и будут реализовываться в перспективе по мере строительства новых жилых комплексов. Поэтому в ближайшие 2-3 года серьезных изменений на жилищном рынке южной столицы ожидать не следует.

Что касается рынка вторичного жилья Алматы, то в последние полтора-два года имеет место стагнация цен, отмечает Александр Калинин. Объективные предпосылки для серьёзного оживления рынка недвижимости отсутствуют. Основные причины: кризисный и посткризистный периоды, снижение общеэкономической активности и платежеспособности населения.

Александр Калинин является убежденным сторонником того, что решить жилищную проблему в южной столице можно только путем развития рынка арендных услуг. Ведь среди алматинцев не более 12-15% имеют возможность приобрести квартиру самостоятельно или с помощью ипотеки.

— В международной практике сформировались два класса — владельцы и арендаторы жилья. В Европе и Америке численность арендаторов составляет 50 и 60% соответственно. Задача заключается в разъяснении арендных преимуществ и возможности государственного регулирования арендных ставок. В крупных столицах постсоветского пространства (Москва, Санкт-Петербург, Киев и др.) муниципальные власти устанавливают ставки капитализации и предельные размеры оплаты за аренду по различным видам недвижимости. Международная практика свидетельствует, что размер месячной арендной платы не должен превышать 1% от стоимости продажи недвижимости. В условиях казахстанских реалий рекомендуемый показатель 0,6-0,7%. Кроме того, размер арендной платы не должен превышать 30-35% семейного бюджета, иначе следует брать ипотеку.

Увеличение арендных ставок на общем фоне снижения цен на покупку жилья Александр Калинин считает одним из парадоксов южной столицы.

— В данном случае реально работает рыночный механизм спроса и предложения, когда высокая стоимость жилья увеличивает спрос на аренду, — делает вывод эксперт.

Фото: kn.kz, radiusfm.by

Информационная служба kn.kz

1 комментарий:

Обновить
Arendator (27.08.2013 12:43)

Когда доступное жилье станет доступным монополистов расстрелять

Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков