Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (июль 2013 г.)

В июле на рынке арендного жилья наблюдается незначительное изменение средних ставок найма. В целом по городу ценовой показатель зафиксирован на уровне 142600 тенге...

...за 1 месяц проживания, что на 2,4% ниже предыдущего месяца (в долларовом эквиваленте — 931 $/мес.). При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья составила 220600 тенге на 1 месяц проживания, а «дешевого» — 90200 тенге.

Цены по районам

В июле 2013 года изменения стоимости найма в разрезе административных районов города незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили Алмалинский и Медеуский районы, где прослеживается снижение ренты по 5,5%, подробнее в таблице 1.

Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе — 223700 тенге за месяц проживания, это превышает средний показатель по городу на 57%. Самые «дешевые» арендные квартиры прослеживаются в Жетысуском районе — 78600 тенге за месяц проживания, здесь аренда ниже среднегородского показателя на 45%.

Средние арендные ставки в разрезе районов города

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 2552 тенге, а наименьшая — в Жетысуском — 1427 тенге.

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в июне 2013 года составила 143417 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 142600 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру как в среднем ценовом сегменте, так и в сегменте «дешевого» жилья. Только в первом случае арендатору придется отдавать практически всю заработную плату (99%), а во втором — только 63% от среднемесячной номинальной заработной платы, так как здесь ставка найма находится на уровне 90200 тенге за квартиру.

Таблица 1. Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Кол-во
объектов,
ед.

Кол-во
объектов,
относ., %

Средняя
стоимость
аренды,
тг/мес.

Изменение ставки
к предыдущему
месяцу

тенге

+%

Алатауский

29

1.69

98400

+300

+0.34

Алмалинский

345

20.14

127300

-7300

-5.45

Ауэзовский

427

24.93

98700

+800

+0.78

Бостандыкский

545

31.82

156500

-5700

-3.53

Жетысуский

49

2.86

78600

+2000

+2.59

Медеуский

284

16.58

223700

-13000

-5.47

Турксибский

34

1.98

80500

+6200

+8.32

По городу

1713

100

142600

-3500

-2.38

Цены по формату квартир

По отношению к предыдущему месяцу, в зависимости от комнатности, изменения стоимости ренты незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов, подробнее в таблице 2.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 2238 тенге, а наименьшая — на 3-комнатные — 1953 тенге.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 74%. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено на диаграмме 3.

Распределение средней арендной ставки в разрезе формата квартиры

Таблица 2. Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Кол-во
объектов,
ед.

Кол-во
объектов,
относ., %

Средняя
стоимость
аренды,
тг/мес.

Изменение ставки
к предыдущему
месяцу

тенге

%

1-комнатные

423

24.69

82000

+100

+0.17

2-комнатные

621

36.25

115800

-400

-0.32

3-комнатные

519

30.3

170800

-3000

-1.72

4-комнатные

122

7.12

296400

-21400

-6.73

Многокомнатные

28

1.63

460500

-23800

-4.92

По городу

1713

100

142600

-3500

-2.38

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

По городу индекс расслоения (отношение «дорогого» арендного жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,45, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Жетысуском районе — 1,55, а максимальный — в Медеуском — 2,93.

В зависимости от формата жилья максимум индекса расслоения пришелся на 4-комнатные квартиры — 3,49, а минимум — на 1-комнатные — 1,62.

В анализируемом периоде уменьшение ценового показателя в сегменте «дорогого» арендного жилья составило 5%, средняя арендная ставка оказалась на уровне 220600 тг за месяц проживания. Снижение стоимости ренты прослеживается во всех районах города, кроме Турксибского, где аренда выросла.

В зависимости от количества комнат снижение арендных ставок наблюдается на все форматы квартир.

В «дешевом» сегменте арендного жилья прослеживается повышение ценового показателя на 5,5% до 90200 тг за один месяц проживания, при этом стоимость найма выросла во всех районах города, исключение составил Медеуский район, где цена ренты незначительно сократилась.

В зависимости от комнатности жилья рента увеличилась на все форматы квартир, кроме 4-комнатных.

Диапазон средних цен арендного жилья в зависимости от формата квартиры

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартиры по городу (931 $/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 $/мес.), на 26,9%, но все еще находится на 34,2% ниже, чем пиковый показатель в январе 2008 года (1414 $/мес.).

В июле прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год аренда 1- и 2-комнатных квартир подорожала на 12% и 1% соответственно, а аренда 3-, 4- и многокомнатных квартир, напротив, сократилась на 5%, 10% и 15%. В целом по городу ставки найма выросли на 7,1%.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за год сократилась на 1%. За аналогичный период ставки найма жилья эконом-класса выросли на 17%.

За год, с июля 2012 года по июнь 2013-го, уровень инфляции составил 6,6%, при этом можно отметить, что за аналогичный период в среднем по городу рост ставок аренды в Алматы незначительно превышает уровень инфляции. При этом в сегменте «дорогого» арендного жилья рост ставок найма превышает уровень инфляции в 2,5 раза, а сегменте «дешевого», напротив, находится ниже.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, во сколько выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В июле 2013 года показатель 1,18 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду в 1,18 раза покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости. В данном месяце средняя ставка по депозитам в тенге осталась на прежнем уровне — 8,3% годовых.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры. Подробнее в таблице 3.

Таблица 3. Доходность арендного жилья

Район

Доходность
квартир
бизнес-
класса

Доходность
квартир
элит -
класса

Доходность
квартир
эконом -
класса

1-комнатные

1.27

1.19

1.37

2-комнатные

1.21

1.18

1.32

3-комнатные

1.24

1.24

1.22

4-комнатные

1.38

1.3

1.13

Многокомнатные

0.95

0.58

1.32

Алатауский

1.19

1.2

1.29

Алмалинский

0.99

0.89

1.06

Ауэзовский

0.97

0.92

1.05

Бостандыкский

1.05

0.96

1.15

Жетысуйский

1.1

1.03

1.16

Медеуский

1.2

1.04

1.3

Турксибский

1.2

1.16

1.32

По городу

1.18

1.1

1.22

По отношению к июню 2013 года на рынке арендного жилья прослеживается снижение индекса доходности сегментах элит- и бизнес-класса, а в сегменте эконом-класса, напротив, индекс доходности увеличился.

Состояние рынка

Максимальное количество предложений зафиксировано в Бостандыкском районе, на его долю приходится 32% (545 объектов). Удельный вес предложений в Ауэзовском районе составляет 25% (427 объектов), в Алмалинском и Медеуском — 20% (345 объектов) и 16% (284 объекта)соответственно, минимум пришелся на Жетысуский — 3% (49 объектов), Турксибский и Алатауский районы — по 2% (34 и 29 объектов соответственно).

Структура рынка арендного жилья в разрезе районов города

В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 36% (621 объект), далее следует 3-комнатное — 30% (519 объектов),1-комнатное — 25% (423 объекта) и 4-комнатное — 7% (122 объекта). Минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата — 5-комнатные — 2% (28 объектов).

Структура рынка арендного жилья в разрезе формата квартиры

Выводы и прогнозы

  • В ближайшей перспективе в динамике средней стоимости аренды во всех сегментах рынка наблюдаются небольшое снижение, однако с началом нового делового сезона арендная ставка снова будет расти.
  • Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами сократился — 2,45.
  • Со снижением ренты доходность по городу сократилась в сегментах элит- и бизнес-класса.
  • Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8(7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков