Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (июль 2013 г.)

Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (июль 2013 г.)

На рынке земельных участков в городе прослеживаются незначительные ценовые изменения, однако в области зафиксировано значительное снижение средних цен. В июле средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 15549 $/сот., в области — 4732 $/сот.

Основные виды назначения земельных участков

Земли поселений или жилая зона— земельные участки, предназначенные под застройку ИЖС, МЖС (индивидуальное и многоэтажное жилищное строительство)  и коттеджные городки.

Земельные участки в составе общественно-деловых зонпредназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового и социального назначения.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими и производственными объектами.

Отдельно выделены земельные участки рекреационных зон— это земли, которые используются для отдыха и оздоровления: санатории, дома отдыха, пансионаты, медицинские центры, скверы, городские парки, водохранилища.

Земли сельскохозяйственного назначенияпредназначены для сельскохозяйственных угодий, крестьянских хозяйств. Также включаются земли, занятые водными объектами, и земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Зона специального назначения включает в себя автостоянки, многоуровневые и подземные паркинги, гаражи индивидуального и коллективного пользования.

В категорию земель без специального назначения попадают многофункциональные земельные участки.

Цены по назначению и районам

В анализируемом периоде в городе снижение средней запрашиваемой цены за 1 сотку прослеживается на земельные участки, предназначенные под застройку ИЖС, торговой недвижимостью и недвижимостью общественного питания. На остальные виды назначений удельная цена предложения выросла.

В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая цена зафиксирована на земельные участки, предназначенные под застройку торговой недвижимостью в Бостандыкском районе, а наименьшая — под застройку производственной недвижимостью в Турксибском районе.

Наибольшая запрашиваемая цена за участок продолжает держаться в Ауэзовском районе — 18 000 000 долларов под строительство торгового центра, а минимальная — в Медеуском — 8000 долларов под строительство ИЖС.

Средние цены в городе превышают средние цены предложения в области в различных сегментах от 1,7 до 3,2 раза.

Таблица 1. Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка земельных участков г. Алматы

Район

Количество объектов,
ед.

Общая площадь,
сот.

Уд. вес
предлагаемой площади, %

Изменение средней цены предложения за 1 сотку
к предыдущему периоду

$

%

Алатауский

167

3890

4.53

+53

+0.6

Алмалинский

44

1534

1.79

+5851

+13.7

Ауэзовский

126

3742

4.36

-1958

-11.9

Бостандыкский

146

3695

4.31

-2116

-7.99

Жетысуский

45

2781

3.24

-3747

-20.28

Медеуский

454

17775

20.72

-2497

-15.75

Турксибский

79

2616

3.05

-666

-7.62

Карасайский

397

22854

26.64

-2568

-32.97

Талгарский

127

26889

31.35

-181

-5.35

По городу

1061

36033

42.01

-981

-5.94

По области

524

49742.31

57.99

-1316

-21.76

Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» земельных участков

В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 5,98, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился. Максимальный индекс расслоения наблюдается в жилой зоне — 6,32, а минимальный — в производственной зоне — 2,11.

В разрезе районов города наибольший индекс расслоения прослеживается в Медеуском районе — 10,56, а наименьший — в Алатауском — 3,21.

Средняя удельная цена земельных участков в «дорогом» сегменте держится на уровне 34420 $/сот., а «дешевых» — на уровне 5760 $/сот. Снижение цен к предыдущему периоду в сегменте «дорогих» земельных участков составило 0,1%, а в сегменте «дешевых» — 4,7%. Наиболее «дорогие» земельные участки превалируют в Алмалинском районе, а наиболее «дешевые» — в Турксибском.

Структура предложения

Количество анализируемых объектов в данном месяце составило 1585, из них в городе — 1061 ед., в области — 524 ед. Общая площадь земельных участков — 86 тыс. соток на сумму — 490 млн долларов.

В городе максимальную долю предложений на рынке земельных участков занимает жилая зона — 43%, или 15599 соток, предложенных к продаже, а минимальную долю — производственная зона — 11%, или 3806 соток. На общественно-деловую зону и зону сельскохозяйственного использования пришлось 15% (5455 соток) и 31% (11174 сотки) соответственно.

Доля площадей земельных участков, г. Алматы, %

В области (Карасайский и Талгарский районы) структура площадей распределилась следующим образом: зона сельскохозяйственного использования — 68%, или 34043 сотки, производственная зона — 15%, или 7197 соток, жилая и общественно-деловая зоны — 13% и 4% (6398 и 2104 сотки соответственно).

Доля площадей земельных участков в области, %

В разрезе районов лидирующие позиции по предлагаемой площади земельных участков традиционно занимает Медеуский район — 49% (17775 соток), а наименьшая площадь приходится на Алмалинский — 4% (1534 сотки). Удельный вес Алатауского и Ауэзовского районов — по 11% (3890 и 3742 сотки соответственно), Бостандыкского и Жетысуского — 10% и 8% (3695 и 2781 сотка соответственно), Турксибского — 7% (2616 соток).

Доля площадей земельных участков, г. Алматы, %

В общем объеме предложений доля площадей земельных участков в городе составила 42% (36033 сотки). Площадь земельных участков, предлагаемая в Карасайском районе — 27% (22854 сотки) и в Талгарском — 31% (26889 соток).

Доля площадей земельных участков в области, %

Выводы и прогнозы

  • Средние удельные цены предложения по городу изменились незначительно, т.е. в пределах среднестатистической погрешности расчетов, а в области, напротив, значительно сократились.
  • Средние удельные цены предложения по городу для «дорогих» площадей и для «дешевых» снизились.
  • Рассматривая сложившуюся тенденцию, можно предположить, что средние ценовые показатели по городу будут изменяться в пределах 3-6% в месяц.
  • Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Мониторинг рынка земельных участков представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8 (7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков