Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (август 2013 г.)

Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (август 2013 г.)

В августе 2013 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма квартир составила 1395 тенге за квадратный метр, для комнат — 839 тенге за единицу площади. Комнаты занимают 18% в общем объеме предложения

Цены по районам и формату жилья

В августе на карагандинском рынке аренды средняя ставка найма квартир составила в месяц 66 000 тенге, для комнат — 16 000 тенге. В пересчете на квадратный метр удельная средневзвешенная арендная ставка квартир равна 1395 тенге в месяц, комнат — 839 тенге.

Наиболее высокие ставки аренды зафиксированы в районах Город — 1613 тг/кв.м и Михайловка — 1460 тг/кв.м. В районе Юго-Восток цена сформировалась на уровне 1267 тг/кв.м.

Относительно ниже ставки в районах Майкудук — 895 тг/кв.м и Пришахтинск — 726 тг за квадрат

Средняя ставка найма жилья по районам

По сравнению с июлем изменение ценовых показателей по Караганде в августе составило 12 тенге за единицу площади.

По районам города снижение ставки найма на квартиры зафиксировано в районе Пришахтинск на 16%, а точнее минус 138 тенге от средней цены квадратного метра. Всего к предложению аренды в данном районе была представлена 21 квартира, поэтому такое изменение цены говорит об изменении структуры предложения в районе Пришахтинск. В остальных районах города ценовые изменения лежат в пределах погрешности, что говорит о стабильности цены аренды относительно прошлого месяца как по районам, так и в целом по городу (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города

Район

Количество объектов, ед.

Средняя ставка аренды тг/кв.м

Изменение цены к прошлому месяцу

Доходность квартир, %

тг/кв.м

%

Город

499

1613

29

1,8

9,5

Михайловка

53

1460

-86

-5,6

9,6

Юго-Восток

353

1267

24

1,9

9,3

Майкудук

129

895

-5

-0,6

9,4

Пришахтинск

21

726

-138

-15,9

9,3

По городу

1055

1395

12

0,9

9,5

По формату арендных квартир рост цен зафиксирован на предлагаемые к найму двухкомнатные квартиры на 4%. Ставка найма комнат выросла на 12%. По остальным форматам квартир наблюдается стабильность цен.

С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены за квадрат отмечены в сегменте трехкомнатных квартир (таблица 2).

Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир

Комнатность

Количество объектов, ед.

Средняя ставка аренды тг/кв.м

Изменение цены к прошлому месяцу

Доходность квартир, %

тенге

%

1 комн.

311

1438

40

2,9

9,8

2 комн.

381

1418

55

4,0

9,9

3 комн.

174

1268

5

0,4

9,6

комнаты

189

839

92

12,3

-

По городу

1055

1395

12

0,9

9,5

По данным областного департамента статистики, среднестатистическая заработная плата одного работника составила в июле 102 894 тенге. Исходя из этого, аренда квартиры по средней ставке будет составлять 61% от среднемесячной номинальной заработной платы, аренда комнаты — 14%.

Доходность жилья

Индекс доходности жилья показывает, сколько процентов составляет доход от аренды недвижимости, относительно процентной ставки от депозита. В мировой практике вложения в банковский депозит традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше. В июле средняя ставка по депозитам составила 8,3% годовых. Средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 стабильных банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк Центр Кредит, Сбербанк, АТФ Банк, Цеснабанк, Kaspi Bank, Альянс Банк и Евразийский Банк.

Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются одно- и двухкомнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Михайловка. Средний процент доходности от аренды квартир составил 9,5%, что на 1,2 процентных пункта выше средней ставки по депозиту.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

В августе средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 96 500 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 44 300 тенге. Аренда квартир верхнего сегмента выросла на 2,7%. Цена аренды в дешевом сегменте предложения упала на 5% за месяц.

Ценовой разрыв между «дорогими» и «дешевыми» квартирами составил 2,3 раза. По районам наибольшее расхождение цен наблюдается в Михайловке — 3,1 раза. В районе Город — 2,3; на Юго-Востоке индекс расхождения составил 2,2, в Майкудуке — 2. В Пришахтинске аренда «дорогих» квартир в 1,4 раза дороже аренды «дешевых».

Минимальная арендная ставка за квартиру зафиксирована в районе Майкудук — 25 000 тг в месяц, площадью 30 квадратных метров, максимальная в районе Михайловка в жилищном комплексе «Оазис» — 300 000 тенге в месяц.

Ценовые изменения в ретроспективе

Динамика изменения арендной ставки с января 2010-го по май 2013 года демонстрирует повышательный тренд. Так, минимальная ставка была зафиксирована в марте 2010 года — 770 тг/кв.м. На август текущего года увеличение цены относительно самой низкой отметки составило 81%.

За прошедший год, с августа 2012 года, средняя ставка найма по Караганде выросла на 5%. Относительно прошлого месяца изменения цены составили 0,8%, не превысили уровень погрешности, что говорит о стагнации ставки найма в августе по отношению к июлю. 

С февраля по май 2013 года отмечается стабильное снижение арендных ставок на рынке аренды жилья в целом на 7%, что объясняется сезонным сокращением спроса. Однако в июне цена остановилась и находится в состоянии стагнации. В текущем периоде рост цены ставки найма перегнал отметки марта 2013 года, что объясняется началом учебного сезона и, соответственно, роста цен на аренду жилья.

В следующем месяце прогнозируется рост средней арендной ставки на квартиры в Караганде, в связи с ожидаемым увеличением спроса на съемное жилье

Динамика средней арендной ставки

Аренда квартир и аренда домов

Что касается аренды частных домов, количество подобных предложений составляет всего 3% от объема предложений квартир. Размах ставок найма огромный и зависит от площади самого дома и прилегающего земельного участка, от состояния жилья и местоположения, от развитости окружающей инфраструктуры и транспортной и пешеходной доступности. «Дешевые» дома без ремонта, удаленные от города, без центрального отопления и водоснабжения предложены в среднем за 26 000 тенге. Дома в «дорогом» сегменте со всеми инженерными коммуникациями и инфраструктурой предлагаются в среднем за 266 000 тенге в месяц. Если оперировать понятиями «дешевые» квартиры или дома, то выгоднее снимать частный дом, только условия будут хуже, чем в квартире, и не всем подойдут. Рассматривая средние ставки аренды: по частным домам — 83 300 тенге в месяц и по квартирам — 66 000 тенге в месяц, можно сделать вывод о том, что выгоднее снимать квартиру.

Влияние на рынок аренды рынка продаж жилья

Сравним динамику цен продажи квартир с арендой. За август 2013 года изменению цены не подверглись рынки как продажи, так и аренды квартир. Уровень дохода от сдачи в аренду жилья так же остался на прежнем уровне.

Структура предложения

В августе 2013 года расчетная база по рынку аренды жилья Караганды составила 1054 объекта.

В территориальной разбивке максимальную долю анализируемого предложения (47%) занимает Город, представленный 499 объектами. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют районы: Юго-Восток — 34% (353 ед.), Майкудук — 12% (128 ед.), Михайловка — 5% (53 ед.). Минимальный объем предложения в Пришахтинске — 2% (21 ед.)

Распределение удельного веса предложений по районам

В зависимости от формата квартир максимальный объем — 36%, или 381 единица, приходится на двухкомнатные квартиры. Далее в порядке убывания следуют однокомнатные и трехкомнатные квартиры, удельный вес которых составляет 29% (311 ед.) и 17% (174 ед.) соответственно. Количество сдаваемых внаем комнат в августе насчитывает 188 единиц, что эквивалентно 18% в совокупном объеме предложения

Выводы

  • В августе 2013 года на рынке аренды жилья по городу Караганды средняя арендная ставка составила 1395 тенге за квадратный метр в месяц,по сравнению с июлем изменение ценовых показателей в августе составило 12 тенге за единицу площади.
  • По районам города снижение ставки найма на квартиры зафиксировано в Пришахтинске на 16%, а точнее, минус 138 тенге от средней цены квадратного метра.
  • По формату арендных квартир рост цен зафиксирован на предлагаемые к найму двухкомнатные квартиры на 4%. На предлагаемые к аренде комнаты ставка найма выросла на 12%.
  • Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются одно- и двухкомнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Михайловка.
  • В сентябре прогнозируется рост ставки найма в связи с увеличением спроса на арендное жилье.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков