Аналитический обзор рынка частных домов г. Алматы (август 2013 г.)

Аналитический обзор рынка частных домов г. Алматы (август 2013 г.)

В августе средняя цена квадратного метра частных домов по городу относительно прошлого периода изменилась незначительно и составила 235 898 тенге ($1547). Цена одного квадратного метра «дорогих» домов составила 2530 долларов, или 385 742 тенге, «дешевых» — 958 у.е./кв.м (146 080 тг/кв.м).

Удельные цены предложения на рынке частных домов

Цены по районам

Изменениям подверглись все районы без исключения. Так, рост средних цен предложения частных домов замечен в Алмалинском и Ауэзовском районах. В Алатауском и Бостандыкском районах, напротив, наблюдается снижение средних цен предложения. Однако изменения средних цен не превысили среднестатистическую погрешность расчетов, это означает, что они варьируются в пределах погрешности, следовательно, говорить об их росте или снижении не представляется возможным. Цена единицы площади в целом по городу относительно предыдущего периода находится в состоянии стабильности.

В августе 2013 года на рынке частных домов Алматы средневзвешенная цена предложения составила 1547 долларов за единицу площади, в национальной валюте это значение равно 235 898 тенге. В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся в Бостандыкском районе — 2131 доллар (324 898 тенге). Удельная цена предложения в этом районе превышает средний показатель по городу на 38%. Средняя цена квадратного метра частного жилья в Алмалинском районе в августе составила 2021 у.е., или 308 162 тенге. Тот же показатель стоимости жилья в Медеуском районе равен 1858 у.е./кв.м (283 308 тг/кв.м). Середину рейтинга стоимости частных домов в зависимости от районов занимает Ауэзовский район — 1624 доллара, или 247 628 тенге за единицу площади. Удельная цена предложения квадратного метра в Жетысуском районе составила 1354 доллара (206 458 тенге). В Турксибском и Алатауском районах удельные средневзвешенные цены предложения  сложились на уровне 1305 у.е. (198 986 тенге) и 1151 у.е. (175 504 тенге) за квадратный метр соответственно. Цена квадратного метра последнего района, напротив, меньше среднего значения по городу на 26%.

Распределение районов города по уровню цены

Таблица 1. Показатели рынка частных домов по административным районам города

Район

Кол-во
объектов,
ед.

Кол-во
объектов,
относ., %

Средняя
удельная
цена
предложения
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
месяцу

у.е.

%

Алатауский

704

22.64

1151

-15.63

-1.34

Алмалинский

139

4.47

2021

141.31

7.52

Ауэзовский

480

15.44

1624

18.77

1.17

Бостандыкский

267

8.59

2131

-141.02

-6.21

Жетысуский

391

12.58

1354

11.38

0.85

Медеуский

669

21.52

1858

4.94

0.27

Турксибский

459

14.76

1305

-1.34

-0.1

По городу

3109

100

1547

-4.37

-0.28

Цены по формату домов

По отношению к предыдущему периоду рост средних цен предложения зафиксирован на 9-комнатные дома, тогда как снижение отмечено на 4-комнатные. Изменения средних цен на частные дома остальных форматов, которые произошли за данный период, остались на уровне среднестатистической погрешности расчетов, соответственно, цена на них относительно прошлого периода остается в состоянии стабильности.

В разрезе формата домов среди центральных районов города самым дорогим квадратным метром обладают однокомнатные дома, средняя цена единицы площади которых в августе составила 2172 у.е./кв.м, или 331 109 тг/кв.м. Далее в порядке снижения средних цен единицы площади следуют двухкомнатные со значением 1702 доллара (259 531 тенге); 3-комнатные дома занимают третью строчку в рейтинге — 1663 у.е./кв.м, или 253 549 тенге; средняя цена квадратного метра домов с десятью и более комнат сложилась на одном уровне — 1554 доллара, или 236 858 тг/кв.м. Средняя стоимость квадратного метра в четырехкомнатных домах в августе 2013 года установилась на уровне 232 969 тенге, или 1528 у.е./кв.м. Следом идут 5-комнатные дома со значением 1494 у.е./кв.м (227 759 тг/кв.м). Средняя цена домов 9-комнатного формата равна 1475 у.е./кв.м, или 224 885 тг/кв.м. Цена единицы площади в 7- и 8-комнатных домах находится практически на одном уровне — $1469 и $1468 соответственно. 6-комнатные дома обладают самыми дешевыми квадратными метрами — 1461 доллар, или 222 683 тенге за единицу площади.

Удельная цена предложения по формату домов

Сравнение ценовых показателей

В сравнении средняя цена единицы площади вторичного жилья в августе сложилась на отметке 1937 $/кв.м, тот же показатель стоимости частного жилья равен 1547 $/кв.м, тогда как средняя площадь квартир по городу равна 68 кв.м, а частных домов 159 кв.м. Стоимость одного квадратного метра на рынке квартир превышает стоимость единицы площади в частных домах из-за меньшей площади. Для сравнения средняя цена за сотку земли, предназначенной под индивидуальное жилищное строительство, в августе составила 15493 у.е./сот., или 154,9 у.е./кв.м.

Рассматривая динамику изменения цен в этих двух сегментах рынка жилья, можно отметить тот факт, что за год, с августа 2012 по август 2013 года, средняя цена предложения на рынке вторичного жилья выросла на 0,9%, тогда как тот же показатель стоимости частных домов за данный период, напротив, снизился. Процент такого изменения составил 5,7%.

Динамика удельной цены предложения

Стоит отметить, что в случае с арендой ситуация с ценами аналогичная, что и с продажей. Средняя ставка найма 1 кв.м квартиры в августе составила $13,94, тогда как средняя арендная ставка за 1 кв.м в частных домах равна $12,25. Однако стоит отметить тот факт, что если брать в расчет средние ставки найма в целом за квартиру и в целом за дом, то ситуация обратная — средняя ставка найма квартиры в августе составила $980, или 149 871 тенге, тогда как средняя арендная ставка в целом за дом равна $1839 (281 238 тенге). Данная расстановка арендных ставок связана с тем, что нередко в найм сдаются дома с несколькими уровнями, соответственно, большой площадью, отсюда цена на них намного выше, чем на квартиры. Из расчета были исключены частные дома, сдаваемые посуточно и понедельно, а также комнаты, сдаваемые в домах.

Структура предложения

Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений продажи частных домов приходится на Алатауский район — 704 объекта (23%) и Медеуский район — 669 единиц (21%). Предложение в Ауэзовском и Турксибском районах насчитывает 480 ед. и 459 ед. соответственно, в процентном выражении это количество равно 15% от общего числа предложений. Тогда как 13% от рынка в этом сегменте пришлось на Жетысуский район, в количественном измерении это значение равно 391 объект. В Бостандыкском районе в августе на продажу было выставлено 267 объектов, что в процентном соотношении равно 9% от суммы всех предложений. Минимальным числом объектов обладает Алмалинский район — 139 ед. (4%).

Структура предложений в секторе частных домов по районам

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают четырехкомнатные дома — 23%, или 733 объекта. Далее в порядке снижения удельного веса предложения следуют пятикомнатные дома — 21% (646 ед.); трехкомнатные дома составляют 18% от общего числа предложений, в количественном выражении они насчитывают 554 объекта. Удельный вес по объему предложения шестикомнатных домов равен 11%, или 334 ед. Предложение семикомнатных домов составило 9% (270 объектов). Двухкомнатные дома заняли 7% от рынка в этом сегменте, в количественном выражении их число составляет 219 ед. Восьмикомнатные дома составляют 5% от общего количества предложений, или 153 ед., тогда как доля многокомнатных домов (10 и более комнат) составила 4%, или 125 объектов. Минимальное количество предложений разделили между собой  сегменты 9- и 1-комнатных домов, их количество составило 50 ед. и 25 ед. соответственно, в процентном выражении это значение равно 1% от общего числа объектов.

В зависимости от площади прилегающих участков наибольшую долю от общего объема предложения занимают дома с участками от 6 до 9 соток — 39%, одним процентом менее сложилось предложение частных домов с участками до 6 соток — 38%. Доля домов с прилегающими земельными участками свыше 9 соток составляет 23% от рынка в данном сегменте.

В зависимости от материала стен наибольшим количеством предложений обладают кирпичные дома — 52% от объема предложения. Удельный вес каркасно-камышитовых домов составляет 20% от рынка в целом. Панельные дома занимают 10%, тогда как предложение блочных домов равно 8% от рынка в этом сегменте. 6% от объема предложения составляют деревянные дома. Монолитные дома занимают долю, равную 2%.  По одному проценту от рынка в данном сегменте пришлось на саманные и шлаколитые дома.

Выводы

  • В августе 2013 года на рынке частных домов в Алматы наблюдается стагнация средних цен предложения.
  • В разрезе комнатности домов отмечается рост средних цен предложения на 9-комнатные дома, тогда как снижение отмечено на 4-комнатные.
  • Относительно районов города наблюдается стабильность ценовых показателей.
  • В ближайшей перспективе на рынке частных домов города Алматы ожидается стабильность средних цен предложения.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков