Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (август 2013 г.)

Цены на рынке вторичного жилья г. Алматы остаются стабильными. В августе средневзвешенная цена предложения составила 296000 тг/кв.м (в долларовом эквиваленте — 1937 $/кв.м), при уровне погрешности исследуемой базы данных +/-1740 тг/кв.м (+/-0,57%). Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился на 0,5%, а в «дешевом», напротив, вырос на 1,3%.

Средние ценовые показатели по городу

Цены по административным районам

За минувший месяц повышение средних цен предложения наблюдается только в Алатауском районе, а в остальных районах города изменения незначительные, т.е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район

Объем предложений, ед.

Уд. вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
тг/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

тг

%

Алатауский

158

1,71

224200

+8900

+4,13

Алмалинский

1768

19,21

323100

-400

-0,13

Ауэзовский

2581

28,04

261500

+2500

+0,98

Бостандыкский

2245

24,39

335000

-1600

-0,47

Жетысуский

929

10,09

221700

+400

+0,18

Медеуский

932

10,13

387400

-2800

-0,73

Турксибский

590

6,41

209000

-100

-0,05

По городу

9203

100

296000

+700

+0,23

Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются к продаже в Медеуском районе — 387400 тг/кв.м, эта цена превышает средний показатель по городу на 31%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 13% и 9% соответственно.

В районах Первой Алматы ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 25-29%: в Жетысуском районе — 221700 тг/кв.м, в Турксибском — 209000 тг/кв.м. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 24%, а в спальном Ауэзовском районе — на 12%.

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Керемет», ЖК «Столичный центр», ЖК «Наурыз», коттеджный городок «Ботанический сад», ЖК «Гаухартас», коттеджный городок «Арман Вилла», ЖК «Аль-Фараби», ЖК «Триумф-2», ЖК «Megatower Almaty» и ЖК «Солнечная долина», здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5315-9877 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 812700-1510400 тг/кв.м).

Самая высокая запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса — 423800 тг/кв.м (2771 $/кв.м), а самая низкая цена предложения 1 квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях — 216900 тг/кв.м (1419 $/кв.м).

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Алматы, среднемесячная номинальная заработная плата в июле 2013 года составила 143417 тенге, то доступность в приватизированном общежитии площадью 30 кв.м, при учете, что 70% будет накапливаться на покупку жилья, в среднем составит 5,5 лет, для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата держится на уровне 238718 тенге3,2 года, для работников, занятых в  деятельности по оказанию услуг по проживанию и питанию (87793 тенге)8,8 лет. Заработная плата работающих на крупных и средних предприятиях находится на уровне среднемесячной номинальной заработной платы по городу Алматы, поэтому доступность жилья в приватизированном общежитии составляет 5,5 лет, а для приобретения жилья бизнес-класса площадью 45 кв.м12,7 лет.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

В разрезе комнатности квартир повышение цен прослеживается на 3-комнатые квартиры на 1,2% и снижение — на 1-комнатные — на 1,2%. На остальные форматы квартир изменения цен незначительные, то есть изменения находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.

Традиционно средние удельные цены 3-, 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном месяце превышение составило 0,5%, 12,5% и 29% соответственно, а цены 1- и 2-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 5% и 2% (таблица 2).

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Формат квартиры

Объем предложений, ед.

Уд. вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
тг/кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

тг

%

1-комнатные

1932

20,99

281500

-3400

-1,18

2-комнатные

3017

32,78

290200

+300

+0,10

3-комнатные

3311

35,98

297400

+3400

+1,16

4-комнатные

819

8,90

333000

+2400

+0,71

5-комнатные

124

1,35

381800

-400

-0,10

По городу

9203

100

296000

+700

+0,23

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки в анализируемом месяце показал повышение цен на квартиры в кирпичных домах на 1,6%.

В разрезе типа жилья наблюдается рост цен на квартиры в «хрущевках» на 2,5% и снижение — на квартиры старой постройки на 8,3%.

Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (диаграмма 2), видно, что анализируемая база в августе 2013 года сократилась объектами во всех сегментах рынка. Однако для объемов диапазона 80000-220000 тг/кв.м количество предложений снизилось на 22%, а для диапазонов 220000-370000 тг/кв.м и 370000-700000 тг/кв.м зафиксировано уменьшение объемов на 10% и 12% соответственно. Неравномерное снижение количества предложений в разных ценовых диапазонах не оказало влияния на общегородской показатель, который незначительно увеличился на 0,2%.

Распределение объёма предложений по ценовым уровням

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,62, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе — 1,45, а максимальный — в Медеуском — 1,94.

Ценовые показатели в сегменте «дорогого» жилья достигли уровня 374200 тг/кв.м (2449 у.е./кв.м),снижение составило 0,5%,в сегменте «дешевого» — 231300 тг/кв.м (1513 у.е./кв.м), по отношению к июлю текущего года показатель подрос на 1,3%.

В «дорогом» сегменте вторичного жилья сокращение цен предложения наблюдается во всех районах города, кроме Алатауского и Ауэзовского, где средние цены увеличились.

В «дешёвом» сегменте вторичного жилья отмечается повышение средних цен предложения во всех районах города, исключение составили Алатауский и Медеуский районы, где средние цены снизились.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1937 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 $/кв.м), на 36%, но всё ещё находится на 36,6% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 $/кв.м).

В августе прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год средние цены 1-, 2- и 3-комнатных квартир подорожали на 0,6%, 3,1% и 0,1% соответственно, а на 4- и многокомнатные, напротив, сократились — на 8% и 12,6% соответственно. В целом по городу удельная цена предложения за год выросла на 0,9%. При этом в сегменте «дешевого» жилья цены не изменились, а в сегменте «дорогого» наблюдается рост цен на 2,3%.

По данным Департамента статистики г. Алматы за год, с сентября 2012-го по август 2013 года, уровень инфляции составил 5,9%,при этом можно отметить, что изменение цен на рынке вторичного жилья не превышает уровня инфляции.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает прослеживаться небольшой понижательный тренд. Однако средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держится практически на одном уровне — около 1920 $/кв.м.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 9,2 тыс. квартир.

Анализируя город как совокупность районов видно, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район — 28% (2581 объект), на Бостандыкский и Алмалинский районы — 24% и 19% (2245 и 1768 объектов соответственно). Ненамного отстают Медеуский и Жетысуский районы — по 10% (932 и 929 объектов). Доля предложений в Турксибском — 7% (590 объектов), а минимум пришелся на Алатауский район — 2% (158 объектов).

Районы

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры — 36% (3311 объектов), а наименьший — 5-комнатные и выше — 1% (124 объекта). Далее в порядке убывания: 2-комнатные — 33% (3017 объектов), 1-комнатные — 21% (1932 объекта) и 4-комнатные — 9% (819 объектов).

Комнатность

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в панельных постройках пришелся 41% (3735 объектов), в кирпичных и монолитных — 30% и 28% (2793 и 2560 объектов соответственно), в каркасно-камышитовых домах и деревянных — 1% (96 объектов) и 0,1% (19 объектов).

Материал

Выводы и прогнозы

  • На рынке вторичного жилья в целом по городу наблюдается стабильность ценовых показателей.
  • Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья сократился, а «дешевого» — по отношению к прошлому месяцу вырос.
  • Исходя из нынешних тенденций в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья прогнозируется дальнейшая стагнация средних цен.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков